Kalkulator opłacalności wynajmu
Wpisz cenę mieszkania i oczekiwany czynsz najmu — kalkulator pokaże rentowność brutto i netto, miesięczny przepływ gotówki z uwzględnieniem kredytu, zwrot z własnego kapitału i okres zwrotu. Wszystkie wzory i założenia opisujemy poniżej: dostajesz przejrzysty rachunek do zweryfikowania, a nie magiczną liczbę.
100% — zakup za gotówkę, bez kredytu
Konserwatywny: najem −10%, pustostan ×1.5. Optymistyczny: najem +10%. Rentowność netto i przepływ — według tych samych wzorów.
Dane dzielnic: nasz zbiór cen ofertowych, aktualizacja 2026-07-03.
Jak liczona jest każda liczba
Rentowność brutto
Roczny przychód z najmu podzielony przez cenę zakupu: najem × 12 / cena. Dla najmu krótkoterminowego miesięczny przychód modelujemy jako stawka za dobę × 30.4 nocy × obłożenie. To zgrubna metryka do szybkiego porównywania mieszkań między sobą — pomija podatki i koszty, więc zawsze wygląda lepiej niż rzeczywistość.
Rentowność netto
Od przychodu odejmujemy najpierw pustostan (tygodnie między najemcami, gdy mieszkanie stoi puste), potem czynsz administracyjny — miesięczną opłatę do wspólnoty, którą w Polsce niemal zawsze płaci właściciel, nie najemca — następnie prowizję za zarządzanie (jeśli wynajmujesz przez operatora) i podatek. To, co zostaje, to dochód operacyjny netto (NOI); dzielimy go przez cenę zakupu. Właśnie tę liczbę warto porównywać z lokatą czy obligacjami.
Ryczałt
Kalkulator nalicza podatek według ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych — standardowego reżimu dla najmu prywatnego w Polsce: 8,5% przychodu do 100 000 zł rocznie i 12,5% od nadwyżki (stawki wynikają z ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym, obowiązują od 2023 r. i na 2026 r. się nie zmieniły). Podatek liczony jest od przychodu, nie od dochodu: przy ryczałcie kosztów się nie odlicza.
Kredyt, przepływ gotówki i cash-on-cash
Rata kredytu to standardowa annuita: kapitał × stopa miesięczna / (1 − (1 + stopa)^−miesiące). Miesięczny przepływ gotówki = dochód operacyjny netto / 12 − rata. Cash-on-cash to roczny przepływ podzielony przez faktycznie zaangażowane środki własne (wkład): przy dźwigni ta metryka pokazuje realny zwrot z Twojego kapitału i może być wyraźnie wyższa od rentowności netto — albo ujemna.
Okres zwrotu
Cena zakupu podzielona przez dochód operacyjny netto — po ilu latach nieruchomość „zwróci się” bez uwzględniania wzrostu wartości i bez kredytu. Metryka celowo konserwatywna: wzrostu cen nieruchomości nie prognozujemy.
Założenia kalkulatora
Pytania o rentowność
Jaka rentowność najmu jest dobra w Krakowie?+
Według naszych danych dla 20 dzielnic rentowność brutto najmu długoterminowego w Krakowie najczęściej mieści się w przedziale ok. 5–7%: niższa w premium centrum (drogi próg wejścia), wyższa w dzielnicach mieszkaniowych. „Dobra” zależy od Twojej alternatywy: porównuj rentowność netto z lokatą i obligacjami, z poprawką na ryzyko i nakład pracy. To benchmark rynkowy, nie obietnica dotycząca konkretnego mieszkania.
Czego kalkulator nie uwzględnia?+
Jednorazowych kosztów transakcji (2% PCC na rynku wtórnym, notariusz, nasze wynagrodzenie), wykończenia i umeblowania, ubezpieczenia, podatku od nieruchomości, wzrostu lub spadku ceny samego mieszkania, przyszłych zmian stóp i podatków oraz ryzyka długiego pustostanu. Modeluje ekonomikę operacyjną najmu przy Twoich założeniach — nie pełny koszt posiadania.
Ryczałt czy skala podatkowa — co wybrać?+
Dla najmu prywatnego osoby fizycznej w Polsce domyślny jest ryczałt: 8,5% przychodu do 100 000 zł rocznie, 12,5% powyżej; kosztów się nie odlicza. Skala (12/32% od dochodu) jest dostępna w ramach działalności gospodarczej i może wygrywać przy wysokich kosztach (odsetki, remont). Wybór reżimu to pytanie do doradcy podatkowego — kalkulator pokazuje ryczałt jako najbardziej typowy przypadek.
Najem krótkoterminowy czy długoterminowy — co daje więcej?+
Najem krótkoterminowy w lokalizacjach turystycznych potrafi generować wyraźnie wyższy przychód, ale koszty są inne: sprzątanie, prowizje platform, 20–30% za zarządzanie, sezonowość obłożenia, zużycie. Długoterminowy to niższy przychód, ale przewidywalność i minimum pracy operacyjnej. Porównaj oba tryby w kalkulatorze z uczciwym obłożeniem — i pamiętaj, że regulacje najmu krótkoterminowego w UE się zaostrzają.
Policzone? Sprawdźmy liczby na realnych ofertach
Dziękujemy — wiadomość została wysłana.
Odpowiemy w ciągu jednego dnia roboczego. Sprawdź też folder spam — na wszelki wypadek.