Cena mieszkania to nie wszystko — przy zakupie dochodzą podatki, notariusz i opłaty sądowe. Dobra wiadomość: przy nowym mieszkaniu od dewelopera koszty dodatkowe są zaskakująco niskie (VAT jest już w cenie, PCC nie płacisz — realnie zostaje ok. 0,4–0,5% ceny). Przy rynku wtórnym trzeba doliczyć PCC 2% — chyba że kupujesz pierwsze mieszkanie. Poniżej wszystkie stawki na 2026 rok, z wyliczeniami.
Skąd te liczby. Taksa notarialna — rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 28.06.2004 r. (§ 3 — tabela stawek, § 6 pkt 15a, 16 i 19 — połowa stawki przy mieszkaniu, § 12 — wypisy; t.j. Dz.U. 2020 poz. 1473, potwierdzony obwieszczeniem Dz.U. 2024 poz. 1566), PCC — ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych (zwolnienie dla pierwszego mieszkania od 31.08.2023, stawka 6% dla szóstego i kolejnych mieszkań od 2024), opłaty sądowe — ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (t.j. Dz.U. 2025 poz. 1228). Stan przepisów na 28.08.2026 — przed transakcją potwierdź stawki u notariusza.
PCC czy VAT — dwa różne światy
| Nowe od dewelopera | Rynek wtórny | |
|---|---|---|
| Podatek | VAT 8% (do 150 m²) — już w cenie | PCC 2% wartości |
| Pierwsze mieszkanie | — (VAT bez zmian) | PCC 0% — zwolnienie |
| Inwestor (6+ mieszkań) | PCC 6% od szóstego lokalu | PCC 6% od szóstego lokalu |
| Kto pobiera | deweloper (w cenie) | notariusz przy akcie |
- Nowe mieszkanie: cena ofertowa dewelopera jest ceną brutto — VAT 8% (dla lokali do 150 m²; nadwyżka metrażu ponad 150 m² — 23%) jest już w niej zawarty. PCC 2% nie płacisz w ogóle.
- Rynek wtórny: kupujący płaci PCC 2% od wartości rynkowej — przy mieszkaniu za 700 000 zł to 14 000 zł. Podatek pobiera notariusz przy akcie.
- Zwolnienie dla pierwszego mieszkania (od 31.08.2023): kupujesz na rynku wtórnym i nie masz (ani nie miałeś) innego mieszkania lub domu — PCC = 0 zł. Udział do 50% odziedziczony w spadku nie odbiera prawa do ulgi. Zwolnienie obejmuje także cudzoziemców.
- Stawka 6%: przy zakupie szóstego i kolejnych mieszkań w tej samej inwestycji obowiązuje PCC 6% — dotyczy to również zakupów od dewelopera (obok VAT).
Podatek PCC od mieszkania — ile wynosi i jak się go płaci
Podatek PCC przy zakupie mieszkania wynosi 2% wartości rynkowej lokalu i płaci go kupujący — ale wyłącznie na rynku wtórnym (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy z 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych). Przy zakupie od dewelopera PCC nie występuje, bo ta sprzedaż jest objęta VAT (art. 2 pkt 4 tej samej ustawy).
| Cena mieszkania (rynek wtórny) | PCC 2% |
|---|---|
| 300 000 zł | 6 000 zł |
| 400 000 zł | 8 000 zł |
| 500 000 zł | 10 000 zł |
| 700 000 zł | 14 000 zł |
Trzy rzeczy, które najczęściej zaskakują:
- Deklaracji PCC-3 nie składasz i nie masz 14 dni na zapłatę. Skoro umowa sprzedaży mieszkania jest zawierana w formie aktu notarialnego, płatnikiem podatku jest notariusz (art. 10 ust. 2 ustawy o PCC): pobiera PCC przy podpisaniu aktu i sam odprowadza je do urzędu skarbowego. Samodzielna deklaracja i 14-dniowy termin (art. 10 ust. 1) dotyczą czynności zawieranych bez notariusza.
- Podstawą jest wartość rynkowa, nie kwota wpisana w umowie. Jeżeli cena według organu podatkowego odbiega od rynkowej, urząd wzywa strony do jej skorygowania, a przy braku reakcji powołuje biegłego; gdy jego wycena przekroczy podaną wartość o ponad 33%, koszt opinii ponoszą strony (art. 6 ust. 3–4). Zaniżanie ceny w akcie to więc nie oszczędność, tylko odroczone ryzyko.
- Kredyt dokłada osobne 19 zł PCC. Ustanowienie hipoteki na zabezpieczenie wierzytelności o nieustalonej wysokości jest opodatkowane ryczałtem 19 zł (art. 7 ust. 1 pkt 7 lit. b) — niezależnie od kwoty kredytu i niezależnie od 200 zł opłaty sądowej za wpis hipoteki.
PCC pierwsze mieszkanie — kiedy nie zapłacisz nic
Kupując pierwsze mieszkanie na rynku wtórnym, nie płacisz PCC w ogóle — zwolnienie z art. 9 pkt 17 ustawy o PCC obowiązuje od 31 sierpnia 2023 r. Warunki muszą być spełnione łącznie:
- nabywcą jest osoba fizyczna (obywatelstwo nie ma znaczenia — zwolnienie obejmuje także cudzoziemców);
- przedmiotem zakupu jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, dom jednorodzinny albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu;
- w dniu zakupu i wcześniej nie przysługiwało ci prawo własności takiego lokalu ani udział w nim — jedynym wyjątkiem jest udział nie większy niż 50% nabyty w drodze spadku;
- transakcja odbywa się na rynku wtórnym (od dewelopera PCC i tak nie ma).
W praktyce to od 6 000 zł przy mieszkaniu za 300 000 zł do 14 000 zł przy 700 000 zł, których nie wykładasz przy akcie.
Uwaga przy zakupie we dwoje. Gdy mieszkanie kupuje para, a tylko jedna z osób spełnia warunek „pierwszego mieszkania“, zwolnienie bywa stosowane proporcjonalnie do jej udziału, a nie do całej ceny — do takiej wykładni odniósł się NSA w postanowieniu z 7 kwietnia 2026 r. (III FSK 281/25). Praktyczny wniosek: przy wspólnym zakupie ustal z notariuszem przed aktem, od jakiej podstawy policzy PCC — to różnica rzędu kilku tysięcy złotych. Nasz kalkulator kosztów zakupu mieszkania modeluje pojedynczego nabywcę (zaznaczenie ulgi zeruje PCC w całości).
Taksa notarialna 2026 — pełna tabela stawek
Maksymalne stawki według rozporządzenia (od wartości nieruchomości):
| Wartość | Maksymalna taksa (netto) |
|---|---|
| do 3 000 zł | 100 zł |
| 3 000 – 10 000 zł | 100 zł + 3% nadwyżki ponad 3 000 zł |
| 10 000 – 30 000 zł | 310 zł + 2% nadwyżki ponad 10 000 zł |
| 30 000 – 60 000 zł | 710 zł + 1% nadwyżki ponad 30 000 zł |
| 60 000 – 1 000 000 zł | 1 010 zł + 0,4% nadwyżki ponad 60 000 zł |
| 1 000 000 – 2 000 000 zł | 4 770 zł + 0,2% nadwyżki ponad 1 000 000 zł |
| powyżej 2 000 000 zł | 6 770 zł + 0,25% nadwyżki, maks. 10 000 zł |
Trzy rzeczy, które warto wiedzieć:
- Przy mieszkaniu liczy się połowa stawki z tabeli. Rozporządzenie wprost obniża maksimum do połowy przy umowie sprzedaży lokalu mieszkalnego (§ 6 pkt 19), przy ustanowieniu odrębnej własności lokalu i przeniesieniu jej na nabywcę — także w wykonaniu umowy deweloperskiej (§ 6 pkt 16) oraz przy samej umowie deweloperskiej (§ 6 pkt 15a). Pełna stawka z tabeli dotyczy więc np. gruntu, a nie zakupu mieszkania.
- Do taksy dochodzi VAT 23%.
- Wypisy aktu kosztują 6 zł netto za stronę (§ 12) — przy kilku egzemplarzach zwykle 200–400 zł łącznie.
Przykłady dla umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego (połowa stawki):
| Cena mieszkania | Taksa netto | Taksa z VAT 23% |
|---|---|---|
| 500 000 zł | 1 385 zł | 1 703,55 zł |
| 700 000 zł | 1 785 zł | 2 195,55 zł |
| 900 000 zł | 2 185 zł | 2 687,55 zł |
To stawki maksymalne — taksę można negocjować, zwłaszcza przy standardowych transakcjach.
Ile kosztuje notariusz przy kupnie mieszkania za 300, 400, 500 i 700 tys. zł
Sama taksa notarialna, czyli wynagrodzenie kancelarii (połowa stawki z § 3, bo to sprzedaż lokalu mieszkalnego):
| Cena mieszkania | Taksa netto | Z VAT 23% |
|---|---|---|
| 300 000 zł | 985 zł | 1 211,55 zł |
| 400 000 zł | 1 185 zł | 1 457,55 zł |
| 500 000 zł | 1 385 zł | 1 703,55 zł |
| 700 000 zł | 1 785 zł | 2 195,55 zł |
A tak wygląda cały rachunek płatny przy akcie — taksa z VAT, opłaty sądowe, wypisy i ewentualne PCC. Założenia: zakup bez kredytu, 6 stron wypisów (44,28 zł brutto), na rynku pierwotnym doliczone 100 zł za założenie księgi wieczystej:
| Cena mieszkania | Nowe od dewelopera | Wtórne z PCC 2% | Wtórne, pierwsze mieszkanie |
|---|---|---|---|
| 300 000 zł | ~1 556 zł | ~7 456 zł | ~1 456 zł |
| 400 000 zł | ~1 802 zł | ~9 702 zł | ~1 702 zł |
| 500 000 zł | ~2 048 zł | ~11 948 zł | ~1 948 zł |
| 700 000 zł | ~2 540 zł | ~16 440 zł | ~2 440 zł |
Jak to czytać:
- To stawki maksymalne taksy; realna faktura bywa niższa, bo notariusz może zejść poniżej maksimum.
- Kredyt hipoteczny dokłada 200 zł opłaty sądowej za wpis hipoteki i 19 zł PCC od jej ustanowienia — czyli 219 zł do każdej kolumny.
- Wypisów zwykle jest więcej niż sześć stron (egzemplarze dla sądu, banku i obu stron), więc w praktyce ta pozycja rośnie do 200–400 zł, a cały rachunek odpowiednio.
- Cała różnica między kolumnami to PCC. Dlatego przy porównywaniu ofert licz koszt całkowity, nie samą cenę za m².
Te same liczby przelicza na twoją transakcję kalkulator kosztów zakupu mieszkania — z kredytem, liczbą stron wypisów i ulgą na pierwsze mieszkanie, z odesłaniem do przepisu przy każdej pozycji.
Akt notarialny przy zakupie mieszkania — co zawiera i ile go kosztuje
Umowa sprzedaży mieszkania musi być zawarta w formie aktu notarialnego — bez niej przeniesienie własności jest nieważne (art. 158 Kodeksu cywilnego). Nie ma tu wariantu „umowa na papierze i wizyta w urzędzie“: własność przechodzi na kupującego w chwili podpisania aktu, a wpis do księgi wieczystej tylko to ujawnia.
Co obowiązkowo znajdzie się w akcie (art. 92 § 1 Prawa o notariacie): data i miejsce, dane kancelarii, dane stron wraz z informacją o obywatelstwie, gdy nabywcą jest cudzoziemiec (§ 1 pkt 4a), oświadczenia stron z powołaniem okazanych dokumentów, stwierdzenie, że akt został odczytany, przyjęty i podpisany, oraz podpisy. W praktyce dochodzą do tego: opis lokalu i numer księgi wieczystej, cena i sposób zapłaty, termin wydania kluczy, oświadczenia o braku zaległości i o osobach zameldowanych, a przy kredycie — poddanie się egzekucji.
Dwie rzeczy, które notariusz robi za ciebie:
- Składa wniosek o wpis do księgi wieczystej przez system teleinformatyczny, najpóźniej w dniu sporządzenia aktu (art. 92 § 4 Prawa o notariacie). Nie chodzisz z tym do sądu.
- Pobiera i odprowadza PCC jako płatnik (art. 10 ust. 2 ustawy o PCC).
Wypisy to urzędowe odpisy aktu o mocy oryginału — oryginał zostaje w kancelarii. Dostają je: sąd wieczystoksięgowy, bank przy kredycie, obie strony, czasem wspólnota lub urząd. Kosztują maksymalnie 6 zł netto za każdą rozpoczętą stronę (§ 12 rozporządzenia) plus VAT.
Nie każdy dokument przy zakupie wymaga notariusza: umowa przedwstępna może być zwykłą pisemną, choć zawarta w formie aktu daje ci roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej (art. 390 § 2 k.c.). Za to umowa deweloperska jest aktem notarialnym obowiązkowo, a jej koszty ustawowo dzielicie z deweloperem po połowie — szczegóły w przewodniku Umowa deweloperska 2026.
Opłaty sądowe — księga wieczysta
| Czynność | Opłata |
|---|---|
| Wpis prawa własności do KW | 200 zł |
| Założenie nowej księgi wieczystej | 100 zł |
| Wpis hipoteki (przy kredycie) | 200 zł |
| PCC od ustanowienia hipoteki | 19 zł |
Opłaty pobiera notariusz przy akcie i przekazuje do sądu. Przed zakupem warto sprawdzić księgę wieczystą (dział III — roszczenia i obciążenia, dział IV — hipoteki) — bezpłatnie online w przeglądarce ksiąg wieczystych po numerze KW.
Ile realnie zapłacisz — dwa scenariusze (mieszkanie za 700 000 zł)
Nowe od dewelopera (gotówka):
| Pozycja | Kwota |
|---|---|
| PCC | 0 zł (VAT w cenie) |
| Taksa notarialna (przeniesienie własności) | ~2 195 zł |
| Wypisy aktu | ~200–400 zł |
| Założenie KW + wpis własności | 300 zł |
| Razem dodatkowo | ~2 700–2 900 zł (~0,4% ceny) |
Przy kredycie dochodzi wpis hipoteki 200 zł + 19 zł PCC oraz koszty bankowe. Koszt umowy deweloperskiej dzielisz z deweloperem po połowie — tak stanowi ustawa deweloperska.
Rynek wtórny (nie pierwsze mieszkanie):
| Pozycja | Kwota |
|---|---|
| PCC 2% | 14 000 zł |
| Taksa notarialna | ~2 195 zł |
| Wypisy + wpis własności | ~400–600 zł |
| Razem dodatkowo | ~16 600–16 800 zł (~2,4% ceny) |
Różnica między scenariuszami to głównie PCC — dlatego porównując nowe i wtórne, licz zawsze koszt całkowity, nie samą cenę za m². Ceny nowych mieszkań według dzielnic zestawiliśmy w przewodniku Ceny mieszkań w Krakowie 2026.
Koszty zakupu mieszkania — pełna lista poza ceną
Rachunek u notariusza to tylko część budżetu. Zestawienie wszystkiego, co realnie płacisz przy zakupie mieszkania w Krakowie:
| Pozycja | Rynek pierwotny | Rynek wtórny |
|---|---|---|
| Taksa notarialna z VAT | 1 200–2 200 zł | 1 200–2 200 zł |
| PCC 2% | — (VAT w cenie) | 6 000–14 000 zł (0 zł przy uldze) |
| Opłaty sądowe (KW) | 300 zł | 200 zł |
| Wypisy aktu | 200–400 zł | 200–400 zł |
| Kredyt: wpis hipoteki + PCC | 219 zł | 219 zł |
| Prowizja pośrednika | zwykle 0 zł (płaci deweloper) | 1,5–3% + VAT |
| Koszty bankowe (prowizja, wycena, ubezpieczenia) | kilka tys. zł | kilka tys. zł |
| Odbiór techniczny ze specjalistą | 300–600 zł | — |
| Wykończenie „pod klucz“ | 2 500–4 500 zł/m² | zależnie od stanu |
Sumarycznie: przy nowym mieszkaniu jednorazowe koszty transakcyjne to ok. 0,4–0,5% ceny, przy wtórnym z PCC — ok. 2,4% (a z prowizją pośrednika nawet 4–5%). Największą pozycją budżetu i tak zwykle jest wykończenie, którego nie widać w żadnym akcie.
Trzy rzeczy warto policzyć zanim podpiszesz rezerwację: pełne koszty przy akcie (kalkulator kosztów zakupu), koszt odbioru i listę wad do sprawdzenia (odbiór mieszkania od dewelopera), a jeśli kupujesz pod wynajem — podatek od przyszłych przychodów (podatek od najmu: ryczałt 8,5% i 12,5%).
Kto za co płaci — ściąga
- Taksa przy umowie sprzedaży: zwyczajowo kupujący (strony mogą umówić się inaczej).
- Umowa deweloperska: deweloper i nabywca po połowie (ustawa deweloperska).
- PCC 2%: zawsze kupujący — pobiera notariusz.
- Opłaty sądowe: kupujący.
- Pośrednik: w naszym modelu prowizję płaci deweloper — kupujący nie płaci nic. Zobacz też: jak cudzoziemiec kupuje mieszkanie i kredyt hipoteczny dla cudzoziemca.
Najczęstsze pytania
Ile kosztuje notariusz przy mieszkaniu za 500 000 zł? Maksymalnie 1 385 zł netto (1 703,55 zł z VAT) za umowę sprzedaży lokalu mieszkalnego, plus wypisy i opłaty sądowe. Cały rachunek przy akcie to ok. 1 950 zł, jeśli nie płacisz PCC, i ok. 11 950 zł, jeśli płacisz 2%.
Ile kosztuje notariusz przy mieszkaniu za 300 000 zł? Taksa maksymalna to 985 zł netto, czyli 1 211,55 zł z VAT. Z opłatą sądową i wypisami cały rachunek u notariusza to ok. 1 456 zł na rynku wtórnym z ulgą na pierwsze mieszkanie, ok. 1 556 zł przy zakupie od dewelopera i ok. 7 456 zł na rynku wtórnym z PCC 2%.
Czy przy pierwszym mieszkaniu trzeba płacić PCC? Nie — przy zakupie pierwszego mieszkania na rynku wtórnym PCC wynosi 0 zł (art. 9 pkt 17 ustawy o PCC). Przy zakupie wspólnym, gdy tylko jedna osoba spełnia warunki, zwolnienie bywa stosowane proporcjonalnie do jej udziału — ustal to z notariuszem przed aktem.
Czy cudzoziemiec płaci wyższe podatki przy zakupie? Nie — stawki PCC, VAT i taksy są takie same. Zwolnienie z PCC dla pierwszego mieszkania także obejmuje cudzoziemców.
Czy nowe mieszkanie od dewelopera jest obciążone PCC? Nie — od dewelopera płacisz VAT (już w cenie). Wyjątek: PCC 6% przy zakupie szóstego i kolejnych mieszkań w jednej inwestycji.
Czy taksę notarialną można negocjować? Tak — tabela określa stawki maksymalne; przy standardowej transakcji notariusze często schodzą poniżej maksimum.
Yuri Kan — założyciel KrakowInvestMateriał ma charakter wyłącznie informacyjny i nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej ani inwestycyjnej. Liczby są orientacyjne na dzień publikacji. Przed decyzjami skonsultuj się z licencjonowanymi specjalistami. →