Цена квартиры — это не всё: при покупке добавляются налоги, нотариус и судебные сборы. Хорошая новость: у новостройки от застройщика дополнительные расходы неожиданно низкие (VAT уже в цене, PCC не платится — реально остаётся около 0,4–0,5% цены). На вторичке добавляется PCC 2% — если только это не ваше первое жильё. Ниже все ставки 2026 с расчётами.
Откуда цифры. Нотариальный тариф — распоряжение министра юстиции от 28.06.2004 (§ 3 — шкала, § 6 pkt 15a, 16 и 19 — половина ставки для квартиры, § 12 — копии; t.j. Dz.U. 2020 poz. 1473, подтверждено Dz.U. 2024 poz. 1566), PCC — закон о налоге на гражданско-правовые действия (льгота первого жилья с 31.08.2023, ставка 6% на шестую и последующие квартиры с 2024), судебные сборы — закон о судебных расходах по гражданским делам (t.j. Dz.U. 2025 poz. 1228). Состояние норм на 28.08.2026 — перед сделкой подтвердите ставки у нотариуса.
PCC или VAT — два разных мира
| Новостройка от застройщика | Вторичный рынок | |
|---|---|---|
| Налог | VAT 8% (до 150 м²) — уже в цене | PCC 2% стоимости |
| Первое жильё | — (VAT без изменений) | PCC 0% — льгота |
| Инвестор (6+ квартир) | PCC 6% с шестой квартиры | PCC 6% с шестой квартиры |
| Кто удерживает | застройщик (в цене) | нотариус при акте |
- Новостройка: цена застройщика — брутто, VAT 8% (для квартир до 150 м²; метраж сверх 150 м² — 23%) уже внутри. PCC 2% не платится вовсе.
- Вторичка: покупатель платит PCC 2% от рыночной стоимости — при квартире за 700 000 zł это 14 000 zł. Налог удерживает нотариус.
- Льгота первого жилья (с 31.08.2023): покупаете на вторичке и не владеете (и не владели) другим жильём — PCC = 0 zł. Унаследованная доля до 50% права на льготу не лишает. Действует и для иностранцев.
- Ставка 6%: при покупке шестой и последующих квартир в одном комплексе — PCC 6%, в том числе при покупке у застройщика (вдобавок к VAT).
Налог PCC на квартиру — сколько и как платится
PCC при покупке квартиры — это 2% рыночной стоимости, и платит его покупатель, но только на вторичном рынке (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a закона о PCC от 09.09.2000). У застройщика PCC нет вовсе: такая продажа облагается VAT (art. 2 pkt 4).
| Цена квартиры (вторичка) | PCC 2% |
|---|---|
| 300 000 zł | 6 000 zł |
| 400 000 zł | 8 000 zł |
| 500 000 zł | 10 000 zł |
| 700 000 zł | 14 000 zł |
Что важно знать о сроках:
- Декларацию PCC-3 вы не подаёте и 14 дней не считаете. Договор продажи квартиры заключается в форме нотариального акта, поэтому плательщиком налога выступает нотариус (art. 10 ust. 2): он удерживает PCC при подписании и сам перечисляет его в налоговую. Самостоятельная декларация (art. 10 ust. 1) — только для сделок без нотариуса.
- База — рыночная стоимость, а не сумма из договора. Если цена, по оценке налогового органа, не соответствует рыночной, он вызовет стороны для корректировки, а затем назначит эксперта; при расхождении более чем на 33% экспертизу оплачивают стороны (art. 6 ust. 3–4).
- Ипотека — отдельные 19 zł PCC за установление ипотеки на обеспечение требования неустановленного размера (art. 7 ust. 1 pkt 7 lit. b), плюс 200 zł судебного сбора за запись.
Льгота PCC на первое жильё — когда платить нечего
Покупаете первую квартиру на вторичном рынке — PCC равен нулю (освобождение по art. 9 pkt 17 закона о PCC, действует с 31.08.2023). Условия действуют одновременно:
- покупатель — физическое лицо (гражданство роли не играет, льгота работает и для иностранцев);
- объект — отдельная квартира, дом или кооперативное право собственности на помещение;
- на дату покупки и раньше у вас не было права собственности на такое жильё или доли в нём; единственное исключение — доля не более 50%, полученная в наследство;
- сделка на вторичном рынке (у застройщика PCC и так нет).
Экономия — от 6 000 zł при цене 300 000 zł до 14 000 zł при 700 000 zł.
Важно при покупке вдвоём. Если квартиру берёт пара и условию «первого жилья» отвечает только один покупатель, льготу могут применить пропорционально его доле, а не ко всей цене — к такому толкованию обратился NSA в постановлении от 07.04.2026 (III FSK 281/25). Практический вывод: при совместной покупке заранее уточните у нотариуса, от какой базы он посчитает PCC. Наш калькулятор расходов на покупку моделирует одиночного покупателя.
Нотариальный тариф 2026 — полная шкала
Максимальные ставки по распоряжению (от стоимости недвижимости):
| Стоимость | Максимальный тариф (нетто) |
|---|---|
| до 3 000 zł | 100 zł |
| 3 000 – 10 000 zł | 100 zł + 3% с превышения над 3 000 |
| 10 000 – 30 000 zł | 310 zł + 2% с превышения над 10 000 |
| 30 000 – 60 000 zł | 710 zł + 1% с превышения над 30 000 |
| 60 000 – 1 000 000 zł | 1 010 zł + 0,4% с превышения над 60 000 |
| 1 000 000 – 2 000 000 zł | 4 770 zł + 0,2% с превышения над 1 000 000 |
| свыше 2 000 000 zł | 6 770 zł + 0,25% с превышения, макс. 10 000 zł |
Три вещи, которые нужно знать:
- За квартиру считается половина ставки из шкалы. Распоряжение прямо снижает максимум вдвое для договора продажи жилого помещения (§ 6 pkt 19), для выделения отдельной собственности на квартиру и переноса права — в том числе во исполнение договора с застройщиком (§ 6 pkt 16) — и для самой umowa deweloperska (§ 6 pkt 15a). Полная ставка из шкалы — это, например, участок, а не покупка квартиры.
- К тарифу добавляется VAT 23%.
- Копии акта (wypisy) — 6 zł нетто за страницу (§ 12); на несколько экземпляров обычно 200–400 zł.
Примеры для договора продажи жилой квартиры (половина ставки):
| Цена квартиры | Тариф нетто | Тариф с VAT 23% |
|---|---|---|
| 500 000 zł | 1 385 zł | 1 703,55 zł |
| 700 000 zł | 1 785 zł | 2 195,55 zł |
| 900 000 zł | 2 185 zł | 2 687,55 zł |
Это ставки максимальные — тариф можно торговать, особенно на стандартных сделках.
Сколько стоит нотариус при покупке квартиры за 300, 400, 500 и 700 тыс. zł
Сам тариф нотариуса (половина ставки § 3, потому что это продажа жилого помещения):
| Цена квартиры | Тариф нетто | С VAT 23% |
|---|---|---|
| 300 000 zł | 985 zł | 1 211,55 zł |
| 400 000 zł | 1 185 zł | 1 457,55 zł |
| 500 000 zł | 1 385 zł | 1 703,55 zł |
| 700 000 zł | 1 785 zł | 2 195,55 zł |
Весь счёт, который вы платите при акте — тариф с VAT, судебные сборы, копии и PCC. Допущения: без кредита, 6 страниц копий (44,28 zł брутто), на первичке добавлены 100 zł за открытие поземельной книги:
| Цена квартиры | Новостройка | Вторичка с PCC 2% | Вторичка, первое жильё |
|---|---|---|---|
| 300 000 zł | ~1 556 zł | ~7 456 zł | ~1 456 zł |
| 400 000 zł | ~1 802 zł | ~9 702 zł | ~1 702 zł |
| 500 000 zł | ~2 048 zł | ~11 948 zł | ~1 948 zł |
| 700 000 zł | ~2 540 zł | ~16 440 zł | ~2 440 zł |
Как это читать: тариф — максимальный, реальный счёт бывает ниже; ипотека добавляет 219 zł (200 zł сбор + 19 zł PCC) в любую колонку; копий обычно больше шести страниц, поэтому на практике эта позиция вырастает до 200–400 zł. Вся разница между колонками — это PCC.
Те же цифры под вашу сделку считает калькулятор расходов на покупку квартиры — со ссылкой на норму у каждой позиции.
Нотариальный акт при покупке квартиры — что в нём и зачем копии
Договор продажи квартиры обязан быть нотариальным актом — без этой формы переход собственности недействителен (art. 158 Гражданского кодекса Польши). Собственность переходит в момент подписания акта, а запись в поземельной книге лишь раскрывает это публично.
Обязательное содержание акта задано art. 92 § 1 закона о нотариате: дата и место, данные канцелярии, данные сторон — включая сведения о гражданстве, если покупатель иностранец (§ 1 pkt 4a), заявления сторон, отметка о том, что акт прочитан, принят и подписан, подписи. Дополнительно в акте описывают квартиру и номер книги, цену и порядок оплаты, срок передачи ключей, отсутствие задолженностей и зарегистрированных жильцов.
Две вещи нотариус делает за вас: подаёт заявление о записи в поземельную книгу через судебную электронную систему не позднее дня подписания акта (art. 92 § 4 закона о нотариате) и удерживает PCC как плательщик. Копии акта (wypisy) имеют силу оригинала и уходят в суд, банк и обеим сторонам — 6 zł нетто за начатую страницу.
Предварительный договор нотариального акта не требует (но в форме акта даёт право требовать заключения основного — art. 390 § 2 ГК). А вот umowa deweloperska — обязательно акт, и её стоимость по закону делится с застройщиком пополам: подробности в гиде Договор с застройщиком 2026.
Судебные сборы — księga wieczysta
| Действие | Сбор |
|---|---|
| Запись права собственности | 200 zł |
| Открытие новой книги | 100 zł |
| Запись ипотеки (при кредите) | 200 zł |
| PCC за установление ипотеки | 19 zł |
Сборы удерживает нотариус и перечисляет в суд. Перед покупкой стоит проверить księga wieczysta (раздел III — притязания и обременения, раздел IV — ипотеки) — бесплатно онлайн по номеру книги.
Сколько реально заплатите — два сценария (квартира за 700 000 zł)
Новостройка от застройщика (наличные):
| Позиция | Сумма |
|---|---|
| PCC | 0 zł (VAT в цене) |
| Нотариальный тариф (передача собственности) | ~2 195 zł |
| Копии акта | ~200–400 zł |
| Открытие книги + запись собственности | 300 zł |
| Итого сверх цены | ~2 700–2 900 zł (~0,4% цены) |
При кредите добавляются запись ипотеки 200 zł + 19 zł PCC и банковские расходы. Стоимость umowa deweloperska делится с застройщиком пополам — так требует закон.
Вторичка (не первое жильё):
| Позиция | Сумма |
|---|---|
| PCC 2% | 14 000 zł |
| Нотариальный тариф | ~2 195 zł |
| Копии + запись собственности | ~400–600 zł |
| Итого сверх цены | ~16 600–16 800 zł (~2,4% цены) |
Разница между сценариями — почти целиком PCC, поэтому сравнивая новостройку и вторичку, считайте полную стоимость, а не цену за м². Цены новостроек по районам — в статье Цены на квартиры в Кракове 2026.
Расходы на покупку квартиры — полный список сверх цены
| Позиция | Первичка | Вторичка |
|---|---|---|
| Тариф нотариуса с VAT | 1 200–2 200 zł | 1 200–2 200 zł |
| PCC 2% | — (VAT в цене) | 6 000–14 000 zł (0 zł с льготой) |
| Судебные сборы | 300 zł | 200 zł |
| Копии акта | 200–400 zł | 200–400 zł |
| Кредит: запись ипотеки + PCC | 219 zł | 219 zł |
| Комиссия посредника | обычно 0 zł (платит застройщик) | 1,5–3% + VAT |
| Банковские расходы | несколько тыс. zł | несколько тыс. zł |
| Приёмка со специалистом | 300–600 zł | — |
| Отделка «под ключ» | 2 500–4 500 zł/м² | по состоянию |
Итого: у новостройки разовые расходы сделки — около 0,4–0,5% цены, на вторичке с PCC — около 2,4% (с комиссией посредника до 4–5%). Крупнейшая статья бюджета обычно всё равно отделка, которой нет ни в одном акте.
Что стоит посчитать до резервации: расходы при акте (калькулятор расходов), приёмку и список дефектов (приёмка квартиры у застройщика), а если покупаете под аренду — налог с аренды: 8,5% и 12,5%.
Кто за что платит — шпаргалка
- Тариф при договоре продажи: обычно покупатель (стороны могут договориться иначе).
- Umowa deweloperska: застройщик и покупатель пополам (закон о застройщиках).
- PCC 2%: всегда покупатель — удерживает нотариус.
- Судебные сборы: покупатель.
- Посредник: в нашей модели комиссию платит застройщик — покупатель не платит ничего. См. также: как иностранцу купить квартиру и ипотека для иностранцев.
Частые вопросы
Сколько стоит нотариус при квартире за 500 000 zł? Максимум 1 385 zł нетто (1 703,55 zł с VAT) за договор продажи жилой квартиры, плюс копии и судебные сборы. Весь счёт при акте — около 1 950 zł без PCC и около 11 950 zł с PCC 2%.
Сколько стоит нотариус при квартире за 300 000 zł? Максимальный тариф — 985 zł нетто (1 211,55 zł с VAT). Весь счёт при акте: около 1 456 zł на вторичке с льготой первого жилья, около 1 556 zł у застройщика и около 7 456 zł на вторичке с PCC 2%.
Платит ли иностранец повышенные налоги при покупке? Нет — ставки PCC, VAT и тарифа одинаковые. Льгота 0% PCC на первое жильё тоже распространяется на иностранцев.
Есть ли PCC на новостройку от застройщика? Нет — у застройщика вы платите VAT (уже в цене). Исключение: PCC 6% при покупке шестой и последующих квартир в одном комплексе.
Можно ли торговать нотариальный тариф? Да — шкала задаёт максимум; на стандартных сделках нотариусы часто идут ниже.
Yuri Kan — основатель KrakowInvestМатериал носит информационный характер и не является юридической, налоговой, финансовой или инвестиционной консультацией. Цифры ориентировочные, на дату публикации. Перед решениями проконсультируйтесь с лицензированными специалистами. →