Сколько на самом деле стоит квартира в Кракове в 2026? Средняя цена первички — около 17 200 zł/м², рост примерно 3% за год, помесячный рост сейчас нулевой (rynekpierwotny, середина 2026). Медиана сделок ниже — около 14 100 zł/м² (SonarHome); разрыв нормален: среднюю тянут вверх премиум-районы и маленькие квартиры. Ниже — разбивка по районам и по размеру, плюс что покупает ваш бюджет.
Об этих цифрах. Цифры по районам — это ориентировочные цены входа новостроек («от») на 2026, то есть самое дешёвое текущее предложение в районе, которое ниже средней по району. Городские цифры — со ссылками (rynekpierwotny, SonarHome, NBP/GUS). Всё — ориентир, не цены сделок; сверяйте актуальные данные перед покупкой.
Цены на квартиры в Кракове по районам (2026)
Цены входа («от»), от самых низких. Колонка «50 м²» — приблизительная итоговая цена квартиры по этой ставке.
| Район | От (zł/м²) | 50 м² ≈ | vs город | Сегмент |
|---|---|---|---|---|
| Свошовице | 12 400 | 620 000 zł | -19% | Бюджетный |
| Взгужа-Кшеславицке | 12 400 | 620 000 zł | -19% | Бюджетный |
| Нова-Хута | 12 500 | 625 000 zł | -18% | Бюджетный |
| Беньчице | 12 700 | 635 000 zł | -17% | Бюджетный |
| Бежанув-Прокоцим | 12 800 | 640 000 zł | -16% | Бюджетный |
| Мистжейовице | 13 500 | 675 000 zł | -12% | Бюджетный |
| Дембники | 14 200 | 710 000 zł | -7% | Средний |
| Прондник-Бялы | 14 200 | 710 000 zł | -7% | Средний |
| Чижины | 14 300 | 715 000 zł | -7% | Средний |
| Лагевники-Борек-Фалецки | 14 300 | 715 000 zł | -7% | Средний |
| Подгуже-Духацке | 14 300 | 715 000 zł | -7% | Средний |
| Прондник-Червоны | 15 300 | 765 000 zł | 0% | Средний |
| Броновице | 15 700 | 785 000 zł | +2% | Средний |
| Подгуже | 15 900 | 795 000 zł | +4% | Средний |
| Кроводжа | 16 700 | 835 000 zł | +9% | Премиум |
| Звежинец | 18 100 | 905 000 zł | +18% | Премиум |
| Гжегужки | 18 500 | 925 000 zł | +21% | Премиум |
| Заблоче | 18 700 | 935 000 zł | +22% | Премиум |
| Старе Място | 19 200 | 960 000 zł | +25% | Премиум |
| Казимеж | 20 700 | 1 035 000 zł | +35% | Премиум |
→ Полная картина по каждому району: Районы Кракова: где жить и покупать.
Что покупает ваш бюджет
Для новостройки 50 м², примерно:
- ~620 000–675 000 zł — бюджетное кольцо: Свошовице, Взгужа-Кшеславицке, Нова-Хута, Беньчице, Бежанув-Прокоцим, Мистжейовице. Самый низкий вход, самая высокая доходность аренды — стратегии в гиде об инвестициях.
- ~710 000–795 000 zł — средний пояс: Дембники, Прондник-Бялы/Червоны, Чижины, Лагевники, Подгуже-Духацке, Броновице, Подгуже. Лучший баланс цены, транспорта и выбора новых проектов.
- ~835 000–1 035 000 zł — премиум: Кроводжа, Звежинец, Гжегужки, Заблоче, Старе Място, Казимеж. Престиж, атмосфера и самый сильный спрос.
Нужны точные варианты под ваш бюджет? Расскажите бюджет — пришлём шорт-лист. Хотите узнать доходность конкретной квартиры? Посчитайте в калькуляторе — вводите цену и арендную ставку, получаете доходность брутто/нетто.
Цена по размеру квартиры
За квадратный метр меньше — дороже. По новостройкам Кракова (rynekpierwotny, 2026):
| Тип | Цена/м² |
|---|---|
| Студия | ~19 600 zł |
| 2-комн | ~17 100 zł |
| 3-комн | ~16 200 zł |
| 4-комн+ | ~16 600 zł |
Студия дороже за метр, но дешевле по итоговой сумме — полезно знать, если берёте под аренду (студии сдаются быстро), а не для жизни.
Новостройка vs вторичка — первичный или вторичный рынок?
Короткий ответ: цена за м² их уже не разделяет — разделяют структура расходов и момент, когда вы въезжаете. Первичка дешевле в самой сделке (PCC нет, расходы при акте ~0,4–0,5% цены), но добавьте отделку и ожидание приёмки. Вторичка при акте дороже на 2% из-за PCC, зато часто готова к заезду — а при покупке под аренду начинает зарабатывать с первого месяца.
В 2026 два рынка в Кракове практически сравнялись — первичка ~15 700–17 200 zł/м², вторичка ~15 700 zł/м².
| Первичный рынок | Вторичный рынок | |
|---|---|---|
| Налог при покупке | VAT в цене, PCC нет | PCC 2% (0% на первое жильё) |
| Расходы при акте | ~0,4–0,5% цены | ~2,4% цены |
| Состояние | «черновое» — отделка 2 500–4 500 zł/м² | обычно под заезд |
| Когда въезжаете | после приёмки, часто 12–24 мес. | обычно 1–3 мес. от акта |
| Защита платежей | эскроу-счёт + фонд DFG | нет — платите при акте |
На примере квартиры за 500 000 zł: при нынешней ставке ~15 700 zł/м² это квартира около 32 м². На первичке вы платите около 2 050 zł расходов при акте, но до мебели ещё 80–145 тыс. zł отделки (2 500–4 500 zł/м² из таблицы выше). На вторичке — около 11 950 zł при акте (из них 10 000 zł PCC), а если это ваше первое жильё, то около 1 950 zł, потому что PCC обнуляется. То есть льгота первого жилья переворачивает весь расчёт в пользу вторички. Полные расчёты: калькулятор расходов на покупку и гид налоги и нотариус в Польше.
Когда что выбирать: первичку — если покупаете надолго, есть бюджет на отделку и важна защита платежей по закону о застройщиках; вторичку — если нужна локация, которой у застройщиков уже нет (Старый город, Казимеж), быстрый вход в аренду или действует льгота 0% PCC.
Рынок вторички
Медиана сделок на вторичном рынке Кракова сейчас около 14 100–14 700 zł/м² — в июле 2026 SonarHome даёт 14 649 zł/м² (март–июль 2026: 14 145 → 14 161 → 14 601 → 14 685 → 14 649 zł/м², то есть рост после спокойного I квартала). Данные NBP по сделкам за I квартал 2026 показывают 15 110 zł/м² — практически без изменений год к году (0,0%), тогда как первичка за тот же период скорректировалась на -1,7% г/г. Иначе говоря: вторичка сегодня стабильнее первички — ограниченное предложение новых проектов в центре держит цены вторичного жилья на ровном уровне. Покупая вторичку, вы добавляете PCC 2% и реальный возраст дома (коммуникации, фасад, лифт), но часто въезжаете сразу — без ожидания сдачи и отделки. Всегда сравнивайте конкретное предложение с медианой района, а не со средней городской ценой.
Тренд и прогноз
После лет двузначного роста рынок Кракова стабилизировался в 2025–2026: новостройки выросли примерно на 3% за год, но помесячно практически без изменений (rynekpierwotny, Business Insider). Драйверы остаются сильными — релокация, студенты, ограниченное предложение в центре, — но краткосрочную динамику задают доступность ипотеки и предложение.
Прогнозов мы не публикуем. Актуальное смотрите в отчётах NBP по ценам жилья, статистике GUS и отчётах по рынку (rynekpierwotny, Otodom Analytics).
Частые вопросы
Сколько стоит квартира в Кракове в 2026? Средняя новостройка ~17 200 zł/м² (+3% г/г); медиана ~14 100. Квартира 50 м² — от ~620 000 zł в бюджетном кольце до ~1 035 000 zł в престижном центре.
Какой район самый дешёвый? Свошовице, Взгужа-Кшеславицке, Нова-Хута, Беньчице — от ~12 400–12 700 zł/м².
Новостройка или вторичка — что дешевле? Цены практически сравнялись (~15 700 zł/м²); новостройка добавляет VAT (в цене) и отделку, вторичка — PCC 2%. Реальную итоговую цифру мы уточняем первой.
Yuri Kan — основатель KrakowInvestМатериал носит информационный характер и не является юридической, налоговой, финансовой или инвестиционной консультацией. Цифры ориентировочные, на дату публикации. Перед решениями проконсультируйтесь с лицензированными специалистами. →