Цены на квартиры в Кракове 2026: по районам и что купишь на бюджет — август 2026

Сколько на самом деле стоит квартира в Кракове в 2026? Средняя цена первички — около 17 200 zł/м², рост примерно 3% за год, помесячный рост сейчас нулевой (наша оценка на основе данных по районам KrakowInvest, середина 2026). Медиана сделок ниже — около 14 100 zł/м²; разрыв нормален: среднюю тянут вверх премиум-районы и маленькие квартиры. Ниже — разбивка по районам и по размеру, плюс что покупает ваш бюджет.

Об этих цифрах. Цифры по районам — это ориентировочные цены входа новостроек («от») на 2026, то есть самое дешёвое текущее предложение в районе, которое ниже средней по району. Городские цифры — это наше собственное сведение этих данных, дополненное общедоступной статистикой NBP и GUS. Всё — ориентир, не цены сделок; сверяйте актуальные данные перед покупкой.

Цены на квартиры в Кракове по районам (2026)

Цены входа («от»), от самых низких. Колонка «50 м²» — приблизительная итоговая цена квартиры по этой ставке.

Район	От (zł/м²)	50 м² ≈	vs город	Сегмент
Свошовице	12 400	620 000 zł	-19%	Бюджетный
Взгужа-Кшеславицке	12 400	620 000 zł	-19%	Бюджетный
Нова-Хута	12 500	625 000 zł	-18%	Бюджетный
Беньчице	12 700	635 000 zł	-17%	Бюджетный
Бежанув-Прокоцим	12 800	640 000 zł	-16%	Бюджетный
Мистжейовице	13 500	675 000 zł	-12%	Бюджетный
Дембники	14 200	710 000 zł	-7%	Средний
Прондник-Бялы	14 200	710 000 zł	-7%	Средний
Чижины	14 300	715 000 zł	-7%	Средний
Лагевники-Борек-Фалецки	14 300	715 000 zł	-7%	Средний
Подгуже-Духацке	14 300	715 000 zł	-7%	Средний
Прондник-Червоны	15 300	765 000 zł	0%	Средний
Броновице	15 700	785 000 zł	+2%	Средний
Подгуже	15 900	795 000 zł	+4%	Средний
Кроводжа	16 700	835 000 zł	+9%	Премиум
Звежинец	18 100	905 000 zł	+18%	Премиум
Гжегужки	18 500	925 000 zł	+21%	Премиум
Заблоче	18 700	935 000 zł	+22%	Премиум
Старе Място	19 200	960 000 zł	+25%	Премиум
Казимеж	20 700	1 035 000 zł	+35%	Премиум

→ Полная картина по каждому району: Районы Кракова: где жить и покупать. Но цена — не всё: о том, как в этих районах живётся день за днём, — в гиде жизнь в Кракове.

Что покупает ваш бюджет

Для новостройки 50 м², примерно:

• ~620 000–675 000 zł — бюджетное кольцо: Свошовице, Взгужа-Кшеславицке, Нова-Хута, Беньчице, Бежанув-Прокоцим, Мистжейовице. Самый низкий вход, самая высокая доходность аренды — стратегии в гиде об инвестициях.
• ~710 000–795 000 zł — средний пояс: Дембники, Прондник-Бялы/Червоны, Чижины, Лагевники, Подгуже-Духацке, Броновице, Подгуже. Лучший баланс цены, транспорта и выбора новых проектов.
• ~835 000–1 035 000 zł — премиум: Кроводжа, Звежинец, Гжегужки, Заблоче, Старе Място, Казимеж. Престиж, атмосфера и самый сильный спрос.

Хотите узнать доходность конкретной квартиры? Посчитайте в калькуляторе — вводите цену и арендную ставку, получаете доходность брутто/нетто.

Цена по размеру квартиры

За квадратный метр меньше — дороже. По новостройкам Кракова (наши данные, 2026):

Тип	Цена/м²
Студия	~19 600 zł
2-комн	~17 100 zł
3-комн	~16 200 zł
4-комн+	~16 600 zł

Студия дороже за метр, но дешевле по итоговой сумме — полезно знать, если берёте под аренду (студии сдаются быстро), а не для жизни.

Новостройка vs вторичка — первичный или вторичный рынок?

Короткий ответ: цена за м² их уже не разделяет — разделяют структура расходов и момент, когда вы въезжаете. Первичка дешевле в самой сделке (PCC нет, расходы при акте ~0,4–0,5% цены), но добавьте отделку и ожидание приёмки. Вторичка при акте дороже на 2% из-за PCC, зато часто готова к заезду — а при покупке под аренду начинает зарабатывать с первого месяца.

В 2026 два рынка в Кракове практически сравнялись — первичка ~15 700–17 200 zł/м², вторичка ~15 700 zł/м².

	Первичный рынок	Вторичный рынок
Налог при покупке	VAT в цене, PCC нет	PCC 2% (0% на первое жильё)
Расходы при акте	~0,4–0,5% цены	~2,4% цены
Состояние	«черновое» — отделка 2 500–4 500 zł/м²	обычно под заезд
Когда въезжаете	после приёмки, часто 12–24 мес.	обычно 1–3 мес. от акта
Защита платежей	эскроу-счёт + фонд DFG	нет — платите при акте

На примере квартиры за 500 000 zł: при нынешней ставке ~15 700 zł/м² это квартира около 32 м². На первичке вы платите около 2 050 zł расходов при акте, но до мебели ещё 80–145 тыс. zł отделки (2 500–4 500 zł/м² из таблицы выше). На вторичке — около 11 950 zł при акте (из них 10 000 zł PCC), а если это ваше первое жильё, то около 1 950 zł, потому что PCC обнуляется. То есть льгота первого жилья переворачивает весь расчёт в пользу вторички. Полные расчёты: калькулятор расходов на покупку и гид налоги и нотариус в Польше.

Когда что выбирать: первичку — если покупаете надолго, есть бюджет на отделку и важна защита платежей по закону о застройщиках; вторичку — если нужна локация, которой у застройщиков уже нет (Старый город, Казимеж), быстрый вход в аренду или действует льгота 0% PCC.

Рынок вторички

Медиана сделок на вторичном рынке Кракова сейчас около 14 100–14 700 zł/м². Данные NBP по сделкам за I квартал 2026 показывают 15 110 zł/м² — практически без изменений год к году (0,0%), тогда как первичка за тот же период скорректировалась на -1,7% г/г. Иначе говоря: вторичка сегодня стабильнее первички — ограниченное предложение новых проектов в центре держит цены вторичного жилья на ровном уровне. Покупая вторичку, вы добавляете PCC 2% и реальный возраст дома (коммуникации, фасад, лифт), но часто въезжаете сразу — без ожидания сдачи и отделки. Всегда сравнивайте конкретное предложение с медианой района, а не со средней городской ценой.

Тренд и прогноз

После лет двузначного роста рынок Кракова стабилизировался в 2025–2026: новостройки выросли примерно на 3% за год, но помесячно практически без изменений (наша оценка на основе данных по районам KrakowInvest). Драйверы остаются сильными — релокация, студенты, ограниченное предложение в центре, — но краткосрочную динамику задают доступность ипотеки и предложение.

Прогнозов мы не публикуем. Актуальное смотрите в отчётах NBP по ценам жилья, статистике GUS и общедоступных отчётах девелоперов по рынку.

Как мы считаем цены (методология)

Коротко о том, откуда берутся цифры в этом гиде:

• Цены по районам — это текущие цены входа из предложений застройщиков; те же данные лежат в нашем открытом датасете districts.csv (20 районов: цена мин/макс, тир, оценка доходности, координаты, лицензия CC BY 4.0).
• Средняя цена по городу (~17 200 zł/м²), которую мы приводим выше, не является отдельной колонкой в датасете — это наш агрегат, посчитанный по всем 20 строкам районов из districts.csv, а не отдельный показатель или выписка из реестра сделок. Воспринимайте её как наше сведение цен по районам, а не как официальную статистику GUS или NBP.
• Частота обновления. Цены входа мы обновляем раз в месяц; дату последнего пересмотра данных видно в заголовке CSV-файла. Данные GUS и NBP цитируем за их собственные отчётные периоды — они публикуются с квартальным лагом и не всегда совпадают с датой нашего обновления день в день.
• Модель доходности. Оценочную доходность аренды мы считаем через арендный ориентир к цене входа — это упрощённая модель для сравнения районов, а не гарантия дохода и не инвестиционная рекомендация. Реальный нетто-результат зависит от расходов, налога и простоев.

Частые вопросы

Сколько стоит квартира в Кракове в 2026? Средняя новостройка ~17 200 zł/м² (+3% г/г); медиана ~14 100. Квартира 50 м² — от ~620 000 zł в бюджетном кольце до ~1 035 000 zł в престижном центре.

Какой район самый дешёвый? Свошовице, Взгужа-Кшеславицке, Нова-Хута, Беньчице — от ~12 400–12 700 zł/м².

Новостройка или вторичка — что дешевле? Цены практически сравнялись (~15 700 zł/м²); новостройка добавляет VAT (в цене) и отделку, вторичка — PCC 2%. Реальную итоговую цифру мы уточняем первой.