Калькулятор доходности аренды
Введите цену квартиры и ожидаемую аренду — калькулятор покажет валовую и чистую доходность, месячный денежный поток с учётом ипотеки, доходность на вложенный капитал и срок окупаемости. Все формулы и допущения описаны ниже: вы видите не «магическое число», а прозрачный расчёт, который можно проверить.
100% — покупка без кредита
Консервативный: аренда −10%, простой ×1.5. Оптимистичный: аренда +10%. Чистая доходность и денежный поток — по тем же формулам.
Данные районов: наши данные по объявлениям, обновлено 2026-07-03.
Как считается каждая цифра
Валовая доходность
Годовая выручка от аренды, делённая на цену покупки: аренда × 12 / цена. Для посуточного формата месячная выручка считается как ставка за ночь × 30.4 ночи × заполняемость. Это «грубая» метрика для быстрого сравнения объектов между собой — она не учитывает ни налоги, ни издержки, поэтому всегда выглядит оптимистичнее реальности.
Чистая доходность
Из выручки мы сначала вычитаем простой (недели между арендаторами, когда квартира стоит пустой), затем czynsz — ежемесячную плату управляющей компании дома, которую в Польше почти всегда платит собственник, а не арендатор, — затем комиссию за управление (если сдаёте через оператора) и налог. Остаток — чистый операционный доход (NOI); делим его на цену покупки. Именно эту цифру стоит сравнивать с депозитом или облигациями.
Налог ryczałt
Калькулятор считает налог по ставке ryczałt od przychodów ewidencjonowanych — стандартный режим для частной аренды в Польше: 8,5% с выручки до 100 000 zł в год и 12,5% с превышения (ставки закреплены законом о зарегистрированном подоходном налоге, действуют с 2023 года и на 2026 год не менялись). Налог берётся с выручки, а не с прибыли: расходы при ryczałt не вычитаются.
Ипотека, денежный поток и cash-on-cash
Платёж по кредиту — стандартный аннуитет: тело × месячная ставка / (1 − (1 + ставка)^−месяцы). Денежный поток в месяц = чистый операционный доход / 12 − платёж. Cash-on-cash — годовой денежный поток, делённый на собственные вложенные средства (первоначальный взнос): при кредитном плече эта метрика показывает реальную отдачу на ваш капитал и может быть как заметно выше чистой доходности, так и отрицательной.
Окупаемость
Цена покупки, делённая на чистый операционный доход, — за сколько лет объект «вернёт себя» без учёта роста стоимости и без учёта кредита. Метрика намеренно консервативна: рост цены недвижимости мы не прогнозируем.
Допущения калькулятора
Вопросы о доходности
Какая доходность аренды считается хорошей в Кракове?+
По нашим данным по 20 районам, валовая доходность долгосрочной аренды в Кракове чаще всего попадает в диапазон примерно 5–7%: в премиальном центре ниже (дорогой вход), в спальных районах выше. «Хорошо» зависит от вашей альтернативы: сравнивайте чистую доходность с депозитом и облигациями с поправкой на риск и трудозатраты. Это ориентир по рынку, а не обещание по конкретной квартире.
Что калькулятор не учитывает?+
Разовые расходы сделки (налог PCC 2% на вторичке, нотариус, наше вознаграждение), ремонт и меблировку, страховку, налог на недвижимость, рост или падение цены самой квартиры, изменение ставок и налогов, а также риск длительного простоя. Он считает операционную экономику аренды при ваших допущениях — не полную стоимость владения.
Ryczałt или налоговая скала — что выбрать?+
Для частной аренды физлицом в Польше стандартный режим — ryczałt: 8,5% с выручки до 100 000 zł в год, 12,5% выше; расходы не вычитаются. Скала (12/32% с прибыли) доступна в рамках предпринимательской деятельности и может быть выгоднее при больших расходах (кредит, ремонт). Выбор режима — вопрос к налоговому консультанту: калькулятор показывает ryczałt как наиболее типичный случай.
Краткосрочная или долгосрочная аренда — что доходнее?+
Посуточная аренда в туристических локациях может давать заметно бо́льшую выручку, но и издержки другие: уборка, комиссии платформ, управление 20–30%, сезонность заполняемости, износ. Долгосрочная — меньше выручка, но предсказуемость и минимум операционной работы. Сравните оба режима в калькуляторе с честной заполняемостью — и учтите, что регулирование краткосрочной аренды в ЕС ужесточается.
Посчитали? Проверим цифры на реальных объектах
Спасибо — ваше сообщение готово.
Ответим в течение одного рабочего дня, на вашем языке. Для более быстрого ответа напишите нам в Telegram.