Дают ли иностранцу ипотеку в Польше? Да — и по тем же ставкам, что и полякам. Ключевых условия три: karta pobytu, доход в злотых и первый взнос от 10–20%. У граждан ЕС путь идентичен польскому; у граждан Украины и других стран вне ЕС — на один документ длиннее. Ниже требования, актуальные ставки, расчёт платежа и процесс по шагам.
Данные на июль 2026. Ставка NBP: 3,75% (после снижения в марте 2026), типичные ипотечные предложения ~5,5–6%, тренд — вниз. Условия банков меняются каждый квартал — цифры ориентировочные, подтверждайте перед заявкой.
Что требуют банки — таблица
| Требование | Зачем | Без него |
|---|---|---|
| Karta pobytu (временная/постоянная) | подтверждает легальное стабильное пребывание | взнос 30–40%, поручительства или отказ |
| Доход в PLN (лучше umowa o pracę) | кредитоспособность + требование валюты кредита | кредит только в валюте дохода — таких предложений почти нет |
| PESEL | идентификация, налоги | оформите до заявки (просто) |
| История BIK | скоринг | нет истории ≠ отказ, но сложнее; кредитка за 6–12 мес до заявки помогает |
| Первый взнос 10–20% | требование надзора (Rekomendacja S) | ниже 10% предложений нет |
Валютный нюанс, о котором мало говорят: по Rekomendacja S кредит выдают в валюте дохода. Зарабатываете в EUR/USD/UAH → банк может предложить кредит только в этой валюте, а таких предложений на рынке почти нет. Практически: доход в злотых — базовое условие. Своя деятельность (B2B/JDG) — банки хотят 12–24 месяца истории.
Первый взнос — три сценария
- 20% и больше — стандарт и комфорт: полный выбор банков, лучшие маржи. Для квартиры за 700 000 zł это 140 000 zł.
- 10–19% — возможно со страховкой низкого взноса (доплата в марже). Не все банки, но выбор есть.
- Без karta pobytu — банки, которые вообще рассмотрят заявку, потребуют 30–40%. Обычно дешевле сначала получить карту побыту.
Ставки — сколько сейчас стоит кредит
| Показатель (07/2026) | Значение |
|---|---|
| Ставка NBP (референсная) | 3,75% |
| Типичные ипотечные предложения | ~5,5–6% |
| Тренд | вниз (прогнозы: NBP 3,25–3,50% к концу 2026) |
Фиксированная или переменная? Периодически фиксированная (обычно 5 лет) даёт предсказуемость платежа; переменная выиграет, если цикл снижений продолжится. При падающих ставках это реальная дилемма — мы показываем оба расчёта, решение за вами (это не инвестиционный совет).
Сколько это в месяц — примеры платежей
При ставке 5,6% (аннуитет):
| Сценарий | Кредит | 30 лет | 25 лет |
|---|---|---|---|
| Квартира 700 000 zł, взнос 20% | 560 000 zł | ~3 215 zł/мес | ~3 470 zł/мес |
| Квартира 525 000 zł (бюджетные районы), взнос 20% | 420 000 zł | ~2 410 zł/мес | ~2 605 zł/мес |
Где такие бюджеты реальны — собрали в Ценах на квартиры в Кракове 2026. Учтите: банк считает кредитоспособность со стресс-тестом (буфер KNF сверх текущей ставки) — доход должен «тянуть» плату выше сегодняшней.
Какие банки кредитуют иностранцев
PKO BP, Pekao, mBank, Santander, ING, Millennium, Alior, BNP Paribas — все выдают кредиты иностранцам, но различаются подходом к типу карты побыту, стажу работы и документам. Список и условия меняются — поэтому стандарт: заявка в 2–3 банка параллельно (скоринг не портит, а даёт выбор и переговорную позицию).
Процесс по шагам
- PESEL + счёт в польском банке (если ещё нет) — день-два.
- История BIK — опционально, но кредитка, выплачиваемая 6–12 мес до заявки, реально помогает.
- Документы: паспорт, karta pobytu, справка о доходах / umowa o pracę (стаж обычно 3–12 мес), выписки со счёта 3–6 мес, договор брони или umowa deweloperska.
- Заявка в 2–3 банка. С полной заявки у банка по закону 21 день на кредитное решение.
- Кредитный договор → нотариальный акт → запись ипотеки (200 zł + 19 zł PCC — все сборы посчитаны в Налогах и нотариусе).
Реальный горизонт всего пути: 4–8 недель. Как выглядит сама сделка покупки — по шагам в Как иностранцу купить квартиру.
Ипотека для украинцев — на что обратить внимание
Крупнейшая группа иностранных покупателей в Кракове. Ключевые нюансы:
- Временная защита (PESEL UKR) — это не karta pobytu. Большинство банков не кредитует по одной временной защите или ставит заградительные условия. Карта временного побыту (например, по работе) открывает стандартный путь.
- Доход в PLN по umowa o pracę — самый сильный профиль. Доход из Украины на практике не принимается (валюта + верификация).
- История BIK строится быстро — кредитка или рассрочка на технику, выплачиваемые вовремя, дают эффект уже через полгода.
- Смешанные браки (PL+UA) и заявки двух человек с картами побыту — рассматриваются стандартно.
Полная стоимость кредита — смотрите не только на ставку
- RRSO (реальная годовая ставка) — сравнивайте предложения по RRSO, не по номинальной ставке.
- Комиссия банка: 0–2% суммы (часто торгуется или «в обмен на страховку»).
- Страховки: жизни, недвижимости, низкого взноса — проверяйте, какие обязательны.
- Оценка недвижимости: несколько сотен злотых.
- Сопутствующие сборы: запись ипотеки 200 zł + PCC 19 zł; полный список — в Налогах и нотариусе, а посчитать их вместе с таксой нотариуса можно в калькуляторе расходов на покупку (включите опцию «ипотека»).
Частые вопросы
Платит ли иностранец повышенную ставку? Нет — ставки те же, что и для поляков. Разница в требованиях к документам и иногда к взносу.
Дадут ли кредит на строящуюся квартиру от застройщика? Да — банк перечисляет транши на эскроу-счёт по ходу стройки. Это стандартный продукт.
Нужен ли польский созаёмщик? Нет. Karta pobytu + доход в PLN достаточны. Созаёмщик может улучшить кредитоспособность.
Покупаю за наличные — мне это всё нужно? Частично: банк пропускаете, но разделы о транзакционных расходах и процессе покупки остаются актуальными.
Yuri Kan — основатель KrakowInvestМатериал носит информационный характер и не является юридической, налоговой, финансовой или инвестиционной консультацией. Цифры ориентировочные, на дату публикации. Перед решениями проконсультируйтесь с лицензированными специалистами. →