Чи дають іноземцю іпотеку в Польщі? Так — і за тими самими ставками, що й полякам. Ключових умови три: karta pobytu, дохід у злотих і перший внесок від 10–20%. У громадян ЄС шлях ідентичний польському; у громадян України та інших країн поза ЄС — на один документ довший. Нижче вимоги, актуальні ставки, розрахунок платежу і процес по кроках.
Дані на липень 2026. Ставка NBP: 3,75% (після зниження в березні 2026), типові іпотечні пропозиції ~5,5–6%, тренд — донизу. Умови банків змінюються щокварталу — цифри орієнтовні, підтверджуйте перед заявкою.
Що вимагають банки — таблиця
| Вимога | Навіщо | Без неї |
|---|---|---|
| Karta pobytu (тимчасова/постійна) | підтверджує легальне стабільне перебування | внесок 30–40%, поруки або відмова |
| Дохід у PLN (краще umowa o pracę) | кредитоспроможність + вимога валюти кредиту | кредит лише у валюті доходу — таких пропозицій майже немає |
| PESEL | ідентифікація, податки | оформіть до заявки (просто) |
| Історія BIK | скоринг | немає історії ≠ відмова, але складніше; кредитка за 6–12 міс до заявки допомагає |
| Перший внесок 10–20% | вимога нагляду (Rekomendacja S) | нижче 10% пропозицій немає |
Валютний нюанс, про який мало говорять: за Rekomendacja S кредит видають у валюті доходу. Заробляєте в EUR/USD/UAH → банк може запропонувати кредит лише в цій валюті, а таких пропозицій на ринку майже немає. Практично: дохід у злотих — базова умова. Власна діяльність (B2B/JDG) — банки хочуть 12–24 місяці історії.
Перший внесок — три сценарії
- 20% і більше — стандарт і комфорт: повний вибір банків, кращі маржі. Для квартири за 700 000 zł це 140 000 zł.
- 10–19% — можливо зі страховкою низького внеску (доплата в маржі). Не всі банки, але вибір є.
- Без karta pobytu — банки, які взагалі розглянуть заявку, вимагатимуть 30–40%. Зазвичай дешевше спершу отримати карту побиту.
Ставки — скільки зараз коштує кредит
| Показник (07/2026) | Значення |
|---|---|
| Ставка NBP (референсна) | 3,75% |
| Типові іпотечні пропозиції | ~5,5–6% |
| Тренд | донизу (прогнози: NBP 3,25–3,50% до кінця 2026) |
Фіксована чи змінна? Періодично фіксована (зазвичай 5 років) дає передбачуваність платежу; змінна виграє, якщо цикл знижень триватиме. За падаючих ставок це реальна дилема — ми показуємо обидва розрахунки, рішення за вами (це не інвестиційна порада).
Скільки це на місяць — приклади платежів
За ставки 5,6% (ануїтет):
| Сценарій | Кредит | 30 років | 25 років |
|---|---|---|---|
| Квартира 700 000 zł, внесок 20% | 560 000 zł | ~3 215 zł/міс | ~3 470 zł/міс |
| Квартира 525 000 zł (бюджетні райони), внесок 20% | 420 000 zł | ~2 410 zł/міс | ~2 605 zł/міс |
Де такі бюджети реальні — зібрали в Цінах на квартири в Кракові 2026. Врахуйте: банк рахує кредитоспроможність зі стрес-тестом (буфер KNF понад поточну ставку) — дохід має «тягнути» платіж вищий за сьогоднішній.
Які банки кредитують іноземців
PKO BP, Pekao, mBank, Santander, ING, Millennium, Alior, BNP Paribas — усі видають кредити іноземцям, але різняться підходом до типу карти побиту, стажу роботи й документів. Список і умови змінюються — тому стандарт: заявка у 2–3 банки паралельно (скоринг не псує, а дає вибір і переговорну позицію).
Процес по кроках
- PESEL + рахунок у польському банку (якщо ще немає) — день-два.
- Історія BIK — опційно, але кредитка, що виплачується 6–12 міс до заявки, реально допомагає.
- Документи: паспорт, karta pobytu, довідка про доходи / umowa o pracę (стаж зазвичай 3–12 міс), виписки з рахунку 3–6 міс, договір броні або umowa deweloperska.
- Заявка у 2–3 банки. З повної заявки банк має за законом 21 день на кредитне рішення.
- Кредитний договір → нотаріальний акт → запис іпотеки (200 zł + 19 zł PCC — усі збори пораховані в Податках і нотаріусі).
Реальний горизонт усього шляху: 4–8 тижнів. Як виглядає сама угода купівлі — по кроках у Як іноземцю купити квартиру.
Іпотека для українців — на що звернути увагу
Найбільша група іноземних покупців у Кракові. Ключові нюанси:
- Тимчасовий захист (PESEL UKR) — це не karta pobytu. Більшість банків не кредитує за самим тимчасовим захистом або ставить загороджувальні умови. Карта тимчасового побиту (наприклад, за роботою) відкриває стандартний шлях.
- Дохід у PLN за umowa o pracę — найсильніший профіль. Дохід з України на практиці не приймається (валюта + верифікація).
- Історія BIK будується швидко — кредитка чи розстрочка на техніку, виплачувані вчасно, дають ефект уже за пів року.
- Змішані шлюби (PL+UA) і заявки двох осіб з картами побиту — розглядаються стандартно.
Повна вартість кредиту — дивіться не лише на ставку
- RRSO (реальна річна ставка) — порівнюйте пропозиції за RRSO, не за номінальною ставкою.
- Комісія банку: 0–2% суми (часто торгується або «в обмін на страховку»).
- Страховки: життя, нерухомості, низького внеску — перевіряйте, які обов’язкові.
- Оцінка нерухомості: кілька сотень злотих.
- Супутні збори: запис іпотеки 200 zł + PCC 19 zł; повний список — у Податках і нотаріусі, а порахувати їх разом із таксою нотаріуса можна в калькуляторі витрат на купівлю (увімкніть опцію «іпотека»).
Часті запитання
Чи платить іноземець підвищену ставку? Ні — ставки ті самі, що й для поляків. Різниця у вимогах до документів і часом до внеску.
Чи дадуть кредит на квартиру, що будується, від забудовника? Так — банк перераховує транші на ескроу-рахунок за ходом будівництва. Це стандартний продукт.
Чи потрібен польський співпозичальник? Ні. Karta pobytu + дохід у PLN достатні. Співпозичальник може покращити кредитоспроможність.
Купую за готівку — чи мені це все потрібно? Частково: банк пропускаєте, але розділи про транзакційні витрати і процес купівлі лишаються актуальними.
Yuri Kan — засновник KrakowInvestМатеріал має інформаційний характер і не є юридичною, податковою, фінансовою чи інвестиційною консультацією. Цифри орієнтовні, на дату публікації. Перед рішеннями проконсультуйтеся з ліцензованими фахівцями. →