Umowa deweloperska: договір із забудовником у Польщі 2026 — зміст, вартість, ризики

Umowa deweloperska — це договір у формі нотаріального акта, за яким забудовник зобов’язується збудувати будинок, виділити квартиру як самостійний об’єкт права та передати її вам, а ви зобов’язуєтеся сплатити ціну. Його підписують, коли квартири ще немає: на етапі котловану або коробки. Тому це не звичайна купівля-продаж — зміст, форму, порядок оплати та порядок виходу з договору диктує закон, а не забудовник.

Закон — ustawa z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz. U. 2021 poz. 1177, чинний із 1 липня 2022 р.; актуальний зведений текст — Dz. U. 2026 poz. 880, правовий стан на 9 червня 2026 р.). У побуті — «ustawa deweloperska». Сам закон, його сферу дії та всі новели розбираємо в окремому гіді закон про забудовників: що регулює і кого захищає.

Кого закон захищає. Лише nabywcę — фізичну особу, яка укладає договір із метою, безпосередньо не пов’язаною з її господарською або професійною діяльністю (art. 5 pkt 5). Компанія не є nabywcą і захисту закону не має взагалі; фізична особа, що купує «на фірму» для потреб своєї діяльності, теж випадає з-під закону. Вирішує мета купівлі, а не сам факт наявності фірми.

Застереження: текст інформаційний і не є юридичною консультацією. Правовий стан — серпень 2026 р. Проєкт акта вам зобов’язані видати до візиту до нотаріуса: покажіть його юристові.

Три договори, які легко переплутати

	Rezerwacyjna	Deweloperska	Przedwstępna (ЦК)
Форма	письмова під страхом нікчемності	нотаріальний акт	будь-яка; нотаріальна сильніша
Що дає	тимчасове зняття квартири з продажу	зобов’язання збудувати й передати право власності	зобов’язання укласти основний договір
Запис до поземельної книги	ні	так — вимога покупця (art. 38)	лише за нотаріальної форми
Платіж	резерваційний збір, макс. 1% ціни (art. 32 ust. 2)	внески на ескроу-рахунок за графіком будівництва	аванс/завдаток
Захист DFG	ні	так	ні

Про резерваційний договір варто знати три речі: збір не може перевищувати 1% ціни з проспекту й зараховується в ціну; строк резервації має враховувати час на отримання кредитного рішення (art. 31); збір повертають, якщо банк відмовив через оцінку кредитоспроможності, а якщо зобов’язання порушив забудовник — у подвійному розмірі (art. 34).

Що має бути в договорі — art. 35

Закон перелічує 20 обов’язкових елементів. Відсутність будь-якого з них дає право відмовитися від договору протягом 30 днів. Ключові:

• ціна і — з лютого 2026 р. — обов’язкова розбивка «метри × ціна за м²» (art. 5a, доданий законом від 4.12.2025, Dz. U. 2026 poz. 27, чинний із 13.02.2026);
• правовий стан ділянки: власник, іпотечні обтяження, сервітути;
• розташування квартири, площа, планування, обсяг і стандарт оздоблювальних робіт;
• строк передачі права власності;
• розмір, строки та порядок внесків на ескроу-рахунок; дані рахунку й правила нарахування внесків до DFG;
• номер дозволу на будівництво, орган, що його видав, і чи є він остаточним;
• строки початку та завершення будівельних робіт;
• умови відмови від договору та повернення коштів;
• розмір процентів і неустойок, якщо сторони їх передбачили;
• спосіб обміру площі;
• заява покупця про отримання інформаційного проспекту;
• строк і порядок приймання;
• відомості про згоду іпотечного кредитора на виділення квартири без обтяження (art. 25).

Дві захисні норми, про які забудовники не нагадують. Перша: зміни, внесені до проспекту між його врученням і підписанням, мають бути в договорі явно виділені й зобов’язують вас лише за вашої згоди (art. 35 ust. 2–3). Друга, головна: умови, менш вигідні для покупця, ніж закон, є нікчемними — замість них діє закон (art. 42).

Де лежать ваші гроші: ескроу-рахунок і фонд DFG

Гроші йдуть не забудовникові, а на житловий ескроу-рахунок (mieszkaniowy rachunek powierniczy). Забудовник обирає один із двох видів (art. 6):

	Відкритий рахунок	Закритий рахунок
Коли забудовник отримує кошти	траншами, після кожного етапу графіка та перевірки банку (art. 17)	одноразово, після передачі власності
Внесок до DFG	0,45% платежу	0,1% платежу
Наскільки поширений	переважна більшість будівництв	рідко

Ви платите за темпом будівництва, а сума траншу залежить від фактичного ступеня виконання етапів графіка (art. 8). Deweloperski Fundusz Gwarancyjny — відокремлений рахунок у UFG; ставки внесків задає розпорядження міністра розвитку і технологій від 21.06.2022 (Dz. U. 2022 poz. 1341): 0,45% і 0,1%; законні максимуми — 1% і 0,1% (art. 49 ust. 7). Внесок неповоротний і фактично закладений у ціну квартири.

Навіщо він вам: фонд повертає внески при банкрутстві забудовника, якщо суддя-комісар не дозволить добудувати об’єкт або синдик відмовиться від договору, а також якщо ви скористалися законним правом відмови й не отримали коштів за 30 днів (art. 48 ust. 1). До липня 2022 р. покупець із відкритим ескроу-рахунком під час банкрутства втрачав уже виплачені транші.

Інформаційний проспект — що там читати

Проспект вручають безоплатно, на тривкому носії, до підписання договору (а якщо є резервація — до неї, art. 21). Шаблон є додатком до закону, тож усі проспекти однакові за структурою. Дивіться:

• досвід забудовника — три завершені проєкти з адресами й датами дозволів на введення;
• правовий стан ділянки — звірте з поземельною книгою;
• заплановані об’єкти в радіусі 1 км — дороги, рейкові лінії, очисні споруди, сміттєспалювальні заводи, звалища, кладовища. Єдине місце, де забудовник зобов’язаний розповісти про незручне сусідство;
• графік будівництва та спосіб обміру площі;
• в індивідуальній частині — ціна, ціна за м², площа, стандарт оздоблення, строк передачі власності; додатками йдуть план поверху та зразок договору.

З 11 липня 2025 р. забудовник зобов’язаний вести сайт і публікувати там загальну частину проспекту та ціну м² кожної пропонованої квартири з історією змін (art. 19a, закон від 21.05.2025, Dz. U. 2025 poz. 758). Обов’язок запроваджували у два етапи: 11 липня 2025 р. — для проєктів, продажі яких стартують від цієї дати, і 11 вересня 2025 р. — для інвестицій, що вже продавалися, яким закон дав два місяці на приведення сайту у відповідність (art. 2 закону-новели). Якщо ціна в оголошенні й ціна при підписанні розходяться, ви маєте право вимагати вигіднішу для себе (art. 19a ust. 6).

Portal DOM — Portal Danych o Obrocie Mieszkaniami, який веде UFG; запроваджений законом від 17.10.2025 (Dz. U. 2025 poz. 1669, опублікований 01.12.2025). Набрання чинності східчасте: саме ведення порталу діє з 2 грудня 2025 р. (art. 56a ust. 1), розширений склад даних у Реєстрі DFG — з 2 жовтня 2026 р., а решта норм розділу 8a, зокрема публічне оприлюднення даних на порталі (art. 56f), — лише з 2 квітня 2027 р. (art. 9 закону-новели: «16 місяців від оприлюднення» з винятками). У перспективі це публічне джерело даних про ціни угод із новобудовами.

На що дивитися перед підписанням

1. Строк передачі власності — конкретна дата, а не «IV квартал».
2. Симетрія санкцій. Проценти на користь забудовника не можуть перевищувати неустойки на вашу користь (art. 39 ust. 1); якщо ані того, ані іншого в договорі немає, забудовник усе одно має виплатити компенсацію на рівні законних процентів (art. 39 ust. 2).
3. Індексація ціни. Закон її не забороняє, але UOKiK перевіряє такі застереження в забудовників (роз’яснювальне провадження охопило 87 компаній). Шанс устояти має формула на об’єктивному опублікованому індексі, що працює в обидва боки.
4. Приймання та дефекти (art. 41): протокол, 14 днів забудовникові на визнання дефектів (мовчання = визнання), 30 днів на усунення, далі — усунення коштом забудовника. За істотного дефекту можна відмовитися від приймання, за повторної відмови потрібен висновок будівельного експерта.
5. Гарантія якості. З 9 вересня 2025 р. до відповідальності забудовника за фізичні та юридичні дефекти застосовують норми ЦК про rękojmia (art. 41a, закон від 9.07.2025, Dz. U. 2025 poz. 1167).
6. Згода іпотечного кредитора банку забудовника — додаток до договору; її відсутність дає право відмови протягом 60 днів (art. 25, art. 43 ust. 1 pkt 8).
7. Документи для ознайомлення (art. 26): поземельна книга, витяг із KRS, дозвіл на будівництво, фінансова звітність за два роки — за проєктної компанії також звітність материнської. Про ризики це говорить більше, ніж буклет.

Скільки коштує договір у нотаріуса

Головне правило: винагорода нотаріуса за всі дії при укладенні umowy deweloperskiej, разом із витягами акта, та судові збори щодо поземельної книги діляться між забудовником і покупцем порівну (art. 40 ust. 2). Це норма закону.

Максимальний тариф — половина базової шкали (§ 6 pkt 15a розпорядження міністра юстиції, Dz. U. 2024 poz. 1566), плюс VAT 23%:

Ціна квартири	Тариф (половина, нетто)	З VAT 23%	Частка покупця
500 000 zł	1 385 zł	1 703,55 zł	бл. 852 zł
700 000 zł	1 785 zł	2 195,55 zł	бл. 1 098 zł
900 000 zł	2 185 zł	2 687,55 zł	бл. 1 344 zł

Плюс витяги акта — макс. 6 zł нетто за розпочату сторінку (§ 12), зазвичай 250–450 zł брутто, теж навпіл; і 150 zł за запис вимоги до поземельної книги (art. 43 pkt 3 закону про судові витрати, Dz. U. 2025 poz. 1228) — також навпіл. PCC ви не платите: новобудова оподатковується VAT (8% до 150 м², уже в ціні). Разом частка покупця за квартиру 700 000 zł — близько 1 200–1 400 zł. Повну картину податків і зборів розбираємо в гіді податки та нотаріус, свій випадок порахуйте в калькуляторі витрат на купівлю.

Право відмови та цесія

Відмова (art. 43). 30 днів від дати укладення — якщо бракує обов’язкових елементів, договір розходиться з проспектом, проспект не вручено або його дані не відповідають дійсності. 60 днів — за відсутності згоди іпотечного кредитора. За прострочення передачі власності ви спершу даєте забудовникові 120 днів додатково й лише потім відмовляєтеся, зберігаючи право на неустойку. Договір вважається неукладеним, покупець не несе жодних витрат, «відступне» заборонене (art. 44), кошти повертають за 30 днів, інакше платить DFG. Заява подається письмово з нотаріально засвідченим підписом і зі згодою на погашення запису в поземельній книзі (art. 45).

Цесія (art. 37a, чинний із 16 липня 2023 р.). Передати права за договором третій особі можна, лише якщо договір стосується не більш ніж однієї квартири і протягом попередніх трьох років ви не робили цесію за іншим договором із забудовником. Виняток — передача родичам I та II податкових груп. Форма — нотаріальний акт; відчужувач заявляє про дотримання трирічної умови під кримінальною відповідальністю, нотаріус зобов’язаний його про це попередити (art. 40 ust. 1a). Порушення ліміту саме собою не робить цесію недійсною (art. 37a ust. 3). Цесія резерваційного договору поза колом родичів є нікчемною (art. 30 ust. 3–4).

Податки при цесії: якщо її оформлено як продаж майнового права, PCC становить 1% і платить його набувач прав (частина роз’яснень узагалі виводить таку операцію з-під PCC — беріть індивідуальну інтерпретацію). У PIT дохід від продажу майнових прав оподатковується за шкалою 12/32%, і п’ятирічний строк, знайомий із продажу нерухомості, тут не застосовується. Це не податкова консультація.

Договір та іпотека

Порядок зазвичай такий: резервація → кредитне рішення → umowa deweloperska у нотаріуса → видача кредиту траншами на ескроу-рахунок за графіком етапів (art. 8; банк, що веде ескроу-рахунок, перевіряє завершення кожного етапу перед виплатою забудовникові — art. 17) → приймання → договір передачі власності → записи до поземельної книги. До повної видачі кредиту ви зазвичай платите лише проценти з вибраної частини — за дворічного будівництва це помітна сума. Процедуру розбираємо в гіді іпотека для іноземців.

Дивіться наш огляд новобудов Кракова, а проєкт договору надішліть нам до візиту до нотаріуса — комісію платить забудовник, покупець не платить нічого.