Umowa deweloperska 2026: co zawiera, ile kosztuje, na co uważać

Umowa deweloperska to zawierana w formie aktu notarialnego umowa, w której deweloper zobowiązuje się wybudować budynek, ustanowić odrębną własność lokalu mieszkalnego (albo domu jednorodzinnego) i przenieść tę własność na nabywcę, a nabywca zobowiązuje się zapłacić umówioną cenę. Podpisuje się ją, gdy mieszkania jeszcze nie ma — jest dziura w ziemi albo stan surowy. Dlatego to nie zwykła umowa sprzedaży: jej treść, formę, sposób płatności i sposób wyjścia z niej narzuca ustawa, a nie deweloper.

Ram prawnych szukaj w ustawie z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (ogłoszona jako Dz. U. 2021 poz. 1177, obowiązuje od 1 lipca 2022 r.; aktualny tekst jednolity: Dz. U. z 2026 r. poz. 880, stan prawny na 9 czerwca 2026 r.). Potocznie mówi się o niej „ustawa deweloperska“ — sam akt, jego zakres zastosowania i wszystkie nowelizacje omawiamy w osobnym przewodniku ustawa deweloperska — co reguluje i kogo obowiązuje. Poniżej rozkładamy umowę deweloperską na części: co musi w niej być, ile kosztuje, gdzie leżą pieniądze przed odbiorem, kiedy można odstąpić i na co realnie patrzeć przed podpisem.

Zastrzeżenie: ten tekst ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Stan prawny opisujemy na sierpień 2026 r. Każdą konkretną umowę warto dać do przeczytania prawnikowi — projekt aktu dostajesz przed terminem u notariusza i masz prawo go zabrać.

Co znaczy umowa deweloperska?

Ustawa nie definiuje jej jednym zdaniem — definiuje ją przez zakres zastosowania. Przepisy stosuje się do umów, w których deweloper zobowiązuje się wobec nabywcy do wybudowania budynku, ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia jej na nabywcę (art. 2 ustawy). Trzy cechy odróżniają ją od zwykłej sprzedaży:

1. Przedmiot jeszcze nie istnieje (albo nie ma jeszcze samodzielności prawnej). Kupujesz zobowiązanie do wybudowania, nie gotowy lokal.
2. Nabywcą jest wyłącznie osoba fizyczna kupująca w celu niezwiązanym bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową (art. 5 pkt 5). Spółka nie jest nabywcą w rozumieniu ustawy i nie korzysta z jej ochrony w ogóle; osoba fizyczna kupująca „na firmę“, na potrzeby swojej działalności, również wypada spod ustawy. Decyduje cel zakupu, a nie sam fakt prowadzenia firmy.
3. Wpłaty idą na rachunek powierniczy, a nie na konto dewelopera — o tym niżej.

Jeżeli budynek jest już oddany do użytkowania i lokal ma zaświadczenie o samodzielności, deweloper zawiera z tobą nie umowę deweloperską, lecz jedną z umów, o których mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2 lub 3 — czyli sprzedaż gotowego mieszkania z oferty dewelopera (odpowiednikiem dla gotowego domu jednorodzinnego jest pkt 5). Ochrona ustawowa (rachunek powierniczy, DFG, prospekt, odstąpienie) obejmuje jednak także te umowy — to jedna z ważniejszych zmian ustawy z 2021 r. wobec starej ustawy z 2011 r.

Od 2026 r. doszedł jeszcze jeden przepis, który warto znać: art. 5a (dodany ustawą z 4 grudnia 2025 r., Dz. U. z 2026 r. poz. 27, w mocy od 13 lutego 2026 r.) nakazuje określać cenę w umowie jako iloczyn metrażu i ceny za 1 m² powierzchni użytkowej, liczonej według Polskiej Normy obowiązującej w dniu wniosku o pozwolenie na budowę. Koniec z ceną „za lokal“ bez jawnej stawki metrowej — a przy sporze o obmiar wiadomo, którą normę stosować.

Czy akt notarialny to umowa deweloperska?

Nie. Akt notarialny to forma, umowa deweloperska to typ umowy. Art. 40 ust. 1 ustawy wymaga formy aktu notarialnego dla trzech czynności: umowy deweloperskiej, umów sprzedaży gotowego lokalu mieszkalnego (art. 2 ust. 1 pkt 2 i 3) albo gotowego domu jednorodzinnego (pkt 5) z oferty dewelopera oraz umowy przeniesienia wierzytelności z tych umów (cesji). Brak formy aktu = nieważność.

Dla porządku: umowa rezerwacyjna wymaga tylko formy pisemnej pod rygorem nieważności (art. 30 ust. 1) — u notariusza jej nie podpisujesz.

Forma notarialna nie jest tu formalnością. Umowa deweloperska stanowi podstawę wpisu roszczenia nabywcy do księgi wieczystej nieruchomości, na której powstaje inwestycja (art. 38). Ten wpis to twoje realne zabezpieczenie: roszczenie ujawnione w księdze jest skuteczne wobec każdego kolejnego właściciela gruntu i wobec syndyka.

Rezerwacyjna, deweloperska, przedwstępna — czym się różnią

	Umowa rezerwacyjna	Umowa deweloperska	Umowa przedwstępna (k.c.)
Forma	pisemna pod rygorem nieważności	akt notarialny	dowolna; notarialna daje silniejszy skutek
Co daje	czasowe wyłączenie lokalu z oferty	zobowiązanie do wybudowania i przeniesienia własności	zobowiązanie do zawarcia umowy przyrzeczonej
Wpis do KW	nie	tak — roszczenie nabywcy (art. 38)	tylko przy formie notarialnej
Opłata	opłata rezerwacyjna, maks. 1% ceny z prospektu (art. 32 ust. 2)	wpłaty na rachunek powierniczy wg harmonogramu	zaliczka/zadatek wg umowy
Ochrona DFG	nie (ale opłata trafia na rachunek powierniczy po zawarciu umowy)	tak	nie
Kiedy stosowana	przed umową deweloperską, zwykle na czas decyzji kredytowej	rynek pierwotny, budowa w toku	rynek wtórny; przy deweloperze — wyjątkowo

Kilka rzeczy o umowie rezerwacyjnej, które warto wiedzieć, zanim wpłacisz pierwsze pieniądze:

• Opłata rezerwacyjna nie może przekraczać 1% ceny lokalu wskazanej w prospekcie informacyjnym (art. 32 ust. 2). Postanowienie o wyższej opłacie jest w tej części bezskuteczne.
• Opłata zalicza się na poczet ceny, a deweloper przekazuje ją na rachunek powierniczy w ciągu 7 dni od zawarcia umowy deweloperskiej (art. 32 ust. 3 i 4).
• Zwrot następuje m.in. gdy nie dostałeś kredytu z powodu negatywnej oceny zdolności kredytowej, gdy deweloper nie wykonał zobowiązania z rezerwacji albo zmienił prospekt bez poinformowania cię (art. 34 ust. 1). W przypadku niewykonania zobowiązania przez dewelopera opłata wraca w podwójnej wysokości (art. 34 ust. 3).
• Czas rezerwacji ma uwzględniać okres potrzebny na uzyskanie decyzji kredytowej (art. 31). Jeśli deweloper proponuje 14 dni, a bank potrzebuje sześciu tygodni — negocjuj termin, to twoje ustawowe prawo.

Co musi zawierać umowa deweloperska — art. 35

Art. 35 ust. 1 wylicza 20 obowiązkowych elementów. Nie jest to lista dla prawników — brak któregokolwiek z nich daje ci prawo odstąpienia od umowy w ciągu 30 dni (art. 43 ust. 1 pkt 1 i ust. 2). W skrócie umowa musi zawierać:

• strony, miejsce i datę zawarcia oraz cenę nabycia praw;
• informację o nieruchomości: powierzchnia działki, stan prawny, właściciel lub użytkownik wieczysty, obciążenia hipoteczne i służebności;
• położenie i istotne cechy budynku, usytuowanie lokalu w budynku;
• powierzchnię użytkową, układ pomieszczeń oraz zakres i standard prac wykończeniowych;
• termin przeniesienia na nabywcę praw z umowy;
• zobowiązanie nabywcy do zapłaty oraz wysokość, terminy i sposób wpłat na mieszkaniowy rachunek powierniczy;
• dane rachunku powierniczego (bank, numer, zasady dysponowania środkami, koszty prowadzenia) i zasady naliczania składek na DFG;
• numer pozwolenia na budowę, organ, który je wydał, oraz informację, czy jest ostateczne lub zaskarżone;
• termin rozpoczęcia i zakończenia robót budowlanych;
• warunki odstąpienia i zwrotu wpłaconych środków;
• wysokość odsetek i kar umownych, jeżeli strony je przewidziały;
• sposób pomiaru powierzchni użytkowej;
• oświadczenie nabywcy o odbiorze prospektu informacyjnego wraz z załącznikami;
• termin i sposób zawiadomienia o odbiorze oraz sam termin odbioru;
• informację o zgodzie wierzyciela hipotecznego na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu (art. 25 ust. 1 pkt 1);
• zobowiązanie dewelopera do wybudowania, ustanowienia odrębnej własności i przeniesienia jej na ciebie;
• informację o umowie rezerwacyjnej i wysokości opłaty rezerwacyjnej albo o jej braku.

Dwie zasady ochronne, o których deweloperzy nie przypominają:

• Art. 35 ust. 2 i 3: jeśli między doręczeniem prospektu a podpisaniem umowy deweloper coś w prospekcie zmienił, zmiany muszą być w umowie wyraźnie i widocznie podkreślone — i wiążą cię tylko wtedy, gdy się na nie zgodzisz.
• Art. 42: postanowienia umowy mniej korzystne dla nabywcy niż przepisy ustawy są nieważne, a w ich miejsce wchodzą przepisy ustawy. Nie musisz więc wygrywać każdej negocjacji — część zapisów przegrywa z ustawą automatycznie.

Rachunek powierniczy i Deweloperski Fundusz Gwarancyjny

Twoje pieniądze nie trafiają do dewelopera. Deweloper ma obowiązek zapewnić jeden z dwóch środków ochrony wpłat (art. 6 ust. 1):

	Otwarty MRP	Zamknięty MRP
Kiedy deweloper dostaje pieniądze	transzami, po zakończeniu każdego etapu z harmonogramu, po kontroli banku	jednorazowo, po przeniesieniu własności na nabywcę
Kontrola banku	tak — bank sprawdza zakończenie każdego etapu (art. 17)	z natury zbędna
Składka na DFG	0,45% wpłaty	0,1% wpłaty
Kto stosuje	zdecydowana większość inwestycji	rzadko — kapitałochłonne dla dewelopera

Zasada wpłat jest ustawowa: płacisz zgodnie z postępem budowy, a wysokość transzy zależy od faktycznego stopnia realizacji etapów z harmonogramu (art. 8). Koszty prowadzenia rachunku obciążają dewelopera (art. 14 ust. 1).

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG) to wyodrębniony rachunek w Ubezpieczeniowym Funduszu Gwarancyjnym (art. 46), zasilany składkami dewelopera. Stawki określa rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z 21 czerwca 2022 r. (Dz. U. 2022 poz. 1341, obowiązuje od 1 lipca 2022 r.): 0,45% wpłaty przy rachunku otwartym i 0,1% przy zamkniętym. Maksima ustawowe to odpowiednio 1% i 0,1% (art. 49 ust. 7) — czyli stawka przy rachunku otwartym może w przyszłości wzrosnąć rozporządzeniem. Składka jest bezzwrotna (art. 49 ust. 4) i w praktyce wliczona w cenę mieszkania.

Po co ci ten fundusz? DFG zwraca wpłaty m.in. gdy deweloper upadnie, a sędzia-komisarz nie zgodzi się na dokończenie przedsięwzięcia, gdy syndyk odstąpi od umowy, a także gdy skorzystasz z ustawowego prawa odstąpienia i nie dostaniesz zwrotu w ciągu 30 dni (art. 48 ust. 1). To realna różnica wobec stanu sprzed lipca 2022 r., gdy nabywca z otwartym rachunkiem powierniczym w razie upadłości dewelopera tracił wypłacone już transze.

Prospekt informacyjny — czego w nim szukać

Prospekt to obowiązkowy dokument sporządzany przez dewelopera rozpoczynającego sprzedaż (art. 20). Doręcza się go nieodpłatnie, na trwałym nośniku, przed zawarciem umowy deweloperskiej — a jeśli podpisujesz rezerwację, to przed nią (art. 21). Wzór stanowi załącznik do ustawy, więc każdy prospekt ma tę samą strukturę. To najlepsze źródło informacji o inwestycji, jakie dostaniesz za darmo — a większość kupujących go nie czyta.

Na co patrzeć w części ogólnej:

• Doświadczenie dewelopera — trzy ukończone przedsięwzięcia z adresami i datami pozwoleń na użytkowanie. Można je sprawdzić samodzielnie.
• Stan prawny gruntu — właściciel/użytkownik wieczysty, hipoteki, służebności. Porównaj z księgą wieczystą.
• Planowane inwestycje w promieniu 1 km — drogi, linie szynowe, korytarze powietrzne, oczyszczalnie, spalarnie, wysypiska, cmentarze. To jedyne miejsce, w którym deweloper musi ci powiedzieć o niewygodnym sąsiedztwie.
• Harmonogram przedsięwzięcia i sposób pomiaru powierzchni.
• Warunki odstąpienia od umowy.

W części indywidualnej: cena lokalu i cena za m², powierzchnia użytkowa, usytuowanie, standard prac wykończeniowych, liczba kondygnacji i lokali, media, termin przeniesienia własności. Załącznikami są m.in. rzut kondygnacji i wzór umowy deweloperskiej — czyli projekt umowy dostajesz na długo przed wizytą u notariusza.

Dwa dodatkowe narzędzia z ostatnich nowelizacji:

• Jawne ceny na stronie dewelopera. Od 11 lipca 2025 r. (art. 19a, dodany ustawą z 21 maja 2025 r., Dz. U. 2025 poz. 758) deweloper ma obowiązek prowadzić stronę internetową i publikować na niej część ogólną prospektu oraz cenę m² każdego oferowanego lokalu, ceny pomieszczeń przynależnych i wszystkie inne świadczenia pieniężne — z VAT, z datami zmian i zachowaniem historii. Obowiązek wszedł w dwóch etapach: 11 lipca 2025 r. dla przedsięwzięć, w których sprzedaż rusza od tego dnia, i 11 września 2025 r. dla inwestycji już sprzedawanych wcześniej — ustawa dała im 2 miesiące na dostosowanie (art. 2 ustawy nowelizującej). Jeśli cena z ogłoszenia różni się od ceny przy zawarciu umowy, masz prawo żądać ceny korzystniejszej dla siebie (art. 19a ust. 6).
• Portal DOM — Portal Danych o Obrocie Mieszkaniami prowadzony przez UFG, wprowadzony ustawą z 17 października 2025 r. (Dz. U. 2025 poz. 1669, ogłoszona 1 grudnia 2025 r.). Wejście w życie jest stopniowe: samo prowadzenie portalu przez UFG działa od 2 grudnia 2025 r. (art. 56a ust. 1), rozszerzony zakres danych zbieranych w Ewidencji DFG rusza 2 października 2026 r., a pozostałe przepisy rozdziału 8a — w tym publiczne udostępnianie danych na Portalu DOM (art. 56f) — wchodzą dopiero 2 kwietnia 2027 r. (art. 9 ustawy nowelizującej: zasada „16 miesięcy od ogłoszenia“ z wyjątkami). Docelowo to publiczne źródło danych o cenach transakcyjnych mieszkań od deweloperów.

Na co uważać w umowie deweloperskiej?

Praktyczna lista kontrolna — po kolei, tak jak czyta się projekt aktu:

1. Termin przeniesienia własności. Musi być konkretną datą. „IV kwartał 2027“ bez dnia utrudnia liczenie kar umownych i 120-dniowego terminu z art. 43 ust. 3.
2. Kary umowne i odsetki — symetria. Art. 39 ust. 1: jeśli umowa przewiduje odsetki dla dewelopera i kary umowne dla nabywcy, odsetki dewelopera nie mogą przewyższać kar umownych zastrzeżonych na twoją rzecz. Jeśli umowa nie przewiduje ani kar, ani odsetek, deweloper i tak musi wypłacić rekompensatę w wysokości odpowiadającej odsetkom ustawowym (art. 39 ust. 2). Sprawdź też, czy kara nie ma sufitu w rodzaju „nie więcej niż 1% ceny“.
3. Waloryzacja ceny. Ustawa jej nie zakazuje, ale Prezes UOKiK objął klauzule waloryzacyjne deweloperów postępowaniem wyjaśniającym (wezwania trafiły do 87 przedsiębiorców). Klauzula ma szansę się obronić, gdy opiera się na obiektywnym, publikowanym wskaźniku i działa w obie strony; jednostronne prawo dewelopera do podniesienia ceny to klasyczny kandydat na postanowienie niedozwolone (art. 385¹ k.c. w związku z art. 42 ustawy deweloperskiej).
4. Powierzchnia i obmiar. Po zmianie z lutego 2026 r. cena to metry × stawka za m² (art. 5a). Sprawdź, jaka norma pomiaru jest wskazana i co się dzieje przy różnicy powykonawczej — dobra umowa przewiduje rozliczenie w obie strony, a nie tylko dopłatę nabywcy.
5. Odbiór i wady. Ustawa daje ci twardy scenariusz (art. 41): odbiór po prawomocnym pozwoleniu na użytkowanie, protokół z wadami, 14 dni dewelopera na uznanie lub odmowę uznania wad (milczenie = uznanie), 30 dni na ich usunięcie, a po bezskutecznym upływie wyznaczonego przez ciebie terminu — usunięcie na koszt dewelopera. Przy wadzie istotnej możesz odmówić odbioru, a przy powtórnej odmowie potrzebna jest opinia rzeczoznawcy budowlanego (koszt ponosi ta strona, która przegra spór o istotność). Zapisy umowy skracające te uprawnienia są nieważne.
6. Rękojmia. Od 9 września 2025 r. obowiązuje art. 41a (ustawa z 9 lipca 2025 r., Dz. U. 2025 poz. 1167): w zakresie nieuregulowanym w art. 41 do odpowiedzialności dewelopera za wady fizyczne i prawne stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego o rękojmi przy sprzedaży. Wcześniej było to przedmiotem sporu.
7. Zgoda wierzyciela hipotecznego. Grunt pod inwestycją jest zwykle obciążony hipoteką banku finansującego dewelopera. Deweloper musi mieć zgodę na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu po wpłacie pełnej ceny albo zobowiązanie do jej udzielenia (art. 25 ust. 1 pkt 1), a dokument jest załącznikiem do umowy. Brak zgody = prawo odstąpienia w terminie 60 dni (art. 43 ust. 1 pkt 8 i ust. 5).
8. Zgodność z prospektem. Rozbieżność między umową a prospektem to samodzielna podstawa odstąpienia w ciągu 30 dni (art. 43 ust. 1 pkt 2).
9. Dokumenty do wglądu. Na żądanie deweloper musi udostępnić w swoim lokalu m.in. aktualny stan księgi wieczystej, odpis z KRS, pozwolenie na budowę, sprawozdania finansowe za ostatnie dwa lata (a przy spółce celowej — także spółki dominującej) i projekt budowlany (art. 26). Sprawozdanie spółki celowej mówi o ryzyku dewelopera więcej niż folder reklamowy.

Jaki jest koszt umowy deweloperskiej?

Najważniejsza zasada: wynagrodzenie notariusza za wszystkie czynności związane z zawarciem umowy deweloperskiej — łącznie z wypisami — oraz koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym obciążają dewelopera i nabywcę w równych częściach (art. 40 ust. 2). Nie jest to zwyczaj, tylko przepis; deweloper nie może przerzucić całości na ciebie.

Maksymalna taksa za umowę deweloperską to połowa stawki podstawowej z § 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (§ 6 pkt 15a; t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1566). Do taksy dolicza się VAT 23%.

Cena mieszkania	Taksa maks. (połowa stawki, netto)	Z VAT 23%	Udział nabywcy (50%)
500 000 zł	1 385 zł	1 703,55 zł	ok. 852 zł
700 000 zł	1 785 zł	2 195,55 zł	ok. 1 098 zł
900 000 zł	2 185 zł	2 687,55 zł	ok. 1 344 zł

Do tego dochodzą:

• Wypisy aktu — maks. 6 zł netto za każdą rozpoczętą stronę (§ 12 rozporządzenia). Umowa deweloperska bywa obszerna; przy kilku wypisach to zwykle 250–450 zł brutto łącznie — dzielone po połowie.
• Opłata sądowa za wpis roszczenia do księgi wieczystej — 150 zł (art. 43 pkt 3 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1228), również po połowie.
• PCC — nie płacisz. Umowa deweloperska nie jest czynnością z katalogu ustawy o PCC, a mieszkanie od dewelopera jest objęte VAT (8% do 150 m², już w cenie).

W praktyce udział nabywcy w kosztach umowy deweloperskiej przy mieszkaniu za 700 000 zł to ok. 1 200–1 400 zł. Osobno, przy umowie przenoszącej własność, dochodzi taksa (również połowa stawki, § 6 pkt 16 i 18) oraz opłaty sądowe: 100 zł za założenie księgi wieczystej i 200 zł za wpis własności — te zwyczajowo ponosi kupujący. Pełne zestawienie podatków i opłat rozbieramy w przewodniku podatki i notariusz przy zakupie mieszkania, a policzyć swój przypadek możesz w kalkulatorze kosztów zakupu mieszkania.

Kiedy możesz odstąpić od umowy deweloperskiej

Art. 43 daje nabywcy dwanaście podstaw ustawowego odstąpienia. Najważniejsze:

Podstawa	Termin
Umowa nie zawiera elementów z art. 35	30 dni od zawarcia
Treść umowy niezgodna z prospektem	30 dni od zawarcia
Nie doręczono prospektu lub informacji o zmianach	30 dni od zawarcia
Dane w prospekcie niezgodne ze stanem faktycznym lub prawnym	30 dni od zawarcia
Prospekt nie zawiera danych wymaganych wzorem	30 dni od zawarcia
Brak zgody wierzyciela hipotecznego (art. 25)	60 dni od zawarcia
Nieprzeniesienie własności w terminie z umowy	po wyznaczeniu deweloperowi 120 dni dodatkowego terminu
Nieusunięcie wady istotnej / stwierdzenie jej przez rzeczoznawcę	wg art. 41 ust. 11 i 15

Skutki są dla nabywcy korzystne: umowę uważa się za niezawartą, nabywca nie ponosi żadnych kosztów odstąpienia, a zastrzeganie „odstępnego“ jest niedopuszczalne (art. 44 ust. 1 i 2). Deweloper ma 30 dni na zwrot środków wypłaconych mu z otwartego rachunku powierniczego (art. 44 ust. 3); jeśli nie zwróci — wypłaty dokonuje DFG (art. 48 ust. 1 pkt 6). Oświadczenie o odstąpieniu składa się na piśmie z podpisem notarialnie poświadczonym i musi zawierać zgodę na wykreślenie roszczeń z księgi wieczystej (art. 45 ust. 1).

Deweloper też może odstąpić — przy zwłoce w płatnościach mimo wezwania i 30-dniowego terminu (art. 43 ust. 7) albo gdy nabywca dwukrotnie, w odstępie co najmniej 60 dni, nie stawi się do odbioru lub do aktu (art. 43 ust. 8).

Cesja umowy deweloperskiej — i jej nowe limity

Cesja to sprzedaż praw z umowy deweloperskiej osobie trzeciej przed przeniesieniem własności. Przez lata było to narzędzie flipperów — i dlatego ustawodawca je ograniczył.

Art. 37a (dodany ustawą z 26 maja 2023 r. o pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe, Dz. U. 2023 poz. 1114, w mocy od 16 lipca 2023 r.) pozwala nabywcy przenieść wierzytelności z umowy deweloperskiej tylko wtedy, gdy łącznie:

1. umowa dotyczy nie więcej niż jednego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, oraz
2. w okresie trzech lat poprzedzających cesję zbywca nie dokonał cesji z innej umowy deweloperskiej.

Wyjątek: przeniesienie na osobę z I lub II grupy podatkowej (rodzina — art. 14 ust. 3 pkt 1 i 2 ustawy o podatku od spadków i darowizn) nie podlega tym ograniczeniom. Zbywca składa w umowie cesji oświadczenie o spełnieniu warunku trzyletniego pod rygorem odpowiedzialności karnej za fałszywe oświadczenie, a notariusz ma obowiązek go o tym pouczyć (art. 40 ust. 1a). Naruszenie limitów nie unieważnia samej cesji (art. 37a ust. 3) — ale odpowiedzialność karna za oświadczenie zostaje. Analogicznie cesja umowy rezerwacyjnej jest nieważna poza kręgiem rodziny (art. 30 ust. 3 i 4).

Podatki przy cesji — krótko i ostrożnie, bo praktyka nie jest jednolita:

• PCC: jeżeli cesja przybiera postać sprzedaży prawa majątkowego, stawka wynosi 1% (a nie 2% jak przy nieruchomości) i płaci ją nabywca praw. Część interpretacji uznaje jednak przeniesienie praw i obowiązków z umowy deweloperskiej za czynność spoza katalogu ustawy o PCC — przed transakcją warto wystąpić o interpretację indywidualną.
• PIT: przychód ze zbycia praw majątkowych łączy się z pozostałymi dochodami i jest opodatkowany według skali (12/32%) — nie stosuje się tu pięcioletniego terminu znanego ze sprzedaży nieruchomości. Kosztem jest wydatek na nabycie prawa.

To nie jest porada podatkowa — konkretny wariant policz z doradcą podatkowym.

Umowa deweloperska a kredyt hipoteczny

Kolejność jest zwykle taka: rezerwacja → decyzja kredytowa → umowa deweloperska (akt notarialny) → uruchomienie kredytu → transze → odbiór → umowa przenosząca własność → wpis własności i hipoteki.

• Bank uruchamia kredyt na podstawie umowy deweloperskiej — to ona jest tytułem prawnym do przyszłego lokalu i podstawą wpisu roszczenia do księgi wieczystej.
• Środki idą transzami na mieszkaniowy rachunek powierniczy, w rytmie wyznaczonym przez ustawowy harmonogram etapów (art. 8) — bank kredytujący wypłaca kolejną transzę po potwierdzeniu postępu prac, a bank prowadzący rachunek powierniczy kontroluje zakończenie każdego etapu przed wypłatą środków deweloperowi (art. 17).
• Karencja. Do czasu wypłaty całości kredytu płacisz zwykle same odsetki od uruchomionej części — warto to uwzględnić w budżecie, zwłaszcza gdy budowa trwa dwa lata. Szczegóły procedury kredytowej opisujemy w przewodniku kredyt hipoteczny dla cudzoziemca.
• Umowa rezerwacyjna a czas na kredyt — patrz art. 31: okres rezerwacji ma uwzględniać czas potrzebny na decyzję kredytową.

Jeśli szukasz konkretnych inwestycji w Krakowie i chcesz zobaczyć, na jakim etapie są budowy oraz jakie rachunki powiernicze prowadzą deweloperzy, zacznij od naszego przeglądu nowych inwestycji. Chętnie też przejrzymy z tobą projekt umowy przed wizytą u notariusza — w naszym modelu prowizję płaci deweloper, więc kupujący nie płaci nic.

Najczęstsze pytania

Czy umowę deweloperską można negocjować? Tak — zwłaszcza terminy, kary umowne, klauzulę waloryzacyjną i zasady rozliczenia różnicy powierzchni. Pamiętaj przy tym o art. 42: postanowienia mniej korzystne dla nabywcy niż ustawa są nieważne z mocy prawa, więc części „ustępstw“ nie musisz w ogóle wywalczyć.

Czy przy umowie deweloperskiej płacę PCC? Nie. Mieszkanie od dewelopera objęte jest VAT (8% dla lokali do 150 m², już w cenie), a sama umowa deweloperska nie jest czynnością opodatkowaną PCC.

Kiedy dostaję prospekt informacyjny? Przed zawarciem umowy deweloperskiej, a jeśli podpisujesz umowę rezerwacyjną — przed nią (art. 21 ust. 1). Nieodpłatnie, na trwałym nośniku; na żądanie także w wersji papierowej w lokalu przedsiębiorstwa.

Co się stanie, jeśli deweloper zbankrutuje? Środki z rachunku powierniczego są wyodrębnione z majątku dewelopera, a Deweloperski Fundusz Gwarancyjny zwraca wpłaty m.in. wtedy, gdy sędzia-komisarz nie zgodzi się na dokończenie przedsięwzięcia albo syndyk odstąpi od umowy (art. 48 ust. 1). Twoje roszczenie wpisane do księgi wieczystej działa dodatkowo wobec każdego kolejnego właściciela gruntu.

Czy mogę sprzedać mieszkanie przed odbiorem? Tylko przez cesję i tylko w granicach art. 37a: jeden lokal i brak innej cesji w ciągu ostatnich trzech lat (poza przeniesieniem na najbliższą rodzinę). Cesja wymaga formy aktu notarialnego.