Ustawa deweloperska 2026: co reguluje, kogo chroni, jakie zmiany

Ustawa deweloperska to potoczna nazwa ustawy z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym — aktu, który od 1 lipca 2022 r. narzuca deweloperom sposób pobierania i przechowywania pieniędzy kupujących, zakres informacji, jakie muszą ujawnić, oraz treść umów zawieranych z nabywcami. Nie jest to zbiór dobrych praktyk: postanowienia umowy mniej korzystne dla nabywcy niż przepisy ustawy są nieważne z mocy prawa (art. 42), a część naruszeń jest przestępstwem.

Akt ogłoszono jako Dz. U. 2021 poz. 1177; aktualny tekst jednolity to Dz. U. z 2026 r. poz. 880 (obwieszczenie Marszałka Sejmu z 12 czerwca 2026 r., stan prawny na 9 czerwca 2026 r.) — nowszy niż wciąż krążąca po sieci wersja Dz. U. 2024 poz. 695, która nie zna pięciu późniejszych nowelizacji. Poniżej rozkładamy ustawę na to, co realnie interesuje kupującego: co reguluje, kogo obejmuje, czego nie obejmuje, jak się zmieniała i kiedy jeszcze działa stara ustawa z 2011 r. Sam dokument, który podpisujesz u notariusza, omawiamy osobno w przewodniku umowa deweloperska — co zawiera i ile kosztuje.

Zastrzeżenie: ten tekst ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Stan prawny opisujemy na sierpień 2026 r. Przy konkretnej inwestycji zweryfikuj stan aktu na dzień zawarcia umowy — ustawa zmieniała się w ostatnich trzech latach pięć razy.

Na czym polega ustawa deweloperska?

Art. 1 wylicza osiem obszarów regulacji: środki ochrony wpłat nabywcy, zasady wypłaty środków z mieszkaniowego rachunku powierniczego, obowiązki dewelopera przed zawarciem umowy, zasady zawierania i treść umowy rezerwacyjnej, zasady zawierania i treść umowy deweloperskiej oraz innych umów zmierzających do przeniesienia własności, prawa i obowiązki stron, tryb odbioru lokalu wraz z odpowiedzialnością za wady oraz działanie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego.

Praktycznie sprowadza się to do trzech filarów:

Filar	Na czym polega	Gdzie w ustawie
Pieniądze poza majątkiem dewelopera	Wpłaty trafiają na mieszkaniowy rachunek powierniczy (otwarty lub zamknięty), a nie na konto dewelopera; wypłata idzie po etapach i po kontroli banku. Uzupełnia to DFG — obowiązkowy, bezzwrotny fundusz w UFG	art. 6, 8, 17, 46–49
Przymusowa jawność	Prospekt informacyjny według ustawowego wzoru, dokumenty do wglądu (m.in. sprawozdania finansowe za 2 lata), a od 2025 r. obowiązkowa strona internetowa z ceną za m² każdego lokalu	art. 19a, 20–21, 26
Wyjście z umowy bez kosztów	Dwanaście ustawowych podstaw odstąpienia, umowa uważana za niezawartą, zakaz odstępnego, zwrot w 30 dni, a jeśli deweloper nie zwróci — płaci DFG	art. 43–45, 48

Filar czwarty, o którym się rzadziej mówi, to bezwzględny charakter przepisów. Art. 42 unieważnia postanowienia mniej korzystne dla nabywcy niż ustawa i w ich miejsce wprowadza przepisy ustawy. Nie musisz więc wywalczyć w negocjacjach wszystkiego — część klauzul przegrywa z ustawą automatycznie, nawet jeśli je podpiszesz.

Kogo obowiązuje nowa ustawa deweloperska?

Po stronie sprzedającego. Ustawa adresuje obowiązki do dewelopera — przedsiębiorcy w rozumieniu art. 43¹ k.c., który w ramach działalności gospodarczej realizuje przedsięwzięcie deweloperskie (art. 5 pkt 1). Nie ma znaczenia forma prawna ani wielkość: spółka celowa budująca jeden budynek jest deweloperem tak samo jak giełdowa grupa. Osobna kategoria to przedsiębiorca inny niż deweloper (art. 4) — np. podmiot, który kupił od dewelopera pulę lokali i sprzedaje je dalej; jeżeli przenosi prawa po raz pierwszy, obowiązuje go węższy zestaw przepisów (art. 29–32, art. 34 ust. 1 pkt 1 i 2, art. 41 ust. 1–3).

Po stronie kupującego. Ochronę ma wyłącznie nabywca: osoba fizyczna, która zawiera umowę w celu niezwiązanym bezpośrednio ze swoją działalnością gospodarczą lub zawodową (art. 5 pkt 5). To najczęściej mylony przepis w całej ustawie:

• Spółka nie jest nabywcą — nie ma ochrony ustawy w ogóle, także wtedy, gdy kupuje jedno mieszkanie na wynajem.
• Osoba fizyczna kupująca „na firmę”, na potrzeby swojej działalności, również wypada spod ustawy. Decyduje cel zakupu, a nie sam fakt prowadzenia firmy.
• Obywatelstwo nie ma znaczenia. Cudzoziemiec kupujący mieszkanie dla siebie jest nabywcą na tych samych zasadach co Polak — ustawa deweloperska nie zna kryterium narodowości. Odrębną kwestią pozostaje zezwolenie MSWiA z ustawy z 1920 r., które przy samodzielnym lokalu mieszkalnym poza strefą nadgraniczną nie jest wymagane; szczegóły w przewodniku jak cudzoziemiec kupuje mieszkanie.
• Liczba kupowanych mieszkań sama w sobie nie wyklucza statusu nabywcy, ale ogranicza cesję: art. 37a pozwala przenieść wierzytelności tylko z umowy dotyczącej jednego lokalu i tylko wtedy, gdy w ciągu 3 lat nie robiłeś cesji z innej umowy deweloperskiej.

Co ustawa obejmuje, a czego nie

To pytanie decyduje o tym, czy w razie sporu masz za sobą DFG i ustawowe odstąpienie, czy tylko Kodeks cywilny. Zakres wyznaczają trzy przepisy — art. 2, 3 i 4:

Sytuacja	Zakres ochrony
Mieszkanie w budowie od dewelopera (umowa deweloperska)	Pełny — art. 2 ust. 1 pkt 1
Gotowe mieszkanie z oferty dewelopera, budynek oddany do użytkowania	Pełny — art. 2 ust. 1 pkt 2 i 3 (to nowość ustawy z 2021 r.; gotowy dom to osobno pkt 5)
Dom jednorodzinny od dewelopera — budowany lub gotowy, wraz z gruntem albo udziałem w gruncie	Pełny — art. 2 ust. 1 pkt 4 i 5
Garaż, miejsce postojowe, komórka jako lokal użytkowy kupowany razem z mieszkaniem w tym samym przedsięwzięciu	Pełny — art. 2 ust. 2
Umowa zobowiązująca dewelopera do zawarcia jednej z powyższych umów	Pełny — art. 2 ust. 3
Umowa sprzedaży gotowego lokalu zawierana od razu, bez etapu zobowiązania	Częściowy — art. 3: stosuje się tylko art. 26 ust. 1 pkt 1–8, art. 27 ust. 1, art. 29–32, art. 34 ust. 1 pkt 1 i 2 oraz art. 41 ust. 1–3 (dokumenty do wglądu, rezerwacja, odbiór — bez DFG i bez ustawowego odstąpienia)
Sprzedaż przez przedsiębiorcę innego niż deweloper, przy pierwszym przeniesieniu praw	Częściowy — art. 4
Sam lokal użytkowy — biuro, usługa, mikroapartament w condohotelu — kupowany bez mieszkania	Brak. Art. 5 pkt 2 wyłącza z pojęcia lokalu mieszkalnego lokale o przeznaczeniu innym niż mieszkalne
Rynek wtórny — zakup od osoby fizycznej	Brak. Ustawa reguluje wyłącznie relację nabywca–przedsiębiorca
Cesja praw między nabywcami	Ustawa nie chroni cesjonariusza jak nabywcy pierwotnego, ale limituje samą cesję (art. 37a) i wymaga dla niej aktu notarialnego (art. 40 ust. 1)
Umowa najmu, najem instytucjonalny z dojściem do własności	Brak — reguluje je ustawa o ochronie praw lokatorów i Kodeks cywilny

Wniosek praktyczny dla Krakowa: „apartament inwestycyjny” w aparthotelu sprzedawany jako lokal użytkowy nie ma za sobą ani DFG, ani rachunku powierniczego, ani ustawowego prawa odstąpienia — nawet jeśli wygląda i mieszka się w nim jak w mieszkaniu. Rodzaj lokalu sprawdzisz w zaświadczeniu o samodzielności i w projekcie umowy, zanim wpłacisz opłatę rezerwacyjną.

Obowiązki dewelopera i prawa nabywcy — mapa ustawy

Nie musisz znać ustawy na pamięć; wystarczy wiedzieć, czego możesz żądać i na jakiej podstawie.

Obowiązek dewelopera	Odpowiadające prawo nabywcy
Zapewnić otwarty albo zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy (art. 6 ust. 1)	Płacić wyłącznie na ten rachunek i wyłącznie zgodnie z postępem budowy (art. 8)
Ponosić koszty prowadzenia rachunku (art. 14 ust. 1)	Nie dopłacać do obsługi rachunku
Odprowadzać składkę na DFG (art. 49)	Wypłata z DFG przy upadłości dewelopera, odstąpieniu syndyka lub braku zwrotu w 30 dni (art. 48)
Sporządzić prospekt informacyjny według wzoru (art. 20) i doręczyć go nieodpłatnie, na trwałym nośniku, przed umową (art. 21)	Odstąpienie w 30 dni, gdy prospektu nie doręczono, jest niekompletny lub niezgodny ze stanem faktycznym (art. 43 ust. 1)
Prowadzić stronę internetową z ceną m² każdego lokalu i historią zmian (art. 19a)	Żądanie ceny korzystniejszej, gdy cena z ogłoszenia i z umowy się różnią (art. 19a ust. 6)
Przekazywać te dane raz na dobę ministrowi ds. informatyzacji (art. 19b)	Dostęp do danych na portalu otwartych danych
Udostępnić do wglądu KW, KRS, pozwolenie na budowę, projekt i sprawozdania finansowe za 2 lata (art. 26)	Ocena wiarygodności dewelopera przed podpisem
Mieć zgodę wierzyciela hipotecznego na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu (art. 25)	Odstąpienie w 60 dni przy jej braku (art. 43 ust. 1 pkt 8)
Przeprowadzić odbiór z protokołem, uznać lub odmówić uznania wad w 14 dni, usunąć w 30 dni (art. 41)	Odmowa odbioru przy wadzie istotnej, usunięcie na koszt dewelopera, opinia rzeczoznawcy
Odpowiadać za wady także według Kodeksu cywilnego (art. 41a)	Roszczenia z rękojmi ponad procedurę odbiorową
Zawrzeć umowę w formie aktu notarialnego i podzielić koszty po połowie (art. 40)	Połowa taksy i opłat sądowych po stronie dewelopera — z mocy ustawy

Szczegóły każdej z tych pozycji — z terminami, kwotami i listą 20 obowiązkowych elementów umowy — rozbieramy w przewodniku o umowie deweloperskiej. Koszty notarialne i podatkowe policzysz w kalkulatorze kosztów zakupu mieszkania, a pełną listę danin opisuje przewodnik podatki i notariusz.

Jakie są standardy deweloperskie?

Tu kryją się dwa różne pytania i warto je rozdzielić.

„Stan deweloperski” nie jest pojęciem ustawowym. Ustawa deweloperska nigdzie go nie definiuje. Wiąże cię wyłącznie zakres i standard prac wykończeniowych opisany w umowie i w prospekcie (art. 35 ust. 1 pkt 6). Dlatego dwa mieszkania sprzedawane „w standardzie deweloperskim” potrafią różnić się o kilkadziesiąt tysięcy złotych realnych nakładów: w jednym są tynki maszynowe, wylewki, stolarka okienna, parapety, instalacje pod tynkiem i drzwi wejściowe, w drugim brakuje wylewek albo białego montażu. Zamiast pytać, czy to „standard deweloperski”, czytaj załącznik ze standardem wykończenia i porównuj pozycję po pozycji.

Minimum techniczne wyznacza co innego — rozporządzenie Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1225 ze zm.). Najważniejsze progi, w tym pakiet „antypatodeweloperski” z rozporządzenia MRiT z 27 października 2023 r. (Dz. U. 2023 poz. 2442) — jego wejście w życie przesunięto z 1 kwietnia na 1 sierpnia 2024 r. rozporządzeniem z 27 marca 2024 r. (Dz. U. 2024 poz. 474, § 1 pkt 2):

• mieszkanie co najmniej 25 m² (§ 94) — próg obowiązuje od lat;
• 5 m od granicy działki dla budynku wielorodzinnego powyżej 4 kondygnacji (§ 12 ust. 1 pkt 3 i 4);
• 25% powierzchni działki jako teren biologicznie czynny przy zabudowie wielorodzinnej (§ 39 ust. 1);
• plac zabaw i miejsce rekreacyjne przy inwestycji powyżej 20 mieszkań, z co najmniej 30% powierzchni na terenie biologicznie czynnym i nasłonecznieniem min. 2 godz. (§ 40);
• przegroda między balkonami na wspólnej płycie: min. 2,2 m wysokości i 2 m szerokości, przepuszczalność światła 30–50% (§ 95a);
• pomieszczenie na rowery i wózki o powierzchni min. 15 m² w budynku wielorodzinnym (§ 98a);
• drzwi wejściowe do mieszkania o izolacyjności akustycznej min. 37 dB (§ 326 ust. 2).

Osobno o § 56a — minimalnej powierzchni lokalu użytkowego. To ten przepis zamknął furtkę na mikrokawalerki sprzedawane jako lokale usługowe, ale ma trzy własne wyłączenia i własny mechanizm daty (§ 56a ust. 2 i 3). Wymóg 25 m² nie dotyczy:

1. lokali na pierwszej lub drugiej kondygnacji nadziemnej z bezpośrednim wejściem z zewnątrz budynku (ust. 2);
2. lokali w budynkach zamieszkania zbiorowego (hotel, motel, pensjonat, dom wypoczynkowy — a więc typowa klasyfikacja aparthotelu) oraz w budynkach mieszkalnych jednorodzinnych, w których wydzielono lokal użytkowy (ust. 3 pkt 1) — to wyłączenie jest bezterminowe;
3. budynków, dla których przed 1 sierpnia 2024 r. została wydana decyzja o pozwoleniu na budowę albo dokonano zgłoszenia budowy bez sprzeciwu organu (ust. 3 pkt 2).

Zwróć uwagę na trigger w punkcie 3: liczy się wydanie decyzji, a nie złożenie wniosku. Ogólny przepis przejściowy całego pakietu jest szerszy — § 2 rozporządzenia Dz. U. 2023 poz. 2442 nakazuje stosować przepisy dotychczasowe także wtedy, gdy przed jego wejściem w życie sam wniosek o pozwolenie na budowę został złożony. Wiele budowanych dziś w Krakowie budynków ma pozwolenia starsze i legalnie działa na dawnych zasadach — datę pozwolenia znajdziesz w prospekcie i w umowie (art. 35 ust. 1 pkt 11).

Jakie są najważniejsze zmiany w ustawie deweloperskiej?

Co zmieniła nowa ustawa wobec ustawy z 2011 r.

Poprzedniczka — ustawa z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U. 2011 nr 232 poz. 1377, obowiązywała od 29 kwietnia 2012 r.) — została uchylona art. 80 ustawy z 2021 r.

Zagadnienie	Ustawa z 2011 r.	Ustawa z 2021 r.
Ochrona wpłat	Cztery warianty do wyboru, w tym sam otwarty rachunek powierniczy bez żadnego zabezpieczenia (art. 4)	Otwarty albo zamknięty rachunek powierniczy — zawsze plus DFG
Fundusz gwarancyjny	Nie istniał	DFG w UFG; wypłaty m.in. przy upadłości dewelopera (art. 46–49)
Gotowe mieszkanie z oferty dewelopera	Poza ustawą	Objęte ochroną (art. 2 ust. 1 pkt 2 i 3; gotowy dom — pkt 5)
Garaż, komórka jako lokal użytkowy przy mieszkaniu	Poza ustawą	Objęte (art. 2 ust. 2)
Umowa rezerwacyjna	Nieuregulowana	Rozdział 5: forma pisemna, opłata maks. 1% ceny, zwrot, także w podwójnej wysokości
Odbiór i wady	Protokół, 14 dni na uznanie, 30 dni na usunięcie (art. 27)	Rozbudowana procedura art. 41: milczenie = uznanie wady, wada istotna, odmowa odbioru, rzeczoznawca, usunięcie na koszt dewelopera
Rękojmia z Kodeksu cywilnego	Odesłanie wprost w art. 27 ust. 6	Odesłania początkowo zabrakło — przywrócono je dopiero art. 41a od 9 września 2025 r.
Cesja	Bez ograniczeń	Limity art. 37a od 16 lipca 2023 r.
Jawność cen	Brak	Obowiązkowa strona z ceną za m² od 11 lipca 2025 r. (art. 19a)
Podział kosztów notariusza	Po połowie (art. 26 ust. 2)	Po połowie (art. 40 ust. 2) — zasada bez zmian

Dwie rzeczy z tej tabeli warto zapamiętać. Po pierwsze, stara ustawa dopuszczała goły otwarty rachunek powierniczy — przy upadłości dewelopera nabywca tracił transze już wypłacone z rachunku, i to jest dokładnie ta luka, którą zamknął DFG. Po drugie, przez trzy lata obowiązywania nowej ustawy sporne było, czy do wad mieszkania stosuje się rękojmia z Kodeksu cywilnego, bo ustawa z 2021 r. — inaczej niż ta z 2011 r. — takiego odesłania nie zawierała. Spór zamknął dopiero art. 41a.

Nowelizacje 2023–2026 i to, co dopiero wejdzie

Data wejścia	Akt	Co wprowadził
16.07.2023	Dz. U. 2023 poz. 1114	Art. 37a — limity cesji (jeden lokal, brak cesji przez 3 lata), nieważność cesji umowy rezerwacyjnej poza rodziną, pouczenie notariusza o odpowiedzialności karnej
24 i 26.09.2023	Dz. U. 2023 poz. 1688 i 1843	Zmiany techniczne (planowanie przestrzenne, dostęp UFG do danych)
11.07.2025	Dz. U. 2025 poz. 758	Art. 19a i 19b — obowiązkowa strona internetowa z ceną za m², dobowe raportowanie danych do ministra; dla inwestycji już sprzedawanych termin dostosowania upłynął 11.09.2025
22.08.2025	Dz. U. 2025 poz. 1077	Art. 76 ust. 1a — dla inwestycji „przejściowych” składkę na DFG liczy się według stawki z 1 lipca 2022 r.
09.09.2025	Dz. U. 2025 poz. 1167	Art. 41a — odesłanie do rękojmi z Kodeksu cywilnego
02.12.2025	Dz. U. 2025 poz. 1669	Start Portalu DOM prowadzonego przez UFG (art. 56a ust. 1)
13.02.2026	Dz. U. 2026 poz. 27	Art. 5a — cena w umowie jako metraż × cena za 1 m², obmiar według Polskiej Normy z dnia wniosku o pozwolenie na budowę
02.10.2026	Dz. U. 2025 poz. 1669	Rozszerzony zakres danych w Ewidencji DFG (art. 50–51)
11.11.2026	Dz. U. 2026 poz. 1077	Raportowanie z art. 19b w ujednoliconym formacie elektronicznym, ze wzorcowymi dokumentami na portalu danych
02.04.2027	Dz. U. 2025 poz. 1669	Publiczne udostępnianie danych na Portalu DOM (art. 56f) — docelowo jawne ceny transakcyjne mieszkań od deweloperów

Trzy ostatnie wiersze to daty przyszłe wobec sierpnia 2026 r. Kierunek jest jednoznaczny: ustawodawca konsekwentnie przesuwa ciężar z ochrony pieniędzy na jawność cen. Dla kupującego oznacza to, że od 2027 r. porównanie oferty dewelopera z realnymi transakcjami przestanie być zgadywanką.

Stara ustawa deweloperska — kiedy jeszcze działa

Wbrew obiegowej opinii ustawa z 2011 r. nie wygasła całkowicie 1 lipca 2022 r. Rozdział 11 nowej ustawy przewidział okres przejściowy:

• Art. 76 ust. 1: do przedsięwzięć, w których sprzedaż rozpoczęto przed 1 lipca 2022 r. i przed tym dniem zawarto co najmniej jedną umowę deweloperską, przez 2 lata — czyli do 1 lipca 2024 r. — stosowano przepisy dotychczasowe wraz z kilkoma przepisami nowej ustawy: art. 10 ust. 1–3, art. 11 oraz art. 43 ust. 1 pkt 7 i 9.
• Art. 76 ust. 2: do umów zawartych w tym dwuletnim okresie, co do których po 1 lipca 2024 r. nie przeniesiono jeszcze własności, nadal stosuje się przepisy dotychczasowe. To dlatego w 2026 r. wciąż istnieją w Krakowie umowy działające według ustawy z 2011 r. — bez DFG.
• Art. 76 ust. 3: deweloper prowadzący 1 lipca 2022 r. przedsięwzięcie bez rachunku powierniczego miał 30 dni na zawarcie umowy o jego prowadzenie.
• Art. 77: jeżeli zadanie inwestycyjne wydzielono przed 1 lipca 2022 r., ale sprzedaż w jego ramach ruszyła po tej dacie, stosuje się już nową ustawę w całości.
• Art. 76 ust. 1a (dodany 22 sierpnia 2025 r.): dla przedsięwzięć „przejściowych” składkę na DFG liczy się według stawki procentowej obowiązującej 1 lipca 2022 r., czyli 0,45% przy rachunku otwartym i 0,1% przy zamkniętym.

Praktyczny wniosek: jeżeli kupujesz mieszkanie w inwestycji, której sprzedaż ruszyła jeszcze przed lipcem 2022 r. — a takie w Krakowie wciąż się kończą — zapytaj wprost, według której ustawy zawierana jest twoja umowa i czy odprowadzana jest składka na DFG. Odpowiedź powinna wynikać z prospektu; jeżeli nie wynika, to sama w sobie jest sygnałem ostrzegawczym.

Kto pilnuje przestrzegania ustawy

Ustawa nie jest deklaracją — ma rozdział 9 „Przepisy karne”:

• art. 57: brak zapewnienia nabywcom środka ochrony wpłat — grzywna, ograniczenie wolności albo pozbawienie wolności do lat 2;
• art. 58: rozpoczęcie sprzedaży bez sporządzenia prospektu informacyjnego — kara grzywny;
• art. 59: podanie nieprawdziwych lub zatajenie prawdziwych informacji w prospekcie — do 2 lat pozbawienia wolności;
• art. 60: brak zgody wierzyciela hipotecznego (albo zobowiązania do jej udzielenia) w chwili rozpoczęcia sprzedaży — grzywna;
• art. 61: gdy deweloperem jest spółka, odpowiada osoba fizyczna działająca w jej imieniu;
• art. 62: wypłata deweloperowi środków z rachunku powierniczego niezgodnie z ustawą lub bez kontroli zakończenia etapu — do 2 lat pozbawienia wolności. Ten przepis adresowany jest do banku.

Do tego dochodzi ścieżka konsumencka, i jest szersza, niż się zwykle pisze. Naruszenie obowiązków jawności cen — prowadzenia strony, publikowania i aktualizowania cen oraz podawania jej adresu w reklamach i ofertach (art. 19a ust. 1–4) — jest wprost uznane za praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów w rozumieniu art. 24 ust. 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów (art. 19a ust. 5). Tak samo kwalifikowane jest naruszenie obowiązku dobowego przekazywania tych danych ministrowi (art. 19b ust. 1 i 2 w związku z art. 19b ust. 4). W obu przypadkach to sprawa dla Prezesa UOKiK, z sankcją finansową liczoną od obrotu. Niezależnie od tego UOKiK kwestionuje jednostronne klauzule waloryzacyjne w umowach deweloperskich; postępowanie wyjaśniające objęło 87 przedsiębiorców.

Co to znaczy dla kupującego w Krakowie

1. Ustal, czy twoja transakcja w ogóle jest pod ustawą. Mieszkanie od dewelopera — tak. Lokal użytkowy w aparthotelu, zakup na spółkę, rynek wtórny — nie.
2. Sprawdź datę rozpoczęcia sprzedaży inwestycji. Przed lipcem 2022 r. oznacza możliwy reżim przejściowy z art. 76.
3. Sprawdź datę pozwolenia na budowę. Wydane przed 1 sierpnia 2024 r. — nie obowiązują nowe warunki techniczne (przegrody balkonowe, pomieszczenie na wózki, 25 m² lokalu użytkowego).
4. Otwórz stronę dewelopera z cenami. Od 2025 r. cena za m² każdego lokalu musi tam być, z historią zmian. Jej brak to naruszenie art. 19a i argument w rozmowie.
5. Nie negocjuj tego, co i tak wygrywa ustawa. Art. 42 unieważnia klauzule mniej korzystne niż przepisy — zaoszczędź kapitał negocjacyjny na terminy, kary umowne i rozliczenie różnicy powierzchni.

Aktualne inwestycje z etapami budowy zebraliśmy w przeglądzie nowych inwestycji w Krakowie. Jeżeli chcesz, żeby ktoś przeszedł z tobą prospekt i projekt umowy pod kątem powyższych punktów — napisz do nas; w naszym modelu prowizję płaci deweloper, więc kupujący nie płaci nic.

Najczęstsze pytania

Czy ustawa deweloperska dotyczy zakupu domu? Tak, jeżeli kupujesz go od dewelopera. Art. 2 ust. 1 pkt 4 i 5 obejmuje zarówno zabudowanie działki domem jednorodzinnym i przeniesienie jej własności, jak i sprzedaż gotowego domu wraz z gruntem lub udziałem w gruncie z prawem wyłącznego korzystania. Zakup domu od osoby prywatnej jest poza ustawą.

Czy ustawa chroni przy zakupie na spółkę lub na działalność? Nie. Nabywcą jest wyłącznie osoba fizyczna kupująca w celu niezwiązanym bezpośrednio z działalnością gospodarczą lub zawodową (art. 5 pkt 5). Zakup na spółkę pozostaje umową między przedsiębiorcami — bez DFG, bez ustawowego odstąpienia, bez procedury odbioru z art. 41.

Gdzie znajdę aktualny tekst ustawy deweloperskiej? W Dzienniku Ustaw i w ISAP. Aktualny tekst jednolity to Dz. U. z 2026 r. poz. 880 (stan prawny na 9 czerwca 2026 r.). Uwaga: wiele stron nadal linkuje do Dz. U. 2024 poz. 695, który nie uwzględnia art. 19a, 41a ani 5a.

Czy deweloper może obejść ustawę, sprzedając mieszkanie jako lokal użytkowy? Formalnie sprzedaż samodzielnego lokalu użytkowego jest poza zakresem ustawy (art. 5 pkt 2), więc nie ma tam DFG ani rachunku powierniczego. Od 1 sierpnia 2024 r. jest to w zwykłym budynku mieszkalnym trudniejsze: lokal użytkowy musi mieć co najmniej 25 m² (§ 56a ust. 1 warunków technicznych). Wyjątków jest jednak sporo — próg nie działa dla lokali na pierwszej i drugiej kondygnacji z wejściem z zewnątrz (ust. 2), dla budynków z pozwoleniem na budowę wydanym przed 1 sierpnia 2024 r. ani — bezterminowo — dla budynków zamieszkania zbiorowego (ust. 3 pkt 1), czyli typowej klasyfikacji aparthotelu. Innymi słowy: w aparthotelu próg 25 m² zwykle w ogóle nie obowiązuje. Przed zakupem sprawdź w projekcie umowy, jakiego rodzaju lokal nabywasz i w jak sklasyfikowanym budynku.