Ustawa deweloperska: закон о застройщиках в Польше 2026 — что регулирует и кого защищает

Ustawa deweloperska — это обиходное название закона Польши от 20 мая 2021 г. о защите прав приобретателя жилого помещения или индивидуального дома и о Девелоперском гарантийном фонде. С 1 июля 2022 г. он диктует застройщикам, как брать и где хранить деньги покупателей, что они обязаны раскрыть об объекте и что должно быть в договоре. Это не свод рекомендаций: условия договора, менее выгодные для покупателя, чем закон, ничтожны в силу закона (art. 42), а часть нарушений — уголовно наказуемые деяния.

Акт опубликован как Dz. U. 2021 poz. 1177; актуальный сводный текст — Dz. U. 2026 poz. 880 (объявление маршала Сейма от 12 июня 2026 г., правовое состояние на 9 июня 2026 г.). Он новее версии Dz. U. 2024 poz. 695, которая до сих пор гуляет по сети и не знает пяти последующих новелл. Ниже — разбор самого закона: что он регулирует, на кого распространяется, чего не покрывает и как менялся. Сам договор, который вы подписываете у нотариуса, разбираем отдельно в гиде договор с застройщиком: что внутри и сколько стоит.

Оговорка: текст информационный и не является юридической консультацией. Правовое состояние — август 2026 г. По конкретному объекту проверьте редакцию акта на дату заключения договора: за три года закон менялся пять раз.

Что регулирует закон

Art. 1 перечисляет восемь областей: средства защиты платежей покупателя, порядок выплат с жилищного эскроу-счёта, обязанности застройщика до заключения договора, резервационный договор, содержание договора с застройщиком и других договоров о передаче собственности, права и обязанности сторон, приёмку помещения с ответственностью за дефекты и работу гарантийного фонда.

Практически это три опоры:

Опора	В чём суть	Статьи
Деньги вне имущества застройщика	Платежи идут на жилищный эскроу-счёт (открытый или закрытый), а не на счёт застройщика; выплата — по этапам и после проверки банка. Сверху — DFG, обязательный невозвратный фонд в UFG	art. 6, 8, 17, 46–49
Принудительная прозрачность	Информационный проспект по установленному образцу, документы к осмотру (в том числе финансовая отчётность за два года), а с 2025 г. — обязательный сайт с ценой за м² каждой квартиры	art. 19a, 20–21, 26
Выход из договора без расходов	Двенадцать законных оснований отказа, договор считается незаключённым, «отступное» запрещено, возврат за 30 дней, а если застройщик не вернёт — платит DFG	art. 43–45, 48

Четвёртая, менее заметная опора — императивность норм. Art. 42 обнуляет условия, менее выгодные для покупателя, и подставляет на их место нормы закона. То есть часть пунктов договора проигрывает закону автоматически, даже если вы их подписали.

Кого закон обязывает и кого защищает

Со стороны продавца. Обязанности адресованы застройщику — предпринимателю, который в рамках своей деятельности реализует девелоперский проект (art. 5 pkt 1). Форма и размер значения не имеют: проектная компания на один дом — такой же застройщик, как биржевая группа. Отдельная категория — предприниматель, не являющийся застройщиком (art. 4): например, тот, кто выкупил у застройщика пул квартир и перепродаёт их. Если права передаются впервые, к нему применяется узкий набор норм (art. 29–32, art. 34 ust. 1 pkt 1 i 2, art. 41 ust. 1–3).

Со стороны покупателя. Защита есть только у nabywcy — физического лица, заключающего договор в целях, непосредственно не связанных с предпринимательской или профессиональной деятельностью (art. 5 pkt 5). Это самая часто искажаемая норма закона:

• Компания не является nabywcą — защиты нет вовсе, даже если покупается одна квартира под аренду.
• Физлицо, покупающее «на фирму», для нужд своей деятельности, тоже выпадает из-под закона. Решает цель покупки, а не сам факт наличия бизнеса.
• Гражданство роли не играет. Иностранец, покупающий квартиру для себя, — такой же nabywca. Отдельный вопрос — разрешение MSWiA по закону 1920 г., которое для самостоятельного жилого помещения вне приграничной зоны не требуется; подробности в гиде как иностранцу купить квартиру.
• Количество квартир само по себе статуса не лишает, но ограничивает цессию: art. 37a разрешает её только по договору на одну квартиру и только если за три года вы не делали цессию по другому договору.

Что закон покрывает, а что нет

От этого зависит, стоит ли за вами DFG и законное право отказа — или только Гражданский кодекс. Границы задают art. 2, 3 и 4:

Ситуация	Объём защиты
Строящаяся квартира от застройщика	Полный — art. 2 ust. 1 pkt 1
Готовая квартира из предложения застройщика, дом уже введён	Полный — art. 2 ust. 1 pkt 2 и 3 (новшество закона 2021 г.; готовый дом — отдельно pkt 5)
Дом от застройщика — строящийся или готовый, с участком или долей в нём	Полный — art. 2 ust. 1 pkt 4 i 5
Гараж, машиноместо, кладовая как нежилое помещение, покупаемые вместе с квартирой в том же проекте	Полный — art. 2 ust. 2
Договор купли-продажи готового помещения без стадии обязательства	Частичный — art. 3: только документы к осмотру, резервация и приёмка; без DFG и без законного отказа
Продажа предпринимателем, не являющимся застройщиком, при первой передаче прав	Частичный — art. 4
Отдельное нежилое помещение — офис, услуга, «апартамент» в апарт-отеле	Нет. Art. 5 pkt 2 исключает помещения с назначением, отличным от жилого
Вторичный рынок — покупка у физлица	Нет. Закон регулирует только отношения покупатель–предприниматель
Цессия прав между покупателями	Закон не защищает цессионария как первоначального покупателя, но ограничивает саму цессию (art. 37a) и требует нотариального акта

Практический вывод для Кракова: «инвестиционный апартамент» в апарт-отеле, продаваемый как нежилое помещение, не имеет ни DFG, ни эскроу-счёта, ни законного права отказа — как бы жилым он ни выглядел. Тип помещения виден в свидетельстве о самостоятельности и в проекте договора; проверьте до внесения резервационного сбора.

Обязанности застройщика и права покупателя

Обязанность застройщика	Соответствующее право покупателя
Обеспечить открытый или закрытый эскроу-счёт (art. 6) и оплачивать его ведение (art. 14)	Платить только на этот счёт и только по мере готовности стройки (art. 8)
Отчислять взносы в DFG (art. 49)	Выплата из DFG при банкротстве, отказе синдика или невозврате за 30 дней (art. 48)
Составить проспект по образцу (art. 20) и вручить его бесплатно до договора (art. 21)	Отказ в течение 30 дней, если проспект не вручён, неполон или не соответствует действительности (art. 43)
Вести сайт с ценой за м² каждой квартиры (art. 19a) и раз в сутки передавать данные министру (art. 19b)	Требовать более выгодную цену при расхождении объявления и договора (art. 19a ust. 6)
Предоставить к осмотру KW, KRS, разрешение, проект и отчётность за два года (art. 26)	Оценить надёжность застройщика до подписания
Иметь согласие ипотечного кредитора (art. 25)	Отказ в течение 60 дней при его отсутствии
Провести приёмку, признать дефекты за 14 дней, устранить за 30 (art. 41); отвечать также по нормам ГК (art. 41a)	Отказ от приёмки при существенном дефекте, устранение за счёт застройщика, заключение эксперта
Заключить договор нотариальным актом и разделить расходы поровну (art. 40)	Половина тарифа и судебных сборов — на застройщике по закону

Детали каждого пункта, включая 20 обязательных элементов договора и расчёт расходов, — в гиде о договоре с застройщиком. Полный список налогов и сборов — в гиде налоги и нотариус, свой случай посчитайте в калькуляторе расходов на покупку.

«Стандарт застройщика» — чего закон не определяет

Понятия stan deweloperski в законе нет. Вас связывает только описание объёма и стандарта отделочных работ в договоре и проспекте (art. 35 ust. 1 pkt 6), поэтому две квартиры «в стандарте застройщика» могут отличаться на десятки тысяч злотых реальных затрат. Читайте приложение со стандартом отделки построчно, а не полагайтесь на само название.

Технический минимум задаёт другое — распоряжение о технических условиях для зданий (сводный текст Dz. U. 2022 poz. 1225 с изменениями). Ключевые пороги, включая «антипатодевелоперский» пакет из распоряжения от 27.10.2023 (Dz. U. 2023 poz. 2442), вступление которого перенесли с 1 апреля на 1 августа 2024 г. распоряжением от 27.03.2024 (Dz. U. 2024 poz. 474, § 1 pkt 2): квартира не менее 25 м² (§ 94); 25% участка как биологически активная территория при многоквартирной застройке (§ 39); детская площадка и зона отдыха при более чем 20 квартирах (§ 40); перегородка между соседними балконами высотой от 2,2 м (§ 95a); помещение для велосипедов и колясок от 15 м² (§ 98a); входная дверь в квартиру со звукоизоляцией от 37 дБ (§ 326). Общее переходное правило пакета (§ 2 распоряжения poz. 2442): прежние нормы применяются, если до его вступления было подано заявление либо выдано разрешение на строительство. Многие строящиеся сейчас дома в Кракове законно работают по старым правилам — дата разрешения указана в проспекте и договоре.

Отдельно о § 56a — минимальной площади нежилого помещения. Именно он закрыл лазейку с микростудиями, которые продавали как помещения услуг, но у него три собственных исключения и собственный механизм даты (§ 56a ust. 2 и 3). Порог 25 м² не применяется: к помещениям на первом-втором надземном этаже с прямым входом с улицы (ust. 2); к помещениям в зданиях коллективного проживания (гостиница, мотель, пансионат, дом отдыха — то есть типичная классификация апарт-отеля) и в индивидуальных жилых домах (ust. 3 pkt 1) — это исключение бессрочное; к зданиям, по которым до 1 августа 2024 г. было выдано разрешение на строительство либо подана заявка о строительстве без возражений органа (ust. 3 pkt 2). Обратите внимание на триггер в третьем случае: считается выдача решения, а не подача заявления.

Как менялся закон

2011 → 2021

Предшественник — закон от 16 сентября 2011 г. (Dz. U. 2011 nr 232 poz. 1377, действовал с 29 апреля 2012 г.) — отменён art. 80 нового закона.

Вопрос	Закон 2011 г.	Закон 2021 г.
Защита платежей	Четыре варианта на выбор, включая голый открытый эскроу-счёт без обеспечения	Открытый или закрытый счёт — всегда плюс DFG
Гарантийный фонд	Не существовал	DFG в UFG (art. 46–49)
Готовая квартира от застройщика	Вне закона	Под защитой (art. 2 ust. 1 pkt 2 и 3; готовый дом — pkt 5)
Гараж, кладовая при квартире	Вне закона	Под защитой (art. 2 ust. 2)
Резервационный договор	Не урегулирован	Глава 5: письменная форма, сбор до 1% цены, возврат вплоть до двойного
Приёмка	Протокол, 14 и 30 дней (art. 27)	Расширенная процедура art. 41: молчание = признание дефекта, существенный дефект, отказ от приёмки, эксперт
Гарантия качества по ГК	Прямая отсылка (art. 27 ust. 6)	Отсылки сначала не было — вернули только art. 41a с 9 сентября 2025 г.
Цессия	Без ограничений	Лимиты art. 37a с 16 июля 2023 г.
Публичность цен	Нет	Обязательный сайт с ценой за м² с 11 июля 2025 г.

Два вывода стоит запомнить. Старый закон допускал голый открытый эскроу-счёт: при банкротстве застройщика покупатель терял уже выплаченные транши — именно эту дыру закрыл DFG. И второе: три года шёл спор, применяется ли к дефектам квартиры гарантия качества (rękojmia) из ГК, потому что закон 2021 г., в отличие от закона 2011 г., такой отсылки не содержал. Спор закрыл art. 41a.

Новеллы 2023–2027

Дата вступления	Акт	Что ввёл
16.07.2023	Dz. U. 2023 poz. 1114	Art. 37a — лимиты цессии; ничтожность цессии резервационного договора вне круга родственников
11.07.2025	Dz. U. 2025 poz. 758	Art. 19a и 19b — сайт с ценой за м², суточная передача данных; для уже продававшихся объектов срок дотягивания — 11.09.2025
22.08.2025	Dz. U. 2025 poz. 1077	Art. 76 ust. 1a — для «переходных» проектов взнос в DFG считается по ставке, действовавшей 1 июля 2022 г.
09.09.2025	Dz. U. 2025 poz. 1167	Art. 41a — отсылка к гарантии качества по ГК
02.12.2025	Dz. U. 2025 poz. 1669	Запуск Portalu DOM под управлением UFG (art. 56a ust. 1)
13.02.2026	Dz. U. 2026 poz. 27	Art. 5a — цена как метраж × ставка за 1 м², обмер по Польской норме на дату заявления о разрешении
02.10.2026	Dz. U. 2025 poz. 1669	Расширенный состав данных в Реестре DFG
11.11.2026	Dz. U. 2026 poz. 1077	Отчётность по art. 19b в едином электронном формате
02.04.2027	Dz. U. 2025 poz. 1669	Публичное раскрытие данных на Portalu DOM (art. 56f) — цены реальных сделок с новостройками

Три последние даты — будущие относительно августа 2026 г. Направление очевидно: законодатель последовательно смещает акцент с защиты денег на публичность цен.

Когда ещё работает старый закон

Вопреки расхожему мнению, закон 2011 г. не исчез 1 июля 2022 г. Глава 11 нового закона предусмотрела переходный период:

• art. 76 ust. 1: к проектам, где продажи начались до 1 июля 2022 г. и хотя бы один договор был заключён до этой даты, два года — до 1 июля 2024 г. — применялись прежние нормы;
• art. 76 ust. 2: к договорам, заключённым в этот двухлетний период, по которым собственность не была передана после 1 июля 2024 г., прежние нормы применяются и дальше. Поэтому в 2026 г. в Кракове ещё существуют договоры по закону 2011 г. — без DFG;
• art. 76 ust. 3: застройщик без эскроу-счёта на 1 июля 2022 г. имел 30 дней на его открытие;
• art. 77: если инвестиционная задача была выделена до 1 июля 2022 г., но продажи по ней стартовали позже, применяется уже новый закон целиком;
• art. 76 ust. 1a (с 22 августа 2025 г.): для «переходных» проектов взнос в DFG считается по ставке, действовавшей 1 июля 2022 г., то есть 0,45% и 0,1%.

Практический вывод: если инвестиция стартовала до июля 2022 г. — а такие в Кракове ещё достраиваются, — спросите прямо, по какому закону заключается ваш договор и отчисляется ли взнос в DFG. Ответ должен следовать из проспекта; если не следует, это уже сигнал.

Кто следит за соблюдением

В законе есть глава 9 «Уголовные нормы»: необеспечение средств защиты платежей — до 2 лет лишения свободы (art. 57); старт продаж без проспекта — штраф (art. 58); ложные или скрытые сведения в проспекте — до 2 лет (art. 59); отсутствие согласия ипотечного кредитора на момент начала продаж — штраф (art. 60). Если застройщик — компания, отвечает физическое лицо, действовавшее от её имени (art. 61). Отдельная норма адресована банку: выплата застройщику средств с эскроу-счёта в обход закона или без проверки завершения этапа — до 2 лет (art. 62).

Есть и потребительский трек, и он шире, чем обычно пишут. Нарушение обязанностей публичности цен — вести сайт, публиковать и актуализировать цены, указывать адрес сайта в рекламе и офертах (art. 19a ust. 1–4) — прямо признано практикой, нарушающей коллективные интересы потребителей в смысле art. 24 ust. 2 закона о защите конкуренции и потребителей (art. 19a ust. 5). Так же квалифицируется нарушение суточной передачи этих данных министру (art. 19b ust. 1 и 2 во взаимосвязи с art. 19b ust. 4). В обоих случаях это дело президента UOKiK со штрафом от оборота. Независимо от этого UOKiK оспаривает односторонние оговорки об индексации цены в договорах застройщиков; разъяснительное производство охватило 87 компаний.

Что делать покупателю в Кракове

1. Определите, попадает ли ваша сделка под закон. Квартира от застройщика — да. Нежилое помещение в апарт-отеле, покупка на компанию, вторичный рынок — нет.
2. Узнайте дату старта продаж проекта. До июля 2022 г. — возможен переходный режим art. 76.
3. Узнайте дату разрешения на строительство. Выдано до 1 августа 2024 г. — новые технические условия не действуют.
4. Откройте сайт застройщика с ценами. С 2025 г. цена за м² каждой квартиры обязана там быть, с историей изменений; отсутствие — нарушение art. 19a и аргумент в переговорах.
5. Не торгуйтесь за то, что и так даёт закон. Art. 42 обнуляет менее выгодные условия — берегите переговорный ресурс на сроки, неустойки и расчёт разницы площади.

Актуальные объекты с этапами строительства собраны в обзоре новостроек Кракова. Хотите, чтобы кто-то прошёл с вами проспект и проект договора по этим пунктам — напишите нам: комиссию платит застройщик, покупатель не платит ничего.