Umowa deweloperska: договор с застройщиком в Польше 2026 — что внутри, цена, риски

Umowa deweloperska — это договор в форме нотариального акта, по которому застройщик обязуется построить дом, выделить квартиру как самостоятельный объект права и передать её вам, а вы обязуетесь заплатить цену. Его подписывают, когда квартиры ещё нет: на стадии котлована или коробки. Поэтому это не обычная купля-продажа — содержание, форму, порядок оплаты и порядок выхода из договора диктует закон, а не застройщик.

Закон — ustawa z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz. U. 2021 poz. 1177, действует с 1 июля 2022 г.; актуальный сводный текст — Dz. U. 2026 poz. 880, правовое состояние на 9 июня 2026 г.). В обиходе — «ustawa deweloperska». Сам закон, его сферу действия и все новеллы разбираем в отдельном гиде закон о застройщиках: что регулирует и кого защищает.

Кого закон защищает. Только nabywcę — физическое лицо, заключающее договор в целях, непосредственно не связанных с его предпринимательской или профессиональной деятельностью (art. 5 pkt 5). Компания не является nabywcą и защиты закона не имеет вовсе; физлицо, покупающее «на фирму» для нужд своей деятельности, тоже выпадает из-под закона. Решает цель покупки, а не сам факт наличия фирмы.

Оговорка: текст информационный и не является юридической консультацией. Правовое состояние — август 2026 г. Проект акта вам обязаны выдать до визита к нотариусу: покажите его юристу.

Три договора, которые легко перепутать

	Rezerwacyjna	Deweloperska	Przedwstępna (ГК)
Форма	письменная под страхом ничтожности	нотариальный акт	любая; нотариальная сильнее
Что даёт	временное снятие квартиры с продажи	обязательство построить и передать право собственности	обязательство заключить основной договор
Запись в поземельную книгу	нет	да — требование покупателя (art. 38)	только при нотариальной форме
Платёж	резервационный сбор, макс. 1% цены (art. 32 ust. 2)	взносы на эскроу-счёт по графику стройки	аванс/задаток
Защита DFG	нет	да	нет

По резервационному договору важно знать три вещи: сбор не может превышать 1% цены из проспекта и засчитывается в цену; срок резервации обязан учитывать время на получение кредитного решения (art. 31); сбор возвращается, если банк отказал из-за оценки кредитоспособности, а если обязательство нарушил застройщик — в двойном размере (art. 34).

Что обязано быть в договоре — art. 35

Закон перечисляет 20 обязательных элементов. Отсутствие любого из них даёт право отказаться от договора в течение 30 дней. Ключевые:

• цена и — с февраля 2026 г. — обязательная разбивка «метры × цена за м²» (art. 5a, введён законом от 4.12.2025, Dz. U. 2026 poz. 27, в силе с 13.02.2026);
• правовое состояние участка: собственник, ипотечные обременения, сервитуты;
• расположение квартиры, площадь, планировка, объём и стандарт отделочных работ;
• срок передачи права собственности;
• размер, сроки и порядок взносов на эскроу-счёт; данные счёта и правила начисления взносов в DFG;
• номер разрешения на строительство, орган, выдавший его, и сведения о том, окончательное ли оно;
• сроки начала и окончания строительных работ;
• условия отказа от договора и возврата денег;
• размер процентов и неустоек, если стороны их предусмотрели;
• способ обмера площади;
• заявление покупателя о получении информационного проспекта;
• срок и порядок приёмки;
• сведения о согласии ипотечного кредитора на выделение квартиры без обременения (art. 25).

Две защитные нормы, о которых застройщики не напоминают. Первая: изменения, внесённые в проспект между его вручением и подписанием, должны быть в договоре явно выделены и связывают вас только с вашего согласия (art. 35 ust. 2–3). Вторая, и главная: условия, менее выгодные для покупателя, чем закон, ничтожны — вместо них действует закон (art. 42).

Где лежат ваши деньги: эскроу-счёт и фонд DFG

Деньги идут не застройщику, а на жилищный эскроу-счёт (mieszkaniowy rachunek powierniczy). Застройщик выбирает один из двух видов (art. 6):

	Открытый счёт	Закрытый счёт
Когда застройщик получает деньги	траншами, после каждого этапа графика и проверки банка (art. 17)	единовременно, после передачи собственности
Взнос в DFG	0,45% платежа	0,1% платежа
Насколько распространён	подавляющее большинство строек	редко

Вы платите по мере готовности стройки, а сумма транша зависит от фактической степени выполнения этапов графика (art. 8). Deweloperski Fundusz Gwarancyjny — обособленный счёт в UFG; ставки взносов задаёт распоряжение министра развития и технологий от 21.06.2022 (Dz. U. 2022 poz. 1341): 0,45% и 0,1%; законные максимумы — 1% и 0,1% (art. 49 ust. 7). Взнос невозвратный и фактически заложен в цену квартиры.

Зачем он вам: фонд возвращает взносы при банкротстве застройщика, если судья-комиссар не разрешит достроить объект или синдик откажется от договора, а также если вы воспользовались законным правом отказа и не получили деньги за 30 дней (art. 48 ust. 1). До июля 2022 г. покупатель с открытым эскроу-счётом при банкротстве терял уже выплаченные транши.

Информационный проспект — что там читать

Проспект вручается бесплатно, на надёжном носителе, до подписания договора (а если есть резервация — до неё, art. 21). Шаблон — приложение к закону, поэтому все проспекты одинаковы по структуре. Смотрите:

• опыт застройщика — три завершённых проекта с адресами и датами разрешений на ввод;
• правовое состояние участка — сверьте с поземельной книгой;
• планируемые объекты в радиусе 1 км — дороги, рельсовые линии, очистные, мусоросжигательные заводы, свалки, кладбища. Единственное место, где застройщик обязан рассказать о неудобном соседстве;
• график стройки и способ обмера площади;
• в индивидуальной части — цена, цена за м², площадь, стандарт отделки, срок передачи собственности; приложениями идут план этажа и образец договора.

С 11 июля 2025 г. застройщик обязан вести сайт и публиковать там общую часть проспекта и цену м² каждой предлагаемой квартиры с историей изменений (art. 19a, закон от 21.05.2025, Dz. U. 2025 poz. 758). Обязанность вводилась в два этапа: 11 июля 2025 г. — для проектов, продажи которых стартуют с этой даты, и 11 сентября 2025 г. — для уже продававшихся инвестиций, которым закон дал два месяца на приведение сайта в соответствие (art. 2 закона-новеллы). Если цена в объявлении и цена при подписании расходятся, вы вправе требовать более выгодную для себя (art. 19a ust. 6).

Portal DOM — Portal Danych o Obrocie Mieszkaniami, который ведёт UFG; введён законом от 17.10.2025 (Dz. U. 2025 poz. 1669, опубликован 01.12.2025). Вступление ступенчатое: само ведение портала действует с 2 декабря 2025 г. (art. 56a ust. 1), расширенный состав данных в Реестре DFG — с 2 октября 2026 г., а остальные нормы главы 8a, включая публичное раскрытие данных на портале (art. 56f), — только с 2 апреля 2027 г. (art. 9 закона-новеллы: «16 месяцев с публикации» с исключениями). В перспективе это публичный источник данных о ценах сделок с новостройками.

На что смотреть перед подписанием

1. Срок передачи собственности — конкретная дата, не «IV квартал».
2. Симметрия санкций. Проценты в пользу застройщика не могут превышать неустойки в вашу пользу (art. 39 ust. 1); если ни того, ни другого в договоре нет, застройщик всё равно обязан выплатить компенсацию на уровне законных процентов (art. 39 ust. 2).
3. Индексация цены. Закон её не запрещает, но UOKiK проверяет такие оговорки у застройщиков (разъяснительное производство охватило 87 компаний). Шансы устоять есть у формулы на объективном публикуемом индексе, работающей в обе стороны.
4. Приёмка и дефекты (art. 41): протокол, 14 дней застройщику на признание дефектов (молчание = признание), 30 дней на устранение, затем — устранение за счёт застройщика. При существенном дефекте можно отказаться от приёмки, при повторном отказе нужно заключение строительного эксперта.
5. Гарантия качества. С 9 сентября 2025 г. к ответственности застройщика за физические и юридические дефекты применяются нормы ГК о rękojmia (art. 41a, закон от 9.07.2025, Dz. U. 2025 poz. 1167).
6. Согласие ипотечного кредитора банка застройщика — приложение к договору; его отсутствие даёт право отказа в течение 60 дней (art. 25, art. 43 ust. 1 pkt 8).
7. Документы к осмотру (art. 26): поземельная книга, выписка из KRS, разрешение на строительство, финансовая отчётность за два года — при проектной компании также отчётность материнской. О рисках это говорит больше, чем буклет.

Сколько стоит договор у нотариуса

Главное правило: вознаграждение нотариуса за все действия при заключении umowy deweloperskiej, включая выписки акта, и судебные сборы по поземельной книге делятся между застройщиком и покупателем поровну (art. 40 ust. 2). Это норма закона.

Максимальный тариф — половина базовой шкалы (§ 6 pkt 15a распоряжения министра юстиции, Dz. U. 2024 poz. 1566), плюс VAT 23%:

Цена квартиры	Тариф (половина, нетто)	С VAT 23%	Доля покупателя
500 000 zł	1 385 zł	1 703,55 zł	ок. 852 zł
700 000 zł	1 785 zł	2 195,55 zł	ок. 1 098 zł
900 000 zł	2 185 zł	2 687,55 zł	ок. 1 344 zł

Плюс выписки акта — макс. 6 zł нетто за начатую страницу (§ 12), обычно 250–450 zł брутто, тоже пополам; и 150 zł за запись требования в поземельную книгу (art. 43 pkt 3 закона о судебных расходах, Dz. U. 2025 poz. 1228) — также пополам. PCC вы не платите: новостройка облагается VAT (8% до 150 м², уже в цене). Итого доля покупателя при квартире за 700 000 zł — около 1 200–1 400 zł. Полную картину налогов и сборов разбираем в гиде налоги и нотариус, свой случай посчитайте в калькуляторе расходов на покупку.

Право отказа и цессия

Отказ (art. 43). 30 дней с даты заключения — если нет обязательных элементов, договор расходится с проспектом, проспект не вручён или его данные не соответствуют действительности. 60 дней — при отсутствии согласия ипотечного кредитора. При просрочке передачи собственности вы сначала даёте застройщику 120 дней дополнительно, и только потом отказываетесь, сохраняя право на неустойку. Договор считается незаключённым, покупатель не несёт никаких расходов, «отступное» запрещено (art. 44), деньги возвращаются за 30 дней, иначе платит DFG. Заявление подаётся письменно с нотариально заверенной подписью и с согласием на погашение записи в поземельной книге (art. 45).

Цессия (art. 37a, в силе с 16 июля 2023 г.). Передать права по договору третьему лицу можно, только если договор касается не более одной квартиры и в предыдущие три года вы не делали цессию по другому договору с застройщиком. Исключение — передача родственникам I и II налоговых групп. Форма — нотариальный акт; продавец заявляет о соблюдении трёхлетнего условия под уголовной ответственностью, нотариус обязан его об этом предупредить (art. 40 ust. 1a). Нарушение лимита само по себе не делает цессию недействительной (art. 37a ust. 3). Цессия резервационного договора вне круга родственников ничтожна (art. 30 ust. 3–4).

Налоги при цессии: если она оформлена как продажа имущественного права, PCC составляет 1% и платит его приобретатель прав (часть разъяснений вообще выводит такую сделку из-под PCC — берите индивидуальную интерпретацию). В PIT доход от продажи имущественных прав облагается по шкале 12/32%, и пятилетний срок, знакомый по продаже недвижимости, здесь не применяется. Это не налоговая консультация.

Договор и ипотека

Порядок обычно такой: резервация → кредитное решение → umowa deweloperska у нотариуса → выдача кредита траншами на эскроу-счёт по графику этапов (art. 8; банк, ведущий эскроу-счёт, проверяет завершение каждого этапа перед выплатой застройщику — art. 17) → приёмка → договор передачи собственности → записи в поземельную книгу. До полной выдачи кредита вы обычно платите только проценты с выбранной части — при двухлетней стройке это заметная сумма. Процедуру разбираем в гиде ипотека для иностранцев.

Смотрите наш обзор новостроек Кракова, а проект договора пришлите нам до визита к нотариусу — комиссию платит застройщик, покупатель не платит ничего.