Umowa najmu okazjonalnego — это обычный письменный договор найма квартиры плюс три обязательных приложения и одно уведомление налоговой инспекции; только полный комплект даёт собственнику упрощённое выселение по нотариальному акту, минуя судебный процесс. Правовая основа — art. 19a–19e ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (сводный текст Dz. U. z 2023 r. poz. 725). Шаблон договора можно скачать выше и прочитать целиком ниже на этой странице.
Материал написан для собственника, который сдаёт квартиру в Кракове (в том числе для иностранца-нерезидента), и для нанимателя, которому такой договор предложили подписать. Ниже: условия входа в режим, три приложения и то из них, что требует нотариуса, стоимость, 14-дневное уведомление и цена его пропуска, отличия от обычного и институционального найма, порядок выселения и честный список минусов.
Оговорка: текст носит информационный характер и не является юридической консультацией. Правовое состояние — на 28.08.2026. Шаблон — отправная точка, а не готовый документ под вашу ситуацию.
Условия, без которых режима не будет
Закон ставит четыре условия входа. Ни одно не обходится: отсутствие любого означает обычный наём, даже если документ называется «umowa najmu okazjonalnego».
| Условие | Содержание | Основание |
|---|---|---|
| Кто сдаёт | физическое лицо, не ведущее предпринимательскую деятельность по сдаче помещений внаём | art. 19a ust. 1 |
| Что | жилое помещение | art. 19a ust. 1 |
| Насколько | определённый срок, не более 10 лет | art. 19a ust. 1 |
| Форма | письменная под страхом ничтожности — и сам договор, и любое изменение к нему | art. 19a ust. 6 |
Задаток (kaucja) брать можно, но не больше шестикратного месячного чинша по ставке на день заключения договора; возвращается он в течение месяца со дня освобождения квартиры, за вычетом требований собственника (art. 19a ust. 4 и 5).
Награда за формальности конкретная. К окказиональному найму из закона о защите прав нанимателей применяются только избранные статьи: art. 2, art. 6 ust. 3, art. 10 ust. 1–3, art. 11 ust. 2 pkt 1–3, art. 13, art. 18 ust. 1 i 2, art. 19a–19d и art. 25d pkt 2 (art. 19e). В этом перечне нет ни art. 14, ни art. 16 — суд не решает вопрос о праве на социальное жильё, и не действует запрет исполнять выселение с 1 ноября по 31 марта. Art. 25d pkt 2 добавляет исключение права на временное помещение — но всё это только при условии, что уведомление по art. 19b ust. 1 подано.
Три обязательных приложения — и только одно у нотариуса
| № | Приложение | Форма | Кто подписывает |
|---|---|---|---|
| 1 | Заявление нанимателя о подчинении исполнению и обязательстве освободить и передать помещение в срок, указанный в требовании собственника | нотариальный акт — обязательно | наниматель, у нотариуса |
| 2 | Указание другого помещения, где наниматель сможет проживать в случае исполнения выселения | простая письменная | наниматель |
| 3 | Согласие собственника указанного помещения (или лица с правовым титулом на него) на проживание там нанимателя и живущих с ним лиц | простая письменная; по требованию наймодателя — с нотариально заверенной подписью | собственник запасного жилья |
Что важно на практике:
- К нотариусу идёт только приложение № 1. Сам договор найма нотариальной формы не требует — достаточно письменной. Объявления «umowa najmu okazjonalnego u notariusza» путают договор с заявлением.
- Приложение № 1 — это исполнительный документ. Нотариальный акт, в котором должник подчинился исполнению относительно выдачи индивидуально определённой вещи, является исполнительным документом по art. 777 § 1 pkt 4 k.p.c. — именно поэтому можно обойтись без иска о выселении.
- Требуйте нотариального заверения подписи под приложением № 3. Закон даёт наймодателю это право прямо (art. 19a ust. 2 pkt 3), а стоит оно максимум 20 zł нетто (§ 13 pkt 1 lit. b rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej, сводный текст Dz. U. z 2024 r. poz. 1566).
- Проверьте адрес из приложения № 2. Собственного правового титула на это жильё у нанимателя в момент подписания может и не быть — достаточно согласия собственника из приложения № 3, и именно оно на практике такой титул и создаёт (ссуда, użyczenie): на него сошлётся коморник на этапе исполнения (art. 1046 § 4 k.p.c.). Поэтому согласие должно быть настоящим и проверяемым: именно туда судебный исполнитель должен вывезти должника, а значит квартира должна существовать и быть пригодной для проживания.
Сколько стоит нотариус
Закон сам ограничивает цену: вознаграждение нотариуса за составление этого заявления — не более 1/10 минимальной зарплаты (art. 19a ust. 7). Минимальная зарплата в 2026 году — 4806 zł (§ 1 rozporządzenia Rady Ministrów z 11 września 2025 r., Dz. U. poz. 1242).
| Позиция | Максимальная ставка | Основание |
|---|---|---|
| Заявление нанимателя о подчинении исполнению (нотариальный акт) | 480,60 zł нетто (≈ 591 zł с НДС 23%) | art. 19a ust. 7 + Dz. U. 2025 poz. 1242 |
| Выпись акта | 6 zł нетто за каждую начатую страницу | § 12 rozp. MS, Dz. U. 2024 poz. 1566 |
| Заверение подписи под согласием собственника запасного жилья | 20 zł нетто | § 13 pkt 1 lit. b того же акта |
Это максимумы, а не фиксированные цены; ко всем ставкам нотариус добавляет НДС 23%. Кто платит — закон не решает. На практике платит наниматель (заявление его), но разделение расходов стоит прописать в договоре: это самый частый повод для спора при подписании.
Уведомление налоговой за 14 дней — и что будет без него
Собственник уведомляет naczelnika urzędu skarbowego по месту своего жительства о заключении договора в течение 14 дней со дня начала найма (art. 19b ust. 1). Три детали, на которых чаще всего спотыкаются:
- Срок идёт от начала найма, а не от подписания. Договор подписан 20 августа, ключи переданы 1 сентября — уведомление подаётся до 15 сентября.
- Официальной формы закон не предусматривает. Это обычное письмо с данными сторон, адресом квартиры, датой заключения договора и датой начала найма — лично, заказным письмом или через e-Urząd Skarbowy.
- Сохраните подтверждение. По требованию нанимателя вы обязаны его предъявить (art. 19b ust. 2), а главное — оно прикладывается к заявлению о придании исполнительной надписи (art. 19d ust. 4 pkt 3).
Санкция немедленная. При неисполнении обязанности «не применяются положения art. 19c и art. 19d» (art. 19b ust. 3), а art. 19e ставит весь особый режим в зависимость от уведомления. Договор остаётся действительным, но теряет все защитные для собственника эффекты: нотариальный акт не даст исполнительной надписи, возвращаются art. 14 и art. 16, возвращается право на временное помещение. Остаётся обычный иск о выселении.
Спасает ли позднее уведомление — закон молчит, комментаторы расходятся: одни считают, что режим оживает с момента подачи, другие — что утрата окончательна для этого договора. Вопрос не решён, поэтому относитесь к 14 дням как к невосстановимому сроку; если он уже пропущен, безопаснее расторгнуть договор и заключить новый вместе с новым нотариальным заявлением.
На налогообложение это не влияет: окказиональный наём облагается тем же ryczałtem 8,5% с дохода до 100 000 zł в год и 12,5% с превышения — сроки, реквизиты и калькулятор в гиде налог с аренды в Польше. Уведомление по art. 19b не является налоговой декларацией и не заменяет PIT-28.
Окказиональный, обычный и институциональный наём
| Обычный наём | Окказиональный | Институциональный | |
|---|---|---|---|
| Кто может сдавать | любой | физлицо без деятельности по сдаче жилья | только субъект, ведущий деятельность по сдаче жилья |
| Срок | определённый или неопределённый | определённый, до 10 лет | определённый, без лимита лет |
| Нотариальный акт о подчинении исполнению | нет | да | да (art. 19f ust. 3) |
| Запасное жильё от нанимателя | нет | да | нет |
| Уведомление налоговой | нет | да, 14 дней | нет |
| Максимальный задаток | 12 чиншей (art. 6 ust. 1) | 6 чиншей (art. 19a ust. 4) | 6 чиншей (art. 19f ust. 5) |
| Пополнение задатка в ходе найма | по договору | по договору | по закону (art. 19f ust. 7–8) |
| Право на социальное жильё при выселении | да (art. 14) | нет | нет |
| Запрет выселения 1.11–31.03 | да (art. 16) | нет | нет |
| Срок в требовании об освобождении | — (решение суда) | мин. 7 дней (art. 19d ust. 3 pkt 3) | мин. 14 дней (art. 19i ust. 3 pkt 3) |
Практический вывод один: частный собственник с одной-двумя квартирами выбирает между обычным и окказиональным наймом; институциональный ему недоступен, потому что требует зарегистрированной деятельности по сдаче помещений. И наоборот — компания, управляющая портфелем квартир, не может использовать окказиональный наём.
Как выглядит выселение — по шагам
- Договор истекает или расторгается — с окончанием определённого срока либо по истечении срока предупреждения (art. 19d ust. 1).
- Требование об освобождении помещения. Если наниматель не выехал добровольно, собственник вручает ему письменное требование с официально заверенной подписью (на практике — у нотариуса, максимум 20 zł нетто). В требовании — обозначение сторон, указание договора и причины прекращения отношения, срок не менее 7 дней со дня вручения (art. 19d ust. 2 и 3).
- Заявление о придании исполнительной надписи нотариальному акту из приложения № 1. К нему прикладываются: требование с доказательством вручения (или отправки заказным письмом), документ о правовом титуле на квартиру и подтверждение уведомления налоговой (art. 19d ust. 4). Пошлина — 50 zł (art. 71 pkt 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych). Суд рассматривает заявление незамедлительно, не позднее 3 дней (art. 781¹ k.p.c.) — срок инструкционный, на практике бывает дольше.
- Исполнение коморником. Фиксированный сбор за возбуждение исполнения об освобождении жилого помещения должника — 1500 zł (art. 34 ust. 1 ustawy o kosztach komorniczych, сводный текст Dz. U. z 2024 r. poz. 377). Коморник вызывает исполнить добровольно, а затем вывозит должника в помещение из приложения № 2, если у должника есть на него правовой титул (art. 1046 § 4 k.p.c.) — а этот титул обычно и создаётся согласием из приложения № 3, которое является договором ссуды. Если такого помещения нет, а право на временное помещение исключено — как при заявленном окказиональном найме (art. 25d pkt 2) — должника вывозят в ночлежку или приют, указанный гминой (art. 1046 § 5¹ k.p.c.).
До дня освобождения лица, занимающие квартиру без правового титула, платят возмещение в размере чинша, который собственник мог бы получать, а если этого мало — и дополнительное возмещение (art. 18 ust. 1 и 2 через art. 19e).
Трезво: окказиональный наём убирает из пути судебный процесс, который может тянуться год и дольше, но не делает выселение бесплатным и мгновенным. Считайте несколько месяцев и около 1550 zł сборов, не считая юриста.
Что если запасное жильё перестало быть доступным
Ситуация частая: собственник запасной квартиры продал её, умер, отозвал согласие, закончился его собственный договор найма.
Закон это регулирует прямо. При утрате возможности проживать в помещении из приложения № 2 у нанимателя есть 21 день со дня, когда он об этом узнал, чтобы указать другое помещение и представить согласие его собственника (art. 19a ust. 3). Санкция — расторжение: собственник вправе письменно расторгнуть договор с соблюдением не менее чем семидневного срока предупреждения (art. 19d ust. 5).
Два вывода. Первый: впишите эту обязанность в договор (в нашем шаблоне это § 10 п. 4). Второй: новое указание — это новое приложение к тому же договору, а не новый договор; сам нотариальный акт сохраняет силу, потому что касается обязанности освободить арендуемую квартиру, а не адреса, куда наниматель переедет.
На что смотреть перед подписанием
- Договор на определённый срок нельзя расторгнуть «просто так». По art. 673 § 3 k.c. наём на определённый срок расторгается только в случаях, указанных в самом договоре. Плюс законные основания из art. 11 ust. 2 pkt 1–3 (через art. 19e). Не выпишете причины в договоре — останутся только эти три.
- Долг по чиншу не работает с первого дня. Расторжение за просрочку требует задолженности минимум за три полных периода оплаты, письменного предупреждения о намерении расторгнуть и дополнительного месячного срока на оплату (art. 11 ust. 2 pkt 2).
- Договор без полного комплекта приложений — обычный наём. Название ничего не меняет; то же касается отсутствия уведомления налоговой.
- Нотариальный акт должен относиться к конкретному договору — с указанием сторон, квартиры и отношения найма.
- Задаток: шесть чиншей — это потолок, а не стандарт. И пропишите, можно ли покрывать из него текущие долги в ходе найма: при окказиональном найме закон этого не предусматривает (в отличие от институционального, art. 19f ust. 7–8).
- Акт приёма-передачи с показаниями счётчиков — без него расчёт задатка превращается в спор о словах.
Шаблон договора — полный текст
Ниже ровно та же редакция, что и в файле .docx. Текст на польском языке: договор, нотариальное заявление и переписка с судом ведутся по-польски. Распечатать можно прямо со страницы кнопкой «Распечатать шаблон» вверху — на бумагу пойдёт только текст договора. Места для заполнения обозначены как [__________].
Wzór informacyjny, przygotowany na podstawie art. 19a–19e ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. 2001 nr 71 poz. 733, tekst jednolity Dz. U. z 2023 r. poz. 725), stan na 28.08.2026. Nie stanowi porady prawnej. Oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji wymaga formy aktu notarialnego.
UMOWA NAJMU OKAZJONALNEGO LOKALU zawarta w trybie art. 19a ustawy o ochronie praw lokatorów
Zawarta w [__________], dnia [__________] r., pomiędzy:
§ 1. Strony umowy
-
Wynajmującym jest osoba fizyczna niewykonująca działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali (art. 19a ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów): imię i nazwisko
[__________], PESEL[__________], adres zamieszkania[__________], seria i numer dowodu osobistego[__________]. -
Najemcą jest: imię i nazwisko
[__________], PESEL[__________], adres zamieszkania[__________], seria i numer dowodu osobistego[__________].
zwani dalej łącznie „Stronami”, zawierają umowę najmu okazjonalnego lokalu o następującej treści.
§ 2. Przedmiot najmu
- Wynajmujący oddaje Najemcy do używania lokal mieszkalny położony pod adresem
[__________], o powierzchni użytkowej[__________]m², liczbie pokoi[__________], dla którego prowadzona jest księga wieczysta nr[__________]. - Lokal wyposażony jest zgodnie z protokołem zdawczo-odbiorczym stanowiącym załącznik do niniejszej umowy.
- Lokal będzie wykorzystywany przez Najemcę wyłącznie na cele mieszkaniowe.
§ 3. Czas trwania umowy
Umowę zawiera się na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat (art. 19a ust. 1 ustawy), tj. na okres od dnia [__________] do dnia [__________].
§ 4. Czynsz i opłaty
Wysokość czynszu miesięcznego: [__________] zł (słownie: [__________]). Termin płatności: do [__________] dnia każdego miesiąca, na rachunek bankowy nr [__________].
Poza czynszem Wynajmujący pobiera wyłącznie opłaty niezależne od właściciela (media, wywóz odpadów itp.), chyba że umowa stanowi inaczej — zgodnie z art. 19c ust. 1 ustawy. Wysokość i sposób rozliczania opłat niezależnych: [__________].
§ 5. Kaucja zabezpieczająca
Paragraf opcjonalny — art. 19a ust. 4 ustawy stanowi, że zawarcie umowy MOŻE być uzależnione od wpłacenia kaucji; jeżeli Strony kaucji nie przewidują, cały § 5 należy wykreślić, a dalsze paragrafy przenumerować.
- Strony uzależniają zawarcie umowy od wpłaty przez Najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu okazjonalnego oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu.
- Kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia niniejszej umowy (art. 19a ust. 4 ustawy). Wysokość kaucji:
[__________]zł. - Kaucja podlega zwrotowi w terminie 1 miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu ewentualnych należności Wynajmującego (art. 19a ust. 5 ustawy).
§ 6. Prawa i obowiązki Stron
- Najemca zobowiązuje się do: a) używania lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem i utrzymywania go w należytym stanie; b) terminowego uiszczania czynszu i opłat niezależnych; c) niedokonywania przeróbek i istotnych zmian w lokalu bez pisemnej zgody Wynajmującego; d) niepodnajmowania lokalu osobom trzecim bez pisemnej zgody Wynajmującego.
- Wynajmujący zobowiązuje się do: a) wydania lokalu w stanie przydatnym do umówionego użytku; b) dokonywania napraw wynikających z normalnego zużycia lokalu i jego wyposażenia.
§ 7. Wydanie i zwrot lokalu
- Wydanie lokalu Najemcy oraz jego zwrot Wynajmującemu następuje na podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego podpisanego przez obie Strony, z opisem stanu technicznego i liczników. Data i miejsce podpisania protokołu wydania:
[__________]. - Po zakończeniu najmu Najemca zobowiązany jest opróżnić i wydać lokal Wynajmującemu w stanie niepogorszonym, z uwzględnieniem normalnego zużycia.
§ 8. Wypowiedzenie umowy
Wynajmujący może wypowiedzieć umowę z przyczyn określonych w art. 11 ust. 2 pkt 1–3 ustawy o ochronie praw lokatorów, które do najmu okazjonalnego stosuje się na podstawie art. 19e ustawy (używanie lokalu sprzecznie z umową mimo pisemnego upomnienia; zwłoka z zapłatą czynszu lub opłat za co najmniej trzy pełne okresy płatności po uprzedzeniu na piśmie i wyznaczeniu dodatkowego miesięcznego terminu; podnajem lub oddanie lokalu do bezpłatnego używania bez pisemnej zgody właściciela) — na piśmie, z podaniem przyczyny, nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, a także w wypadkach wskazanych poniżej przez Strony, zgodnie z art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego (najem zawarty na czas oznaczony można wypowiedzieć w wypadkach określonych w umowie). Ponadto, w razie niedopełnienia przez Najemcę obowiązku z art. 19a ust. 3 ustawy (§ 10 ust. 4 niniejszej umowy), Wynajmujący może wypowiedzieć umowę na piśmie z zachowaniem co najmniej siedmiodniowego okresu wypowiedzenia (art. 19d ust. 5 ustawy). Inne umowne przyczyny wypowiedzenia i termin wypowiedzenia: [__________].
Po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy, jeżeli Najemca nie opróżni lokalu dobrowolnie, Wynajmujący doręcza Najemcy żądanie opróżnienia lokalu sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem Wynajmującego, wyznaczając termin nie krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia żądania (art. 19d ust. 2 i 3 ustawy). Po bezskutecznym upływie tego terminu Wynajmujący składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, o którym mowa w załączniku nr 1, załączając żądanie opróżnienia z dowodem doręczenia, dokument potwierdzający tytuł prawny do lokalu oraz potwierdzenie zgłoszenia, o którym mowa w § 9 (art. 19d ust. 4 ustawy).
§ 9. Zgłoszenie do urzędu skarbowego
Wynajmujący zgłasza zawarcie niniejszej umowy naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania Wynajmującego, w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu (art. 19b ust. 1 ustawy). Na żądanie Najemcy Wynajmujący przedstawia potwierdzenie dokonania zgłoszenia (art. 19b ust. 2 ustawy). Niedopełnienie tego obowiązku skutkuje utratą szczególnych, ochronnych dla Wynajmującego skutków najmu okazjonalnego przewidzianych ustawą (art. 19b ust. 3 ustawy).
§ 10. Załączniki — obowiązkowe elementy najmu okazjonalnego
Zgodnie z art. 19a ust. 2 ustawy integralną częścią niniejszej umowy są następujące załączniki, bez których umowa nie wywołuje szczególnych skutków najmu okazjonalnego:
- Oświadczenie Najemcy o poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu do opróżnienia i wydania lokalu w terminie wskazanym w żądaniu Wynajmującego — sporządzane wyłącznie w formie aktu notarialnego u notariusza; niniejszy wzór go nie zastępuje.
- Wskazanie przez Najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Adres lokalu wskazanego przez Najemcę:
[__________]. - Oświadczenie właściciela lokalu wskazanego w pkt 2 (lub osoby posiadającej tytuł prawny do tego lokalu) o wyrażeniu zgody na zamieszkanie w nim Najemcy i osób z nim zamieszkujących w razie wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu; na żądanie Wynajmującego oświadczenie to załącza się z podpisem notarialnie poświadczonym (art. 19a ust. 2 pkt 3 ustawy). Imię i nazwisko właściciela lokalu wskazanego w pkt 2:
[__________]. - W razie utraty możliwości zamieszkania w lokalu, o którym mowa w pkt 2, Najemca jest obowiązany w terminie 21 dni od dnia powzięcia wiadomości o tym zdarzeniu wskazać inny lokal oraz przedstawić oświadczenie, o którym mowa w pkt 3, pod rygorem wypowiedzenia umowy z zachowaniem co najmniej siedmiodniowego okresu wypowiedzenia (art. 19a ust. 3 w zw. z art. 19d ust. 5 ustawy).
§ 11. Postanowienia końcowe
Umowa wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności; wszelkie jej zmiany wymagają również formy pisemnej pod rygorem nieważności (art. 19a ust. 6 ustawy).
W sprawach nieuregulowanych niniejszą umową zastosowanie mają przepisy Kodeksu cywilnego oraz ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
Umowę sporządzono w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach, po jednym dla każdej ze Stron.
Wynajmujący: …………………………
Najemca: ………………………….
Wzór informacyjny — nie stanowi porady prawnej. krakowinvest.pl
Связанные материалы: налог с аренды в Польше — ryczałt, сроки, PIT-28 · краткосрочная аренда в Кракове · калькулятор доходности аренды
Yuri Kan — основатель KrakowInvestМатериал носит информационный характер и не является юридической, налоговой, финансовой или инвестиционной консультацией. Цифры ориентировочные, на дату публикации. Перед решениями проконсультируйтесь с лицензированными специалистами. →