Налог с аренды в Польше 2026: ryczałt 8,5% и 12,5%, сроки, PIT-28

Налог со сдачи квартиры в Польше в 2026 году — это ryczałt: 8,5% с годового дохода до 100 000 zł и 12,5% с суммы сверх порога. С 1 января 2023 года это единственный допустимый режим для частной аренды (najem prywatny). Шкала PIT — на момент отмены 12%/32%, а в более старых материалах ещё 18%/32% — к частной аренде больше не применяется: норма, позволявшая выбрать общие правила (art. 9a ust. 6 ustawy o PIT), отменена ustawą от 29.10.2021 (Dz. U. 2021 poz. 2105, «Polski Ład») с 2023 года. Если вы видите ставки 12%/32% или 18%/32% применительно к частной аренде — текст устарел.

Налог считается с дохода (przychód), а не с прибыли: аренду умножаете на ставку, расходы не вычитаете. Калькулятор выше показывает годовую и среднемесячную сумму; ниже — что считается доходом, как и когда платить, когда налога нет вообще и что делать собственнику, живущему за пределами Польши.

Оговорка: материал информационный и не является налоговой или юридической консультацией. Правовое состояние — август 2026 г. По конкретному расчёту сверяйтесь с нормами на дату возникновения дохода или обращайтесь к doradcy podatkowemu.

Сколько платят в urząd skarbowy за сдачу квартиры

Основание — art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy z 20.11.1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym (сводный текст Dz. U. 2025 poz. 843).

Три момента, которые чаще всего упускают:

• Порог считается на налогоплательщика, а не на квартиру. Три квартиры по 3 000 zł — это единый доход 108 000 zł, и 8 000 zł превышения идут уже по 12,5%.
• Необлагаемого минимума нет. Kwota wolna 30 000 zł относится к шкале PIT, которую при частной аренде вы не применяете.
• Удвоенный порог не включается сам. Нужны wspólność majątkowa и письменное oświadczenie о том, что весь доход облагает один из супругов (art. 12 ust. 13). Без заявления доход делится пополам и у каждого свой порог 100 000 zł.

До какого числа подать это заявление. Закон даёт конкретный срок: до 20-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором получен первый в году доход от аренды, либо до конца налогового года, если первый доход пришёл только в декабре (art. 12 ust. 7). При аренде с января это на практике 20 февраля. Хорошая новость: выбор действует и в следующие годы, повторять его не нужно — он работает, пока супруги в тот же срок не уведомят naczelnika urzędu skarbowego об отказе (art. 12 ust. 8a). Подписать заявление может один из супругов: подпись приравнивается к полномочию от второго, под ответственностью за ложные показания (art. 12 ust. 8c). Просроченное заявление задним числом не действует — в этом году доход делится пополам, с двумя порогами по 100 000 zł.

Пример на типичной краковской квартире: аренда 3 000 zł × 12 месяцев = 36 000 zł дохода и 3 060 zł налога в год (255 zł в месяц). При аренде 10 000 zł доход 120 000 zł, налог 8 500 + 2 500 = 11 000 zł; те же супруги с заявлением заплатят 10 200 zł, потому что вся сумма умещается в удвоенный порог.

Что считается доходом, а что нет

Отсюда самая дешёвая оптимизация, которая осталась при ryczałcie: в договоре разделяйте czynsz najmu и opłaty eksploatacyjne и прямо пишите, что последние несёт арендатор. Налоговые органы это подтверждают (например, индивидуальная интерпретация Dyrektora KIS от 11.06.2025, sygn. 0112-KDIL2-2.4011.346.2025.2.MM). Если в договоре стоит одна сумма «3 500 zł со всеми оплатами» — налог будет со всех 3 500 zł.

Что нельзя вычесть

Ryczałt взимается без уменьшения дохода на расходы. Значит, не вычитаются:

• амортизация квартиры — с 1 января 2023 года она недоступна вообще никому, включая бизнес (art. 22c pkt 2 ustawy o PIT);
• проценты по ипотеке;
• ремонт, отделка, мебель и техника;
• платежи в кооператив/wspólnotę и коммуналка, если платите их вы;
• комиссия агента, управление арендой, страховка, налог на недвижимость.

Два практических вывода. Год с крупным ремонтом налогово беспощаден — расходы не уменьшают налог ни на złotówkę, поэтому ремонт логично закончить до начала аренды. И второе: реальная доходность считается уже после налога — посчитайте её в калькуляторе доходности аренды, а разовые расходы на покупку — в калькуляторе расходов на покупку.

Как заплатить налог с аренды

Ryczałt — самостоятельно исчисляемый налог: уведомлений и решений налоговая не присылает.

1. Сгенерируйте mikrorachunek podatkowy на podatki.gov.pl по PESEL (при его отсутствии — по NIP). Счёт индивидуальный, постоянный и бесплатный.
2. В переводе выберите символ формы PPE — это ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Годовую доплату по декларации помечают символом PIT-28.
3. Укажите период (месяц или квартал), иначе платёж зачтут в старейшую задолженность.
4. Срок — до 20-го числа месяца, следующего за месяцем получения дохода. Аренда за март → оплата до 20 апреля.

Квартальная уплата доступна тем, кто начинает сдавать, и тем, у кого доход от аренды в предыдущем году не превысил эквивалент 200 000 евро (art. 21 ust. 1b) — то есть почти всем частным арендодателям. Срок тогда — 20-е число месяца после квартала, а за IV квартал — 20 января следующего года. Отдельного заявления в течение года не подают: о выборе квартального режима сообщают в самой декларации PIT-28.

Когда подают PIT-28 за аренду

С 15 февраля по 30 апреля года, следующего за отчётным; до 30 апреля нужно и доплатить налог по декларации. Декларация, отправленная до 15 февраля, считается поданной 15 февраля.

Что важно: PIT-28 подают, даже если весь ryczałt уже уплачен помесячно; ryczałt не рассчитывается совместно с супругом, даже при удвоенном пороге; сервис Twój e-PIT доходы от частной аренды за вас не заполнит. Пропущенный срок закрывают как можно более быстрой подачей с czynnym żalem и уплатой недоимки с процентами.

Когда налога нет

Налога нет только там, где нет дохода — никакого лимита «до X злотых без налога» в законе не существует:

• простой или неплатёж арендатора — доход не возник;
• kaucja — пока не удержана;
• эксплуатационные платежи, переложенные на арендатора корректно составленным договором;
• безвозмездное użyczenie квартиры — дохода у передающего нет; у получающего доход от безвозмездного пользования освобождён, если он относится к I или II налоговой группе. Важно: пользование должно быть действительно безвозмездным — «возмещение расходов» сверх реальных платежей налоговая расценит как аренду.

Чего в списке нет: необлагаемого минимума, льготы «на старт», освобождения для пенсионера или для единственной квартиры. Это интернет-мифы.

А НДС? Аренда жилой недвижимости на жилые цели освобождена от VAT (art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT), поэтому обычного долгосрочного арендодателя VAT не касается. Краткосрочная аренда под это освобождение не подпадает.

Аренда najem okazjonalny — налог тот же

Распространённое заблуждение: najem okazjonalny облагается точно так же, ryczałtem 8,5%/12,5%. Разница — гражданско-правовая: нотариальное заявление арендатора о подчинении исполнению и указание помещения для выселения дают собственнику быструю процедуру выселения.

Единственная налоговая обязанность здесь — уведомить naczelnika urzędu skarbowego о заключении договора в течение 14 дней со дня начала аренды (art. 19b ust. 1 ustawy z 21.06.2001 o ochronie praw lokatorów). Срок считается от начала аренды, а не от подписания, и не восстанавливается: пропустили — договор теряет статус okazjonalny вместе с упрощённым выселением. На форму налогообложения это не влияет. Готовый шаблон договора можно скачать здесь: wzór umowy najmu okazjonalnego (.docx).

Если вы нерезидент

Это случай большинства наших клиентов, и в польских руководствах он почти не описан.

Правило одно: важно место нахождения недвижимости. Физическое лицо без места жительства в Польше имеет здесь ограниченную налоговую обязанность — платит польский налог только с доходов, полученных на территории РП (art. 3 ust. 2a ustawy o PIT), а перечень таких доходов охватывает доходы от недвижимости, расположенной в Польше, и прав на неё, включая её аренду (art. 3 ust. 2b pkt 4). То есть нерезидент, сдающий квартиру в Кракове, отчитывается в Польше по тем же правилам: ryczałt 8,5%/12,5%, платёж до 20-го числа, PIT-28 до 30 апреля.

Соглашения об избежании двойного налогообложения это не отменяют, а подтверждают. Во всех польских СИДН по модели ОЭСР доход от недвижимого имущества облагается в государстве, где находится объект (art. 6 Модельной конвенции). Страна вашего резидентства затем применяет метод устранения двойного налогообложения из конкретного соглашения — освобождение с прогрессией или зачёт польского налога. Дважды вы не заплатите, но в Польше заплатите всегда.

Чек-лист для собственника за границей:

1. Микросчёт генерируется по PESEL, а без него — по NIP (NIP для физлица без предпринимательской деятельности получают по форме NIP-7).
2. Компетентный urząd для нерезидента задан отдельной нормой: § 5 rozporządzenia Ministra Finansów w sprawie właściwości organów podatkowych (t.j. Dz. U. 2026 poz. 152) назначает по одному начальнику на воеводство — для малопольского это Naczelnik Urzędu Skarbowego Kraków-Śródmieście. При доходах без посредничества плательщика решает место пребывания налогоплательщика, а если установить его нельзя — место совершения действий, дающих доход, то есть расположение квартиры (§ 5 ust. 2 pkt 2 lit. b и c). При недвижимости в нескольких воеводствах компетентен Naczelnik Trzeciego Urzędu Skarbowego Warszawa-Śródmieście (§ 5 ust. 3).
3. Сертификат резидентства пригодится не в Польше, а для отчёта в стране проживания.
4. Управляющая компания не перенимает вашу налоговую обязанность — даже если она собирает аренду и переводит вам нетто, налогоплательщик всё равно вы.
5. Если квартиру только выбираете — начните с гида как иностранцу купить квартиру и разбора налогов и нотариуса.

Краткосрочная аренда

Airbnb и Booking при частной сдаче формально попадают в тот же ryczałt 8,5%/12,5%, но при масштабе, организованности и непрерывности налоговая может признать деятельность предпринимательской — тогда добавляются składka zdrowotna, другие формы обложения и VAT 8% на услуги размещения. В Кракове есть и локальные ограничения. Подробности — в гиде о краткосрочной аренде в Кракове.

Итог для арендодателя в Кракове

1. Считайте налог до покупки: 8,5% с дохода — это примерно 0,5–0,7 п.п. валовой доходности.
2. Разделите в договоре аренду и эксплуатационные платежи.
3. Ремонт делайте до старта аренды.
4. Поставьте автоплатёж на 20-е число или перейдите на квартальный режим.
5. Следите за порогом 100 000 zł при нескольких квартирах; в браке с общей собственностью рассмотрите заявление об удвоенном пороге — и подайте его в срок из art. 12 ust. 7 (до 20-го числа месяца после первого дохода в году, обычно до 20 февраля).

Хотите, чтобы доходность конкретной квартиры посчитали вместе с вами уже после налога — напишите нам. Комиссию в нашей модели платит застройщик, покупатель не платит ничего.

Частые вопросы

Когда налог с аренды платить не нужно? Когда нет дохода: простой, неплатёж арендатора, неудержанный залог, корректно переложенные на арендатора эксплуатационные платежи, безвозмездное użyczenie. Необлагаемого минимума при ryczałcie нет.

Когда подают PIT-28 за аренду? С 15 февраля по 30 апреля следующего года; до 30 апреля — и доплата налога.

Сколько платят в urząd skarbowy за сдачу квартиры? 8,5% с дохода до 100 000 zł и 12,5% с превышения; у супругов с заявлением порог — 200 000 zł. При аренде 3 000 zł в месяц — 3 060 zł в год.

Как заплатить налог с аренды? Переводом на индивидуальный mikrorachunek podatkowy с символом формы PPE и указанием периода, до 20-го числа следующего месяца. Годовой расчёт — символ PIT-28.