Podatek od najmu 2026: ryczałt 8,5% i 12,5%, terminy, PIT-28

Podatek od najmu prywatnego wynosi w 2026 r. 8,5% przychodu do 100 000 zł rocznie i 12,5% od nadwyżki ponad tę kwotę — a od 1 stycznia 2023 r. jest to jedyna dopuszczalna forma opodatkowania najmu poza działalnością gospodarczą. Skala PIT — w chwili uchylenia 12%/32%, a w starszych poradnikach wciąż 18%/32% — nie dotyczy już najmu prywatnego: przepis pozwalający wybrać zasady ogólne (art. 9a ust. 6 ustawy o PIT) został uchylony ustawą z 29 października 2021 r. (Dz. U. 2021 poz. 2105, „Polski Ład”) ze skutkiem od 2023 r. Jeżeli trafiłeś na stronę ze stawkami 12%/32% albo 18%/32% przy najmie prywatnym — czytasz nieaktualny tekst.

Podatek liczy się od przychodu, a nie od dochodu: czynsz mnożysz przez stawkę i nie odejmujesz żadnych kosztów. Kalkulator powyżej pokazuje kwotę roczną i miesięczną dla twojego czynszu; poniżej rozkładamy resztę — co jest przychodem, a co nie, jak i do kiedy zapłacić, kiedy podatku nie ma w ogóle oraz jak rozlicza się właściciel mieszkający poza Polską.

Zastrzeżenie: ten tekst ma charakter informacyjny i nie stanowi porady podatkowej ani prawnej. Stan prawny opisujemy na sierpień 2026 r. Przy konkretnym rozliczeniu zweryfikuj przepisy na dzień powstania przychodu lub skonsultuj się z doradcą podatkowym.

Ile się płaci w urzędzie skarbowym za wynajem mieszkania?

Podstawa: art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (tekst jedn. Dz. U. z 2025 r. poz. 843).

Trzy rzeczy, które w tej tabeli najczęściej umykają:

• Limit dotyczy podatnika, nie lokalu. Trzy mieszkania po 3 000 zł to jeden przychód 108 000 zł — nadwyżka 8 000 zł idzie już po 12,5%.
• Nie ma kwoty wolnej. Ryczałt liczy się od pierwszej złotówki; kwota wolna 30 000 zł należy do skali PIT, której przy najmie prywatnym nie stosujesz.
• Próg małżeński nie działa automatycznie. Wymaga wspólności majątkowej i pisemnego oświadczenia o opodatkowaniu całości przychodu przez jedno z małżonków (art. 12 ust. 13). Bez oświadczenia przychód dzieli się po połowie i każde z małżonków ma własny próg 100 000 zł.

Do kiedy złożyć to oświadczenie. Ustawa daje na to konkretny termin: do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym otrzymano pierwszy w danym roku przychód z najmu, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy przychód wpłynął dopiero w grudniu (art. 12 ust. 7). Przy najmie trwającym od stycznia oznacza to w praktyce 20 lutego. Dobra wiadomość: wybór dotyczy również lat następnych i nie trzeba go powtarzać — obowiązuje, dopóki małżonkowie w tym samym terminie nie zawiadomią naczelnika urzędu skarbowego o rezygnacji (art. 12 ust. 8a). Oświadczenie może podpisać jedno z małżonków — podpis traktuje się jak upoważnienie od współmałżonka, pod rygorem odpowiedzialności karnej za fałszywe zeznania (art. 12 ust. 8c). Spóźnione oświadczenie nie działa wstecz: w tym roku przychód rozliczacie po połowie, z dwoma progami po 100 000 zł.

Rachunek na typowym krakowskim mieszkaniu: czynsz 3 000 zł przez 12 miesięcy to 36 000 zł przychodu i 3 060 zł podatku rocznie, czyli 255 zł miesięcznie. Przy czynszu 10 000 zł (np. duży apartament w centrum) przychód wynosi 120 000 zł, a podatek 8 500 zł + 2 500 zł = 11 000 zł; to samo małżeństwo z oświadczeniem zapłaci 10 200 zł, bo cała kwota mieści się w podwojonym progu.

Co jest przychodem z najmu, a co nie

To pytanie decyduje o podstawie opodatkowania i jest najczęstszym źródłem nadpłat.

Praktyczny wniosek jest prosty i wart kilkuset złotych rocznie: w umowie rozdziel czynsz od opłat eksploatacyjnych i mediów i zapisz wprost, że ponosi je najemca, a właściciel jedynie pośredniczy w rozliczeniu. Organy podatkowe konsekwentnie potwierdzają, że tak skonstruowane opłaty nie są przychodem wynajmującego (m.in. interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z 11 czerwca 2025 r., sygn. 0112-KDIL2-2.4011.346.2025.2.MM). Jeżeli w umowie widnieje jedna kwota „3 500 zł z opłatami”, podatek zapłacisz od całych 3 500 zł.

Czego nie odliczysz na ryczałcie

Ryczałt pobiera się bez pomniejszania przychodu o koszty jego uzyskania — to konstrukcja podatku, nie luka do obejścia. Odpada więc wszystko, do czego przyzwyczaiła wynajmujących skala PIT sprzed 2023 r.:

• amortyzacja lokalu — od 1 stycznia 2023 r. i tak niedostępna dla wszystkich, także w działalności gospodarczej (art. 22c pkt 2 ustawy o PIT);
• odsetki od kredytu hipotecznego finansującego zakup mieszkania;
• remont, wykończenie, wyposażenie (meble, AGD);
• czynsz do wspólnoty i media, jeśli płacisz je ze swojej kieszeni;
• prowizja pośrednika, zarządzanie najmem, ubezpieczenie, podatek od nieruchomości.

Dwa wnioski dla inwestora. Po pierwsze, rok z dużym remontem jest podatkowo bezlitosny — nakład nie obniża podatku ani o złotówkę, więc opłaca się zaplanować go przed rozpoczęciem najmu, a nie w jego trakcie. Po drugie, efektywne obciążenie liczy się dopiero po stronie zwrotu — 8,5% od przychodu przy kredycie na 6% potrafi zjeść większą część nadwyżki, niż zakłada arkusz. Policz to w kalkulatorze opłacalności wynajmu, a jednorazowe koszty wejścia w inwestycję — w kalkulatorze kosztów zakupu mieszkania.

Osobna uwaga: jeśli najem prowadzisz w ramach działalności gospodarczej (a nie jako najem prywatny), masz wybór formy opodatkowania — skala, podatek liniowy lub ryczałt 8,5%/12,5% — i przy skali oraz liniowym koszty rozliczasz normalnie, z wyjątkiem amortyzacji lokali mieszkalnych, której nie ma nikt. Granica między najmem prywatnym a działalnością bywa nieostra i zależy od skali, zorganizowania i ciągłości — przy kilku lokalach na wynajem krótkoterminowy warto ją przeanalizować z doradcą.

Jak zapłacić podatek od najmu mieszkania?

Ryczałt jest podatkiem samoobliczanym: urząd nie przysyła wezwania ani decyzji, kwotę liczysz i wpłacasz sam.

1. Wygeneruj mikrorachunek podatkowy na podatki.gov.pl — wystarczy PESEL (a jeżeli go nie masz, NIP). Mikrorachunek jest stały, indywidualny i bezpłatny; nie zmienia się przy przeprowadzce ani zmianie urzędu.
2. W przelewie wybierz symbol formularza PPE — to oznaczenie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Wpłatę roczną wynikającą z zeznania oznaczasz symbolem PIT-28.
3. Wskaż okres, którego dotyczy wpłata (miesiąc albo kwartał) — bez tego urząd zaksięguje kwotę na najstarszą zaległość.
4. Zapłać w terminie: do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu uzyskania przychodu. Czynsz za marzec → wpłata do 20 kwietnia.

Rozliczenie kwartalne też jest możliwe: kwartalnie mogą płacić podatnicy rozpoczynający najem oraz ci, których przychody z najmu w poprzednim roku nie przekroczyły równowartości 200 000 euro (art. 21 ust. 1b ustawy o ryczałcie) — czyli w praktyce niemal każdy wynajmujący prywatnie. Wtedy termin to 20. dzień miesiąca po kwartale, a za IV kwartał — 20 stycznia następnego roku. O wyborze kwartalnego rozliczenia nie składa się osobnego zgłoszenia w trakcie roku: informujesz o nim w zeznaniu PIT-28 za ten rok.

Czego nie musisz robić: zgłaszać samego wyboru ryczałtu (od 2023 r. nie ma alternatywy, więc nie ma czego wybierać), prowadzić ewidencji przychodów przy najmie prywatnym ani wystawiać faktur, jeśli nie jesteś czynnym podatnikiem VAT.

Kiedy składamy PIT-28 za najem?

Od 15 lutego do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym. Zeznanie za 2026 r. składasz więc między 15 lutego a 30 kwietnia 2027 r., a deklarację wysłaną wcześniej urząd traktuje jak złożoną 15 lutego. Do 30 kwietnia mija także termin dopłaty podatku wynikającego z zeznania.

Kilka niuansów, o które ludzie się potykają:

• PIT-28 składasz nawet wtedy, gdy wpłacałeś ryczałt co miesiąc. To zeznanie roczne, nie druga płatność.
• Rozliczenie roczne jest indywidualne — ryczałtu nie rozlicza się wspólnie z małżonkiem, nawet gdy korzystacie z podwojonego progu 200 000 zł (samo oświadczenie nie tworzy wspólnego zeznania).
• Najem to nie e-PIT. Usługa Twój e-PIT obejmuje PIT-28, ale przychodów z najmu prywatnego nie zna — musisz je wpisać sam.
• Spóźnienie naprawia się jak najszybszym złożeniem zeznania wraz z czynnym żalem i wpłatą zaległości z odsetkami.

Kiedy nie trzeba płacić podatku za wynajem mieszkania?

Podatku nie ma tylko wtedy, gdy nie ma przychodu — nie istnieje żaden limit „do X złotych bez podatku”. Realne sytuacje:

• Pustostan lub brak zapłaty. Mieszkanie stało puste albo najemca nie zapłacił — przychodu nie ma, bo ryczałt liczy się od kwot faktycznie otrzymanych.
• Kaucja. Do momentu ewentualnego zatrzymania nie jest przychodem.
• Opłaty eksploatacyjne i media przenoszone na najemcę przy prawidłowo skonstruowanej umowie (patrz wyżej).
• Nieodpłatne użyczenie mieszkania — nie generuje przychodu u użyczającego; dla biorącego w używanie przychód z nieodpłatnego świadczenia jest zwolniony, gdy należy do I i II grupy podatkowej. Uwaga: użyczenie musi być realnie nieodpłatne — pobieranie „zwrotu kosztów” ponad rzeczywiste opłaty urząd potraktuje jak najem.
• Sprzedaż mieszkania po 5 latach — to inny podatek (PIT od odpłatnego zbycia), ale bywa mylony z najmem: po upływie 5 lat licząc od końca roku nabycia nie płacisz go w ogóle.

Czego na liście nie ma: kwoty wolnej, ulgi na start, zwolnienia dla emeryta ani dla jednego mieszkania. Każda z tych „ulg” to internetowy mit.

A VAT? Najem nieruchomości mieszkalnej na cele mieszkaniowe jest zwolniony przedmiotowo z VAT (art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT), więc typowy wynajmujący długoterminowo nie ma z VAT-em nic wspólnego. Inaczej wygląda najem krótkoterminowy i wynajem na cele niemieszkalne — tam zwolnienie nie działa.

Podatek od najmu okazjonalnego — czy jest inny?

Nie. Najem okazjonalny jest opodatkowany dokładnie tak samo — ryczałtem 8,5%/12,5%. Różnica leży w prawie cywilnym, nie podatkowym: to szczególna forma najmu dostępna dla osoby fizycznej nieprowadzącej działalności w zakresie wynajmu, z notarialnym oświadczeniem najemcy o poddaniu się egzekucji i wskazaniem lokalu, do którego się wyprowadzi. Daje realnie szybszą ścieżkę eksmisji.

Haczyk jest jeden i dotyczy urzędu skarbowego: właściciel zgłasza zawarcie umowy najmu okazjonalnego naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu (art. 19b ust. 1 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego). Termin liczy się od rozpoczęcia najmu, nie od podpisania umowy, i jest nieprzywracalny — po jego upływie umowa traci status okazjonalnej wraz z ułatwioną eksmisją, choć sama umowa najmu pozostaje ważna. Zgłoszenie nie zastępuje wpłat ryczałtu i nie ma nic wspólnego z formą opodatkowania.

Gotowy dokument do wypełnienia — z trzema obowiązkowymi załącznikami i klauzulami z art. 19a–19e — znajdziesz w naszym wzorze umowy najmu okazjonalnego (.docx).

Wynajmujesz jako cudzoziemiec albo mieszkasz poza Polską

To sytuacja większości naszych klientów, a w polskich poradnikach praktycznie nieopisana.

Zasada jest prosta: liczy się miejsce położenia nieruchomości. Osoba fizyczna bez miejsca zamieszkania w Polsce podlega tu ograniczonemu obowiązkowi podatkowemu — czyli płaci polski podatek wyłącznie od dochodów osiąganych na terytorium RP (art. 3 ust. 2a ustawy o PIT), a katalog takich dochodów obejmuje przychody z nieruchomości położonej w Polsce lub praw do niej, w tym z jej najmu (art. 3 ust. 2b pkt 4). Nierezydent wynajmujący mieszkanie w Krakowie rozlicza się więc w Polsce na tych samych zasadach co Polak: ryczałt 8,5%/12,5%, wpłata do 20. dnia miesiąca, PIT-28 do 30 kwietnia.

Umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania tego nie zmieniają — one to potwierdzają. We wszystkich polskich UPO, wzorowanych na Konwencji Modelowej OECD, dochód z majątku nieruchomego opodatkowany jest w państwie, w którym nieruchomość leży (art. 6 Konwencji). Państwo twojej rezydencji stosuje następnie metodę unikania podwójnego opodatkowania przewidzianą w konkretnej umowie — wyłączenie z progresją albo proporcjonalne odliczenie polskiego podatku. Podwójnie nie zapłacisz, ale w Polsce zapłacisz zawsze.

Praktyczna checklista dla właściciela mieszkającego za granicą:

1. Mikrorachunek podatkowy wygenerujesz na PESEL, a bez PESEL-u — na NIP (o NIP dla osoby fizycznej nieprowadzącej działalności występuje się na formularzu NIP-7).
2. Właściwość urzędu dla nierezydenta wyznacza osobny przepis: § 5 rozporządzenia Ministra Finansów w sprawie właściwości organów podatkowych (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 152) wskazuje po jednym naczelniku na województwo — dla małopolskiego jest to Naczelnik Urzędu Skarbowego Kraków-Śródmieście. Przy przychodach bez pośrednictwa płatnika decyduje miejsce pobytu podatnika, a gdy nie da się go ustalić — miejsce wykonywania czynności, z których pochodzi przychód, czyli położenie mieszkania (§ 5 ust. 2 pkt 2 lit. b i c). Jeżeli wynajmujesz nieruchomości w więcej niż jednym województwie, właściwy jest Naczelnik Trzeciego Urzędu Skarbowego Warszawa-Śródmieście (§ 5 ust. 3).
3. Certyfikat rezydencji z kraju zamieszkania przyda się do rozliczenia po drugiej stronie — o polską ulgę czy zwolnienie nie zabiega się w Polsce, tylko wykazuje polski podatek w swoim kraju.
4. Zarządca najmu nie przejmuje twojego obowiązku podatkowego. Nawet gdy agencja pobiera czynsz i przelewa ci kwotę netto, podatnikiem pozostajesz ty.
5. Jeżeli mieszkanie kupujesz dopiero na wynajem, zacznij od przewodnika jak cudzoziemiec kupuje mieszkanie w Polsce i od zestawienia podatków i opłat notarialnych.

Najem krótkoterminowy a podatek

Krótkoterminowy wynajem (Airbnb, Booking) rozliczany prywatnie mieści się w tym samym ryczałcie 8,5%/12,5%, ale przy większej skali, obsłudze i ciągłości urząd potrafi uznać go za działalność gospodarczą — a wtedy dochodzą składka zdrowotna, inne formy opodatkowania i VAT ze stawką 8% na usługi zakwaterowania (najem krótkoterminowy nie korzysta ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 36, bo nie jest najmem na cele mieszkaniowe). W Krakowie dochodzą do tego lokalne ograniczenia i opłata miejscowa. Rozkładamy to osobno w przewodniku o najmie krótkoterminowym w Krakowie.

Co to znaczy dla wynajmującego w Krakowie

1. Policz podatek przed zakupem, nie po pierwszym najemcy. 8,5% od przychodu to przy typowym krakowskim mieszkaniu ok. 0,5–0,7 punktu procentowego rentowności brutto.
2. Rozdziel w umowie czynsz od opłat. Najtańsza optymalizacja, jaka została na ryczałcie.
3. Remont zrób przed startem najmu. W trakcie nie odliczysz go w żaden sposób.
4. Ustaw stałe zlecenie na 20. dzień miesiąca albo przejdź na rozliczenie kwartalne — urząd nie przypomni.
5. Pilnuj progu 100 000 zł, jeśli masz więcej niż jedno mieszkanie; przy małżeństwie ze wspólnością majątkową rozważ oświadczenie o podwojonym progu — i złóż je w terminie z art. 12 ust. 7 (do 20. dnia miesiąca po pierwszym przychodzie w roku, zwykle do 20 lutego).

Jeżeli chcesz, żeby ktoś policzył z tobą rentowność konkretnego mieszkania po podatku — napisz do nas. W naszym modelu prowizję płaci deweloper, więc kupujący nie płaci nic.

Najczęstsze pytania

Kiedy nie trzeba płacić podatku za wynajem mieszkania? Gdy nie ma przychodu: mieszkanie stało puste, najemca nie zapłacił, kaucja nie została zatrzymana, opłaty eksploatacyjne przechodzą na najemcę zgodnie z umową albo lokal jest nieodpłatnie użyczony. Nie istnieje natomiast kwota wolna od ryczałtu — pierwsza złotówka czynszu jest już opodatkowana.

Kiedy składamy PIT-28 za najem? Od 15 lutego do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym; do 30 kwietnia mija też termin dopłaty podatku. Zeznanie złożone przed 15 lutego uznaje się za złożone 15 lutego.

Ile się płaci w urzędzie skarbowym za wynajem mieszkania? 8,5% przychodu do 100 000 zł rocznie i 12,5% od nadwyżki; przy małżeńskim oświadczeniu i wspólności majątkowej próg wynosi 200 000 zł. Przy czynszu 3 000 zł miesięcznie to 3 060 zł rocznie.

Jak zapłacić podatek od najmu mieszkania? Przelewem na indywidualny mikrorachunek podatkowy wygenerowany na podatki.gov.pl, z symbolem formularza PPE i wskazaniem okresu, do 20. dnia miesiąca po miesiącu uzyskania przychodu. Rozliczenie roczne — symbol PIT-28.