Податок з оренди в Польщі 2026: ryczałt 8,5% і 12,5%, строки, PIT-28

Податок зі здавання квартири в Польщі у 2026 році — це ryczałt: 8,5% з річного доходу до 100 000 zł і 12,5% із суми понад поріг. З 1 січня 2023 року це єдиний дозволений режим для приватної оренди (najem prywatny). Шкала PIT — на момент скасування 12%/32%, а в старіших матеріалах ще 18%/32% — до приватної оренди більше не застосовується: норму, що дозволяла обрати загальні правила (art. 9a ust. 6 ustawy o PIT), скасовано ustawą від 29.10.2021 (Dz. U. 2021 poz. 2105, «Polski Ład») з 2023 року. Якщо бачите ставки 12%/32% або 18%/32% щодо приватної оренди — текст застарілий.

Податок рахується з доходу (przychód), а не з прибутку: оренду множите на ставку, витрати не віднімаєте. Калькулятор вище показує річну та середньомісячну суму; нижче — що є доходом, як і коли платити, коли податку немає взагалі та що робити власникові, який живе поза Польщею.

Застереження: матеріал має інформаційний характер і не є податковою чи юридичною консультацією. Правовий стан — серпень 2026 р. Для конкретного розрахунку звіряйтеся з нормами на дату виникнення доходу або зверніться до doradcy podatkowego.

Скільки платять в urząd skarbowy за здавання квартири

Підстава — art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy z 20.11.1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym (зведений текст Dz. U. 2025 poz. 843).

Три моменти, які найчастіше випускають:

• Поріг рахується на платника, а не на квартиру. Три квартири по 3 000 zł — це єдиний дохід 108 000 zł, і 8 000 zł перевищення йдуть уже по 12,5%.
• Неоподатковуваного мінімуму немає. Kwota wolna 30 000 zł належить до шкали PIT, якої за приватної оренди ви не застосовуєте.
• Подвоєний поріг не вмикається сам. Потрібні wspólność majątkowa і письмове oświadczenie про те, що весь дохід оподатковує один із подружжя (art. 12 ust. 13). Без заяви дохід ділиться навпіл і кожен має власний поріг 100 000 zł.

До якого числа подати цю заяву. Закон дає конкретний строк: до 20-го числа місяця, наступного за місяцем, у якому отримано перший у році дохід від оренди, або до кінця податкового року, якщо перший дохід надійшов лише в грудні (art. 12 ust. 7). За оренди із січня це на практиці 20 лютого. Добра новина: вибір діє і в наступні роки, повторювати його не треба — він працює, доки подружжя в той самий строк не повідомить naczelnika urzędu skarbowego про відмову (art. 12 ust. 8a). Підписати заяву може одне з подружжя: підпис прирівнюється до повноваження від другого, під відповідальністю за неправдиві свідчення (art. 12 ust. 8c). Прострочена заява заднім числом не діє — цього року дохід ділиться навпіл, із двома порогами по 100 000 zł.

Приклад на типовій краківській квартирі: оренда 3 000 zł × 12 місяців = 36 000 zł доходу і 3 060 zł податку на рік (255 zł на місяць). За оренди 10 000 zł дохід 120 000 zł, податок 8 500 + 2 500 = 11 000 zł; те саме подружжя із заявою заплатить 10 200 zł, бо вся сума вміщується в подвоєний поріг.

Що є доходом, а що ні

Звідси найдешевша оптимізація, що лишилася за ryczałtу: у договорі розділяйте czynsz najmu та opłaty eksploatacyjne і прямо пишіть, що останні несе орендар. Податкові органи це підтверджують (наприклад, індивідуальна інтерпретація Dyrektora KIS від 11.06.2025, sygn. 0112-KDIL2-2.4011.346.2025.2.MM). Якщо в договорі стоїть одна сума «3 500 zł з усіма оплатами» — податок буде з усіх 3 500 zł.

Що не можна відняти

Ryczałt стягується без зменшення доходу на витрати. Отже, не віднімаються:

• амортизація квартири — з 1 січня 2023 року вона недоступна взагалі нікому, включно з бізнесом (art. 22c pkt 2 ustawy o PIT);
• відсотки за іпотекою;
• ремонт, оздоблення, меблі й техніка;
• платежі до wspólnoty та комуналка, якщо платите їх ви;
• комісія агента, управління орендою, страхування, податок на нерухомість.

Два практичні висновки. Рік із великим ремонтом податково безжальний — витрати не зменшують податок ані на złotówkę, тож ремонт логічно завершити до початку оренди. І друге: реальна дохідність рахується вже після податку — порахуйте її в калькуляторі дохідності оренди, а разові витрати на купівлю — у калькуляторі витрат на купівлю.

Як сплатити податок з оренди

Ryczałt — податок самостійного обчислення: повідомлень і рішень податкова не надсилає.

1. Згенеруйте mikrorachunek podatkowy на podatki.gov.pl за PESEL (за його відсутності — за NIP). Рахунок індивідуальний, постійний і безкоштовний.
2. У переказі оберіть символ форми PPE — це ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Річну доплату за декларацією позначають символом PIT-28.
3. Вкажіть період (місяць або квартал), інакше платіж зарахують у найстарішу заборгованість.
4. Строк — до 20-го числа місяця, наступного за місяцем отримання доходу. Оренда за березень → оплата до 20 квітня.

Квартальна сплата доступна тим, хто починає здавати, і тим, у кого дохід від оренди торік не перевищив еквівалент 200 000 євро (art. 21 ust. 1b) — тобто майже всім приватним орендодавцям. Строк тоді — 20-те число місяця після кварталу, а за IV квартал — 20 січня наступного року. Окремої заяви протягом року не подають: про вибір квартального режиму повідомляють у самій декларації PIT-28.

Коли подають PIT-28 за оренду

З 15 лютого до 30 квітня року, наступного за звітним; до 30 квітня треба й доплатити податок за декларацією. Декларація, надіслана до 15 лютого, вважається поданою 15 лютого.

Що важливо: PIT-28 подають, навіть якщо весь ryczałt уже сплачено щомісяця; ryczałt не розраховується спільно з подружжям, навіть за подвоєного порогу; сервіс Twój e-PIT доходи від приватної оренди за вас не заповнить. Пропущений строк закривають якнайшвидшою подачею із czynnym żalem і сплатою недоїмки з відсотками.

Коли податку немає

Податку немає лише там, де немає доходу — жодного ліміту «до X злотих без податку» в законі не існує:

• простій або несплата орендарем — дохід не виник;
• kaucja — доки не утримана;
• експлуатаційні платежі, коректно перекладені на орендаря договором;
• безоплатне użyczenie квартири — доходу в того, хто передає, немає; в отримувача дохід від безоплатного користування звільнений, якщо він належить до I або II податкової групи. Важливо: користування має бути справді безоплатним — «відшкодування витрат» понад реальні платежі податкова розцінить як оренду.

Чого в переліку немає: неоподатковуваного мінімуму, пільги «на старт», звільнення для пенсіонера чи для єдиної квартири. Це інтернет-міфи.

А ПДВ? Оренда житлової нерухомості на житлові цілі звільнена від VAT (art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT), тож звичайного довгострокового орендодавця VAT не стосується. Короткострокова оренда під це звільнення не підпадає.

Najem okazjonalny — податок той самий

Поширена помилка: najem okazjonalny оподатковується точно так само, ryczałtem 8,5%/12,5%. Різниця цивільно-правова: нотаріальна заява орендаря про підкорення виконанню та вказівка приміщення для виселення дають власникові швидку процедуру виселення.

Єдиний податковий обов’язок тут — повідомити naczelnika urzędu skarbowego про укладення договору протягом 14 днів від дня початку оренди (art. 19b ust. 1 ustawy z 21.06.2001 o ochronie praw lokatorów). Строк рахується від початку оренди, а не від підписання, і не поновлюється: пропустили — договір втрачає статус okazjonalny разом зі спрощеним виселенням. На форму оподаткування це не впливає. Готовий шаблон договору можна завантажити тут: wzór umowy najmu okazjonalnego (.docx).

Якщо ви нерезидент

Це випадок більшості наших клієнтів, і в польських порадниках він майже не описаний.

Правило одне: важливе місце розташування нерухомості. Фізична особа без місця проживання в Польщі має тут обмежений податковий обов’язок — сплачує польський податок лише з доходів, отриманих на території РП (art. 3 ust. 2a ustawy o PIT), а перелік таких доходів охоплює доходи від нерухомості, розташованої в Польщі, і прав на неї, включно з її орендою (art. 3 ust. 2b pkt 4). Тобто нерезидент, який здає квартиру в Кракові, звітує в Польщі за тими самими правилами: ryczałt 8,5%/12,5%, платіж до 20-го числа, PIT-28 до 30 квітня.

Угоди про уникнення подвійного оподаткування цього не скасовують, а підтверджують. В усіх польських угодах за моделлю ОЕСР дохід від нерухомого майна оподатковується в державі, де розташований об’єкт (art. 6 Модельної конвенції). Країна вашого резидентства далі застосовує метод усунення подвійного оподаткування з конкретної угоди — звільнення з прогресією або зарахування польського податку. Двічі ви не заплатите, але в Польщі заплатите завжди.

Чек-лист для власника за кордоном:

1. Мікрорахунок генерують за PESEL, а без нього — за NIP (NIP для фізособи без підприємницької діяльності отримують за формою NIP-7).
2. Компетентний urząd для нерезидента задано окремою нормою: § 5 rozporządzenia Ministra Finansów w sprawie właściwości organów podatkowych (t.j. Dz. U. 2026 poz. 152) призначає по одному начальнику на воєводство — для малопольського це Naczelnik Urzędu Skarbowego Kraków-Śródmieście. За доходів без посередництва платника вирішує місце перебування платника податку, а якщо встановити його неможливо — місце вчинення дій, з яких походить дохід, тобто розташування квартири (§ 5 ust. 2 pkt 2 lit. b і c). За нерухомості в кількох воєводствах компетентний Naczelnik Trzeciego Urzędu Skarbowego Warszawa-Śródmieście (§ 5 ust. 3).
3. Сертифікат резидентства знадобиться не в Польщі, а для звіту в країні проживання.
4. Керуюча компанія не переймає ваш податковий обов’язок — навіть якщо збирає оренду й переказує вам нетто, платником залишаєтеся ви.
5. Якщо квартиру лише обираєте — почніть із гіда як іноземцю купити квартиру та розбору податків і нотаріуса.

Короткострокова оренда

Airbnb та Booking за приватного здавання формально потрапляють у той самий ryczałt 8,5%/12,5%, але за масштабу, організованості та безперервності податкова може визнати діяльність підприємницькою — тоді додаються składka zdrowotna, інші форми оподаткування та VAT 8% на послуги розміщення. У Кракові є й локальні обмеження. Деталі — у гіді про короткострокову оренду в Кракові.

Підсумок для орендодавця в Кракові

1. Рахуйте податок до купівлі: 8,5% з доходу — це приблизно 0,5–0,7 в.п. валової дохідності.
2. Розділіть у договорі оренду та експлуатаційні платежі.
3. Ремонт робіть до старту оренди.
4. Поставте автоплатіж на 20-те число або перейдіть на квартальний режим.
5. Стежте за порогом 100 000 zł за кількох квартир; у шлюбі зі спільною власністю розгляньте заяву про подвоєний поріг — і подайте її у строк з art. 12 ust. 7 (до 20-го числа місяця після першого доходу в році, зазвичай до 20 лютого).

Хочете, щоб дохідність конкретної квартири порахували разом із вами вже після податку — напишіть нам. Комісію в нашій моделі платить забудовник, покупець не платить нічого.

Часті запитання

Коли податок з оренди платити не потрібно? Коли немає доходу: простій, несплата орендарем, неутримана застава, коректно перекладені на орендаря експлуатаційні платежі, безоплатне użyczenie. Неоподатковуваного мінімуму за ryczałtу немає.

Коли подають PIT-28 за оренду? З 15 лютого до 30 квітня наступного року; до 30 квітня — і доплата податку.

Скільки платять в urząd skarbowy за здавання квартири? 8,5% з доходу до 100 000 zł і 12,5% з перевищення; у подружжя із заявою поріг — 200 000 zł. За оренди 3 000 zł на місяць — 3 060 zł на рік.

Як сплатити податок з оренди? Переказом на індивідуальний mikrorachunek podatkowy із символом форми PPE і вказанням періоду, до 20-го числа наступного місяця. Річний розрахунок — символ PIT-28.