Umowa najmu okazjonalnego — це звичайний письмовий договір найму квартири плюс три обовʼязкові додатки й одне повідомлення податкової інспекції; тільки повний комплект дає власникові спрощене виселення за нотаріальним актом, минаючи судовий процес. Правова основа — art. 19a–19e ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (зведений текст Dz. U. z 2023 r. poz. 725). Шаблон договору можна завантажити вище і прочитати повністю нижче на цій сторінці.
Матеріал написано для власника, який здає квартиру в Кракові (зокрема для іноземця-нерезидента), і для наймача, якому такий договір запропонували підписати. Нижче: умови входу в режим, три додатки і той із них, що потребує нотаріуса, вартість, 14-денне повідомлення й ціна його пропуску, відмінності від звичайного та інституційного найму, порядок виселення і чесний перелік мінусів.
Застереження: текст має інформаційний характер і не є юридичною консультацією. Правовий стан — на 28.08.2026. Шаблон — відправна точка, а не готовий документ під вашу ситуацію.
Умови, без яких режиму не буде
Закон ставить чотири умови входу. Жодну не обійти: відсутність будь-якої означає звичайний найм, навіть якщо документ називається «umowa najmu okazjonalnego».
| Умова | Зміст | Підстава |
|---|---|---|
| Хто здає | фізична особа, яка не веде підприємницьку діяльність зі здавання приміщень у найм | art. 19a ust. 1 |
| Що | житлове приміщення | art. 19a ust. 1 |
| На скільки | визначений строк, не більше 10 років | art. 19a ust. 1 |
| Форма | письмова під страхом нікчемності — і сам договір, і будь-яка зміна до нього | art. 19a ust. 6 |
Завдаток (kaucja) брати можна, але не більший за шестиразовий місячний чинш за ставкою на день укладення договору; повертається він протягом місяця з дня звільнення квартири, за вирахуванням вимог власника (art. 19a ust. 4 і 5).
Винагорода за формальності конкретна. До оказіонального найму із закону про захист прав наймачів застосовуються лише окремі статті: art. 2, art. 6 ust. 3, art. 10 ust. 1–3, art. 11 ust. 2 pkt 1–3, art. 13, art. 18 ust. 1 i 2, art. 19a–19d та art. 25d pkt 2 (art. 19e). У цьому переліку немає ні art. 14, ні art. 16 — суд не вирішує питання про право на соціальне житло, і не діє заборона виконувати виселення з 1 листопада до 31 березня. Art. 25d pkt 2 додає виключення права на тимчасове приміщення — але все це лише за умови, що повідомлення за art. 19b ust. 1 подано.
Три обовʼязкові додатки — і лише один у нотаріуса
| № | Додаток | Форма | Хто підписує |
|---|---|---|---|
| 1 | Заява наймача про підпорядкування виконанню і зобовʼязання звільнити та передати приміщення у строк, зазначений у вимозі власника | нотаріальний акт — обовʼязково | наймач, у нотаріуса |
| 2 | Зазначення іншого приміщення, де наймач зможе проживати в разі виконання виселення | проста письмова | наймач |
| 3 | Згода власника зазначеного приміщення (або особи з правовим титулом на нього) на проживання там наймача та осіб, які живуть із ним | проста письмова; на вимогу наймодавця — з нотаріально засвідченим підписом | власник запасного житла |
Що важливо на практиці:
- До нотаріуса йде лише додаток № 1. Сам договір найму нотаріальної форми не потребує — достатньо письмової. Оголошення «umowa najmu okazjonalnego u notariusza» плутають договір із заявою.
- Додаток № 1 — це виконавчий документ. Нотаріальний акт, у якому боржник підпорядкував себе виконанню щодо видачі індивідуально визначеної речі, є виконавчим документом за art. 777 § 1 pkt 4 k.p.c. — саме тому можна обійтися без позову про виселення.
- Вимагайте нотаріального засвідчення підпису під додатком № 3. Закон дає наймодавцеві це право прямо (art. 19a ust. 2 pkt 3), а коштує воно максимум 20 zł нетто (§ 13 pkt 1 lit. b rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej, зведений текст Dz. U. z 2024 r. poz. 1566).
- Перевірте адресу з додатка № 2. Власного правового титулу на це житло в наймача на момент підписання може й не бути — достатньо згоди власника з додатка № 3, і саме вона на практиці такий титул створює (позичка, użyczenie): на неї послається комірник на етапі виконання (art. 1046 § 4 k.p.c.). Тому згода має бути справжньою і перевірюваною: саме туди виконавець має вивезти боржника, а отже квартира має існувати і бути придатною для проживання.
Скільки коштує нотаріус
Закон сам обмежує ціну: винагорода нотаріуса за складення цієї заяви — не більше 1/10 мінімальної зарплати (art. 19a ust. 7). Мінімальна зарплата у 2026 році — 4806 zł (§ 1 rozporządzenia Rady Ministrów z 11 września 2025 r., Dz. U. poz. 1242).
| Позиція | Максимальна ставка | Підстава |
|---|---|---|
| Заява наймача про підпорядкування виконанню (нотаріальний акт) | 480,60 zł нетто (≈ 591 zł із ПДВ 23%) | art. 19a ust. 7 + Dz. U. 2025 poz. 1242 |
| Витяг з акта | 6 zł нетто за кожну розпочату сторінку | § 12 rozp. MS, Dz. U. 2024 poz. 1566 |
| Засвідчення підпису під згодою власника запасного житла | 20 zł нетто | § 13 pkt 1 lit. b того самого акта |
Це максимуми, а не фіксовані ціни; до всіх ставок нотаріус додає ПДВ 23%. Хто платить — закон не вирішує. На практиці платить наймач (заява його), але розподіл витрат варто прописати в договорі: це найчастіший привід для суперечки під час підписання.
Повідомлення податкової за 14 днів — і що буде без нього
Власник повідомляє naczelnika urzędu skarbowego за місцем свого проживання про укладення договору протягом 14 днів із дня початку найму (art. 19b ust. 1). Три деталі, на яких найчастіше спотикаються:
- Строк іде від початку найму, а не від підписання. Договір підписано 20 серпня, ключі передано 1 вересня — повідомлення подається до 15 вересня.
- Офіційної форми закон не передбачає. Це звичайний лист із даними сторін, адресою квартири, датою укладення договору та датою початку найму — особисто, рекомендованим листом або через e-Urząd Skarbowy.
- Збережіть підтвердження. На вимогу наймача ви зобовʼязані його предʼявити (art. 19b ust. 2), а головне — воно додається до заяви про надання виконавчого напису (art. 19d ust. 4 pkt 3).
Санкція негайна. У разі невиконання обовʼязку «не застосовуються положення art. 19c і art. 19d» (art. 19b ust. 3), а art. 19e ставить увесь особливий режим у залежність від повідомлення. Договір лишається дійсним, але втрачає всі захисні для власника ефекти: нотаріальний акт не дасть виконавчого напису, повертаються art. 14 і art. 16, повертається право на тимчасове приміщення. Залишається звичайний позов про виселення.
Чи рятує пізніше повідомлення — закон мовчить, коментатори розходяться: одні вважають, що режим оживає з моменту подання, інші — що втрата остаточна для цього договору. Питання не вирішене, тож ставтеся до 14 днів як до непоновлюваного строку; якщо його вже пропущено, безпечніше розірвати договір і укласти новий разом із новою нотаріальною заявою.
На оподаткування це не впливає: оказіональний найм оподатковується тим самим ryczałtem 8,5% з доходу до 100 000 zł на рік і 12,5% з перевищення — строки, реквізити й калькулятор у гіді податок з оренди в Польщі. Повідомлення за art. 19b не є податковою декларацією і не замінює PIT-28.
Оказіональний, звичайний та інституційний найм
| Звичайний найм | Оказіональний | Інституційний | |
|---|---|---|---|
| Хто може здавати | будь-хто | фізособа без діяльності зі здавання житла | лише субʼєкт, що веде діяльність зі здавання житла |
| Строк | визначений або невизначений | визначений, до 10 років | визначений, без ліміту років |
| Нотаріальний акт про підпорядкування виконанню | ні | так | так (art. 19f ust. 3) |
| Запасне житло від наймача | ні | так | ні |
| Повідомлення податкової | ні | так, 14 днів | ні |
| Максимальний завдаток | 12 чиншів (art. 6 ust. 1) | 6 чиншів (art. 19a ust. 4) | 6 чиншів (art. 19f ust. 5) |
| Поповнення завдатку під час найму | за договором | за договором | за законом (art. 19f ust. 7–8) |
| Право на соціальне житло при виселенні | так (art. 14) | ні | ні |
| Заборона виселення 1.11–31.03 | так (art. 16) | ні | ні |
| Строк у вимозі про звільнення | — (рішення суду) | мін. 7 днів (art. 19d ust. 3 pkt 3) | мін. 14 днів (art. 19i ust. 3 pkt 3) |
Практичний висновок один: приватний власник з однією-двома квартирами обирає між звичайним і оказіональним наймом; інституційний йому недоступний, бо потребує зареєстрованої діяльності зі здавання приміщень. І навпаки — компанія, що керує портфелем квартир, не може використовувати оказіональний найм.
Як виглядає виселення — по кроках
- Договір спливає або розривається — із закінченням визначеного строку чи після спливу строку попередження (art. 19d ust. 1).
- Вимога про звільнення приміщення. Якщо наймач не виїхав добровільно, власник вручає йому письмову вимогу з офіційно засвідченим підписом (на практиці — у нотаріуса, максимум 20 zł нетто). У вимозі — позначення сторін, зазначення договору й причини припинення відносин, строк не менше 7 днів із дня вручення (art. 19d ust. 2 і 3).
- Заява про надання виконавчого напису нотаріальному акту з додатка № 1. До неї додаються: вимога з доказом вручення (або надсилання рекомендованим листом), документ про правовий титул на квартиру і підтвердження повідомлення податкової (art. 19d ust. 4). Судовий збір — 50 zł (art. 71 pkt 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych). Суд розглядає заяву невідкладно, не пізніше 3 днів (art. 781¹ k.p.c.) — строк інструкційний, на практиці буває довше.
- Виконання комірником. Фіксований збір за відкриття виконання про звільнення житлового приміщення боржника — 1500 zł (art. 34 ust. 1 ustawy o kosztach komorniczych, зведений текст Dz. U. z 2024 r. poz. 377). Комірник викликає виконати добровільно, а потім вивозить боржника до приміщення з додатка № 2, якщо в боржника є на нього правовий титул (art. 1046 § 4 k.p.c.) — а цей титул зазвичай і створює згода з додатка № 3, що є договором позички. Якщо такого приміщення немає, а право на тимчасове приміщення виключене — як за заявленого оказіонального найму (art. 25d pkt 2) — боржника вивозять до нічліжки чи притулку, вказаного гміною (art. 1046 § 5¹ k.p.c.).
До дня звільнення особи, які займають квартиру без правового титулу, платять відшкодування в розмірі чиншу, який власник міг би отримувати, а якщо цього замало — і додаткове відшкодування (art. 18 ust. 1 і 2 через art. 19e).
Тверезо: оказіональний найм прибирає з дороги судовий процес, який може тягнутися рік і довше, але не робить виселення безкоштовним і миттєвим. Рахуйте кілька місяців і близько 1550 zł зборів, не рахуючи юриста.
Що робити, якщо запасне житло стало недоступним
Ситуація часта: власник запасної квартири продав її, помер, відкликав згоду, скінчився його власний договір найму.
Закон це регулює прямо. У разі втрати можливості проживати в приміщенні з додатка № 2 наймач має 21 день із дня, коли він про це дізнався, щоб указати інше приміщення й подати згоду його власника (art. 19a ust. 3). Санкція — розірвання: власник має право письмово розірвати договір із дотриманням не менш ніж семиденного строку попередження (art. 19d ust. 5).
Два висновки. Перший: впишіть цей обовʼязок у договір (у нашому шаблоні це § 10 п. 4). Другий: нове зазначення — це новий додаток до того самого договору, а не новий договір; сам нотаріальний акт зберігає силу, бо стосується обовʼязку звільнити орендовану квартиру, а не адреси, куди наймач переїде.
На що дивитися перед підписанням
- Договір на визначений строк не можна розірвати «просто так». За art. 673 § 3 k.c. найм на визначений строк розривається лише у випадках, зазначених у самому договорі. Плюс законні підстави з art. 11 ust. 2 pkt 1–3 (через art. 19e). Не випишете причини в договорі — залишаться тільки ці три.
- Борг за чинш не працює з першого дня. Розірвання за прострочення потребує заборгованості щонайменше за три повні періоди оплати, письмового попередження про намір розірвати й додаткового місячного строку на оплату (art. 11 ust. 2 pkt 2).
- Договір без повного комплекту додатків — звичайний найм. Назва нічого не змінює; те саме стосується відсутності повідомлення податкової.
- Нотаріальний акт має стосуватися конкретного договору — із зазначенням сторін, квартири й відносин найму.
- Завдаток: шість чиншів — це стеля, а не стандарт. І пропишіть, чи можна покривати з нього поточні борги під час найму: за оказіонального найму закон цього не передбачає (на відміну від інституційного, art. 19f ust. 7–8).
- Акт приймання-передавання з показаннями лічильників — без нього розрахунок завдатку перетворюється на суперечку про слова.
Шаблон договору — повний текст
Нижче рівно та сама редакція, що й у файлі .docx. Текст польською: договір, нотаріальна заява й листування із судом ведуться польською мовою. Роздрукувати можна просто зі сторінки кнопкою «Роздрукувати шаблон» вгорі — на папір піде лише текст договору. Місця для заповнення позначені як [__________].
Wzór informacyjny, przygotowany na podstawie art. 19a–19e ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. 2001 nr 71 poz. 733, tekst jednolity Dz. U. z 2023 r. poz. 725), stan na 28.08.2026. Nie stanowi porady prawnej. Oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji wymaga formy aktu notarialnego.
UMOWA NAJMU OKAZJONALNEGO LOKALU zawarta w trybie art. 19a ustawy o ochronie praw lokatorów
Zawarta w [__________], dnia [__________] r., pomiędzy:
§ 1. Strony umowy
-
Wynajmującym jest osoba fizyczna niewykonująca działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali (art. 19a ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów): imię i nazwisko
[__________], PESEL[__________], adres zamieszkania[__________], seria i numer dowodu osobistego[__________]. -
Najemcą jest: imię i nazwisko
[__________], PESEL[__________], adres zamieszkania[__________], seria i numer dowodu osobistego[__________].
zwani dalej łącznie „Stronami”, zawierają umowę najmu okazjonalnego lokalu o następującej treści.
§ 2. Przedmiot najmu
- Wynajmujący oddaje Najemcy do używania lokal mieszkalny położony pod adresem
[__________], o powierzchni użytkowej[__________]m², liczbie pokoi[__________], dla którego prowadzona jest księga wieczysta nr[__________]. - Lokal wyposażony jest zgodnie z protokołem zdawczo-odbiorczym stanowiącym załącznik do niniejszej umowy.
- Lokal będzie wykorzystywany przez Najemcę wyłącznie na cele mieszkaniowe.
§ 3. Czas trwania umowy
Umowę zawiera się na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat (art. 19a ust. 1 ustawy), tj. na okres od dnia [__________] do dnia [__________].
§ 4. Czynsz i opłaty
Wysokość czynszu miesięcznego: [__________] zł (słownie: [__________]). Termin płatności: do [__________] dnia każdego miesiąca, na rachunek bankowy nr [__________].
Poza czynszem Wynajmujący pobiera wyłącznie opłaty niezależne od właściciela (media, wywóz odpadów itp.), chyba że umowa stanowi inaczej — zgodnie z art. 19c ust. 1 ustawy. Wysokość i sposób rozliczania opłat niezależnych: [__________].
§ 5. Kaucja zabezpieczająca
Paragraf opcjonalny — art. 19a ust. 4 ustawy stanowi, że zawarcie umowy MOŻE być uzależnione od wpłacenia kaucji; jeżeli Strony kaucji nie przewidują, cały § 5 należy wykreślić, a dalsze paragrafy przenumerować.
- Strony uzależniają zawarcie umowy od wpłaty przez Najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu okazjonalnego oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu.
- Kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia niniejszej umowy (art. 19a ust. 4 ustawy). Wysokość kaucji:
[__________]zł. - Kaucja podlega zwrotowi w terminie 1 miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu ewentualnych należności Wynajmującego (art. 19a ust. 5 ustawy).
§ 6. Prawa i obowiązki Stron
- Najemca zobowiązuje się do: a) używania lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem i utrzymywania go w należytym stanie; b) terminowego uiszczania czynszu i opłat niezależnych; c) niedokonywania przeróbek i istotnych zmian w lokalu bez pisemnej zgody Wynajmującego; d) niepodnajmowania lokalu osobom trzecim bez pisemnej zgody Wynajmującego.
- Wynajmujący zobowiązuje się do: a) wydania lokalu w stanie przydatnym do umówionego użytku; b) dokonywania napraw wynikających z normalnego zużycia lokalu i jego wyposażenia.
§ 7. Wydanie i zwrot lokalu
- Wydanie lokalu Najemcy oraz jego zwrot Wynajmującemu następuje na podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego podpisanego przez obie Strony, z opisem stanu technicznego i liczników. Data i miejsce podpisania protokołu wydania:
[__________]. - Po zakończeniu najmu Najemca zobowiązany jest opróżnić i wydać lokal Wynajmującemu w stanie niepogorszonym, z uwzględnieniem normalnego zużycia.
§ 8. Wypowiedzenie umowy
Wynajmujący może wypowiedzieć umowę z przyczyn określonych w art. 11 ust. 2 pkt 1–3 ustawy o ochronie praw lokatorów, które do najmu okazjonalnego stosuje się na podstawie art. 19e ustawy (używanie lokalu sprzecznie z umową mimo pisemnego upomnienia; zwłoka z zapłatą czynszu lub opłat za co najmniej trzy pełne okresy płatności po uprzedzeniu na piśmie i wyznaczeniu dodatkowego miesięcznego terminu; podnajem lub oddanie lokalu do bezpłatnego używania bez pisemnej zgody właściciela) — na piśmie, z podaniem przyczyny, nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, a także w wypadkach wskazanych poniżej przez Strony, zgodnie z art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego (najem zawarty na czas oznaczony można wypowiedzieć w wypadkach określonych w umowie). Ponadto, w razie niedopełnienia przez Najemcę obowiązku z art. 19a ust. 3 ustawy (§ 10 ust. 4 niniejszej umowy), Wynajmujący może wypowiedzieć umowę na piśmie z zachowaniem co najmniej siedmiodniowego okresu wypowiedzenia (art. 19d ust. 5 ustawy). Inne umowne przyczyny wypowiedzenia i termin wypowiedzenia: [__________].
Po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy, jeżeli Najemca nie opróżni lokalu dobrowolnie, Wynajmujący doręcza Najemcy żądanie opróżnienia lokalu sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem Wynajmującego, wyznaczając termin nie krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia żądania (art. 19d ust. 2 i 3 ustawy). Po bezskutecznym upływie tego terminu Wynajmujący składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, o którym mowa w załączniku nr 1, załączając żądanie opróżnienia z dowodem doręczenia, dokument potwierdzający tytuł prawny do lokalu oraz potwierdzenie zgłoszenia, o którym mowa w § 9 (art. 19d ust. 4 ustawy).
§ 9. Zgłoszenie do urzędu skarbowego
Wynajmujący zgłasza zawarcie niniejszej umowy naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania Wynajmującego, w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu (art. 19b ust. 1 ustawy). Na żądanie Najemcy Wynajmujący przedstawia potwierdzenie dokonania zgłoszenia (art. 19b ust. 2 ustawy). Niedopełnienie tego obowiązku skutkuje utratą szczególnych, ochronnych dla Wynajmującego skutków najmu okazjonalnego przewidzianych ustawą (art. 19b ust. 3 ustawy).
§ 10. Załączniki — obowiązkowe elementy najmu okazjonalnego
Zgodnie z art. 19a ust. 2 ustawy integralną częścią niniejszej umowy są następujące załączniki, bez których umowa nie wywołuje szczególnych skutków najmu okazjonalnego:
- Oświadczenie Najemcy o poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu do opróżnienia i wydania lokalu w terminie wskazanym w żądaniu Wynajmującego — sporządzane wyłącznie w formie aktu notarialnego u notariusza; niniejszy wzór go nie zastępuje.
- Wskazanie przez Najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Adres lokalu wskazanego przez Najemcę:
[__________]. - Oświadczenie właściciela lokalu wskazanego w pkt 2 (lub osoby posiadającej tytuł prawny do tego lokalu) o wyrażeniu zgody na zamieszkanie w nim Najemcy i osób z nim zamieszkujących w razie wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu; na żądanie Wynajmującego oświadczenie to załącza się z podpisem notarialnie poświadczonym (art. 19a ust. 2 pkt 3 ustawy). Imię i nazwisko właściciela lokalu wskazanego w pkt 2:
[__________]. - W razie utraty możliwości zamieszkania w lokalu, o którym mowa w pkt 2, Najemca jest obowiązany w terminie 21 dni od dnia powzięcia wiadomości o tym zdarzeniu wskazać inny lokal oraz przedstawić oświadczenie, o którym mowa w pkt 3, pod rygorem wypowiedzenia umowy z zachowaniem co najmniej siedmiodniowego okresu wypowiedzenia (art. 19a ust. 3 w zw. z art. 19d ust. 5 ustawy).
§ 11. Postanowienia końcowe
Umowa wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności; wszelkie jej zmiany wymagają również formy pisemnej pod rygorem nieważności (art. 19a ust. 6 ustawy).
W sprawach nieuregulowanych niniejszą umową zastosowanie mają przepisy Kodeksu cywilnego oraz ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
Umowę sporządzono w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach, po jednym dla każdej ze Stron.
Wynajmujący: …………………………
Najemca: ………………………….
Wzór informacyjny — nie stanowi porady prawnej. krakowinvest.pl
Повʼязані матеріали: податок з оренди в Польщі — ryczałt, строки, PIT-28 · короткострокова оренда в Кракові · калькулятор дохідності оренди
Yuri Kan — засновник KrakowInvestМатеріал має інформаційний характер і не є юридичною, податковою, фінансовою чи інвестиційною консультацією. Цифри орієнтовні, на дату публікації. Перед рішеннями проконсультуйтеся з ліцензованими фахівцями. →