Скільки насправді коштує квартира в Кракові у 2026? Середня ціна первинки — близько 17 200 zł/м², зростання приблизно 3% за рік, помісячне зростання зараз нульове (наша оцінка на основі даних по районах KrakowInvest, середина 2026). Медіана угод нижча — близько 14 100 zł/м²; розрив нормальний: середню тягнуть угору преміум-райони та маленькі квартири. Нижче — розбивка по районах і за розміром, плюс що купує ваш бюджет.
Про ці цифри. Цифри по районах — це орієнтовні ціни входу новобудов («від») на 2026, тобто найдешевша поточна пропозиція в районі, що нижче середньої по району. Міські цифри — це наше власне зведення цих даних, доповнене загальнодоступною статистикою NBP і GUS. Усе — орієнтир, не ціни угод; звіряйте актуальні дані перед покупкою.
Ціни на квартири в Кракові по районах (2026)
Ціни входу («від»), від найнижчих. Колонка «50 м²» — приблизна підсумкова ціна квартири за цією ставкою.
| Район | Від (zł/м²) | 50 м² ≈ | vs місто | Сегмент |
|---|---|---|---|---|
| Свошовіце | 12 400 | 620 000 zł | -19% | Бюджетний |
| Взґужа-Кшеславіцке | 12 400 | 620 000 zł | -19% | Бюджетний |
| Нова-Гута | 12 500 | 625 000 zł | -18% | Бюджетний |
| Бєньчице | 12 700 | 635 000 zł | -17% | Бюджетний |
| Бєжанув-Прокоцім | 12 800 | 640 000 zł | -16% | Бюджетний |
| Містжейовіце | 13 500 | 675 000 zł | -12% | Бюджетний |
| Дембники | 14 200 | 710 000 zł | -7% | Середній |
| Прондник-Бялий | 14 200 | 710 000 zł | -7% | Середній |
| Чижини | 14 300 | 715 000 zł | -7% | Середній |
| Лагевники-Борек-Фалецький | 14 300 | 715 000 zł | -7% | Середній |
| Підґуже-Духацьке | 14 300 | 715 000 zł | -7% | Середній |
| Прондник-Червоний | 15 300 | 765 000 zł | 0% | Середній |
| Бронові́це | 15 700 | 785 000 zł | +2% | Середній |
| Підґуже | 15 900 | 795 000 zł | +4% | Середній |
| Кроводжа | 16 700 | 835 000 zł | +9% | Преміум |
| Звежинець | 18 100 | 905 000 zł | +18% | Преміум |
| Ґжеґужки | 18 500 | 925 000 zł | +21% | Преміум |
| Заблоче | 18 700 | 935 000 zł | +22% | Преміум |
| Старе Място | 19 200 | 960 000 zł | +25% | Преміум |
| Казимеж | 20 700 | 1 035 000 zł | +35% | Преміум |
→ Повна картина по кожному району: Райони Кракова: де жити і купувати. Але ціна — не все: про те, як у цих районах живеться день у день, — у гіді життя в Кракові.
Що купує ваш бюджет
Для новобудови 50 м², приблизно:
- ~620 000–675 000 zł — бюджетне кільце: Свошовіце, Взґужа-Кшеславіцке, Нова-Гута, Бєньчице, Бєжанув-Прокоцім, Містжейовіце. Найнижчий вхід, найвища дохідність оренди — стратегії в гіді про інвестиції.
- ~710 000–795 000 zł — середній пояс: Дембники, Прондник-Бялий/Червоний, Чижини, Лагевники, Підґуже-Духацьке, Бронові́це, Підґуже. Найкращий баланс ціни, транспорту й вибору нових проєктів.
- ~835 000–1 035 000 zł — преміум: Кроводжа, Звежинець, Ґжеґужки, Заблоче, Старе Място, Казимеж. Престиж, атмосфера й найсильніший попит.
Хочете дізнатися дохідність конкретної квартири? Порахуйте в калькуляторі — вводите ціну й орендну ставку, отримуєте дохідність брутто/нетто.
Ціна за розміром квартири
За квадратний метр менша — дорожча. По новобудовах Кракова (наші дані, 2026):
| Тип | Ціна/м² |
|---|---|
| Студія | ~19 600 zł |
| 2-кімн | ~17 100 zł |
| 3-кімн | ~16 200 zł |
| 4-кімн+ | ~16 600 zł |
Студія дорожча за метр, але дешевша за підсумковою сумою — корисно знати, якщо берете під оренду (студії здаються швидко), а не для життя.
Новобудова vs вторинка — первинний чи вторинний ринок?
Коротка відповідь: ціна за м² їх уже не розділяє — розділяють структура витрат і момент, коли ви заїжджаєте. Первинка дешевша в самій угоді (PCC немає, витрати при акті ~0,4–0,5% ціни), але додайте опорядження й очікування приймання. Вторинка при акті дорожча на 2% через PCC, зате часто готова до заїзду — а при купівлі під оренду починає заробляти з першого місяця.
У 2026 два ринки в Кракові практично зрівнялися — первинка ~15 700–17 200 zł/м², вторинка ~15 700 zł/м².
| Первинний ринок | Вторинний ринок | |
|---|---|---|
| Податок при купівлі | VAT у ціні, PCC немає | PCC 2% (0% на перше житло) |
| Витрати при акті | ~0,4–0,5% ціни | ~2,4% ціни |
| Стан | «чорновий» — опорядження 2 500–4 500 zł/м² | зазвичай під заїзд |
| Коли заїжджаєте | після приймання, часто 12–24 міс. | зазвичай 1–3 міс. від акта |
| Захист платежів | ескроу-рахунок + фонд DFG | немає — платите при акті |
На прикладі квартири за 500 000 zł: за нинішньої ставки ~15 700 zł/м² це квартира близько 32 м². На первинці ви платите близько 2 050 zł витрат при акті, але до меблів ще 80–145 тис. zł опорядження (2 500–4 500 zł/м² з таблиці вище). На вторинці — близько 11 950 zł при акті (з них 10 000 zł PCC), а якщо це ваше перше житло, то близько 1 950 zł, бо PCC обнуляється. Тобто пільга першого житла перевертає весь розрахунок на користь вторинки. Повні розрахунки: калькулятор витрат на купівлю і гід податки і нотаріус у Польщі.
Коли що обирати: первинку — якщо купуєте надовго, є бюджет на опорядження і важливий захист платежів за законом про забудовників; вторинку — якщо потрібна локація, якої в забудовників уже немає (Старе місто, Казімеж), швидкий вхід в оренду або діє пільга 0% PCC.
Ринок вторинки
Медіана угод на вторинному ринку Кракова зараз близько 14 100–14 700 zł/м². Дані NBP по угодах за I квартал 2026 показують 15 110 zł/м² — практично без змін рік до року (0,0%), тоді як первинка за той самий період скоригувалася на -1,7% р/р. Іншими словами: вторинка сьогодні стабільніша за первинку — обмежена пропозиція нових проєктів у центрі тримає ціни вторинного житла на рівному рівні. Купуючи вторинку, ви додаєте PCC 2% і реальний вік будинку (комунікації, фасад, ліфт), але часто в’їжджаєте одразу — без очікування здачі й опорядження. Завжди порівнюйте конкретну пропозицію з медіаною району, а не із середньою міською ціною.
Тренд і прогноз
Після років двозначного зростання ринок Кракова стабілізувався у 2025–2026: новобудови зросли приблизно на 3% за рік, але помісячно практично без змін (наша оцінка на основі даних по районах KrakowInvest). Драйвери лишаються сильними — релокація, студенти, обмежена пропозиція в центрі, — але короткострокову динаміку задають доступність іпотеки й пропозиція.
Прогнозів ми не публікуємо. Актуальне дивіться у звітах NBP по цінах житла, статистиці GUS і загальнодоступних звітах забудовників по ринку.
Як ми рахуємо ціни (методологія)
Коротко про те, звідки беруться цифри в цьому гіді:
- Ціни по районах — це поточні ціни входу з пропозицій забудовників; ті самі дані лежать у нашому відкритому датасеті districts.csv (20 районів: ціна мін/макс, тір, оцінка дохідності, координати, ліцензія CC BY 4.0).
- Середня ціна по місту (~17 200 zł/м²), яку ми наводимо вище, не є окремою колонкою в датасеті — це наш агрегат, порахований по всіх 20 рядках районів із districts.csv, а не окремий показник чи виписка з реєстру угод. Сприймайте її як наше зведення цін по районах, а не як офіційну статистику GUS чи NBP.
- Частота оновлення. Ціни входу ми оновлюємо раз на місяць; дату останнього перегляду даних видно в заголовку CSV-файлу. Дані GUS і NBP цитуємо за їхні власні звітні періоди — вони публікуються з квартальним лагом і не завжди збігаються з датою нашого оновлення день у день.
- Модель дохідності. Оцінну дохідність оренди ми рахуємо через орендний орієнтир до ціни входу — це спрощена модель для порівняння районів, а не гарантія доходу і не інвестиційна порада. Реальний нетто-результат залежить від витрат, податку і простоїв.
Часті запитання
Скільки коштує квартира в Кракові у 2026? Середня новобудова ~17 200 zł/м² (+3% р/р); медіана ~14 100. Квартира 50 м² — від ~620 000 zł у бюджетному кільці до ~1 035 000 zł у престижному центрі.
Який район найдешевший? Свошовіце, Взґужа-Кшеславіцке, Нова-Гута, Бєньчице — від ~12 400–12 700 zł/м².
Новобудова чи вторинка — що дешевше? Ціни практично зрівнялися (~15 700 zł/м²); новобудова додає VAT (у ціні) та опорядження, вторинка — PCC 2%. Реальну підсумкову цифру ми уточнюємо першою.
Yuri Kan — засновник KrakowInvestМатеріал має інформаційний характер і не є юридичною, податковою, фінансовою чи інвестиційною консультацією. Цифри орієнтовні, на дату публікації. Перед рішеннями проконсультуйтеся з ліцензованими фахівцями. →