Інструмент інвестора

Калькулятор дохідності оренди

Введіть ціну квартири та очікувану оренду — калькулятор покаже валову й чисту дохідність, місячний грошовий потік з урахуванням іпотеки, дохідність на вкладений капітал і строк окупності. Усі формули та припущення описані нижче: ви бачите не «магічне число», а прозорий розрахунок, який можна перевірити.

Параметри
Формат оренди
Витрати
Фінансування

100% — купівля без кредиту

Результат
—
Валова дохідність
—
Чиста дохідність (після ryczałt)
—
Грошовий потік, zł/міс
—
Cash-on-cash (на вкладені)
—
Окупність
—
Платіж за кредитом, zł/міс
Три сценарії

Консервативний: оренда −10%, простій ×1.5. Оптимістичний: оренда +10%. Чиста дохідність і грошовий потік — за тими самими формулами.

Консервативний
—
Чиста дохідність (після ryczałt)
—
Грошовий потік, zł/міс
Базовий
—
Чиста дохідність (після ryczałt)
—
Грошовий потік, zł/міс
Оптимістичний
—
Чиста дохідність (після ryczałt)
—
Грошовий потік, zł/міс
Це оцінка, а не гарантія і не фінансова чи податкова консультація. Результат повністю залежить від введених вами цифр; реальна дохідність конкретної квартири може відрізнятися. Перед угодою перевірте розрахунок з податковим консультантом і банком.

Дані районів: наші дані за оголошеннями, оновлено 2026-07-03.

Методологія

Як рахується кожна цифра

Валова дохідність

Річна виручка від оренди, поділена на ціну купівлі: оренда × 12 / ціна. Для подобового формату місячна виручка рахується як ставка за ніч × 30.4 ночі × заповнюваність. Це «груба» метрика для швидкого порівняння об’єктів між собою — вона не враховує ні податків, ні витрат, тому завжди виглядає оптимістичніше за реальність.

Чиста дохідність

З виручки ми спершу віднімаємо простій (тижні між орендарями, коли квартира стоїть порожньою), далі czynsz — щомісячну плату управителю будинку, яку в Польщі майже завжди сплачує власник, а не орендар, — потім комісію за управління (якщо здаєте через оператора) і податок. Залишок — чистий операційний дохід (NOI); ділимо його на ціну купівлі. Саме цю цифру варто порівнювати з депозитом чи облігаціями.

Податок ryczałt

Калькулятор рахує податок за ставкою ryczałt od przychodów ewidencjonowanych — стандартний режим для приватної оренди в Польщі: 8,5% з виручки до 100 000 zł на рік і 12,5% з перевищення (ставки закріплені законом про зареєстрований податок, чинні з 2023 року і на 2026 рік не змінювалися). Податок береться з виручки, а не з прибутку: витрати при ryczałt не вираховуються.

Іпотека, грошовий потік і cash-on-cash

Платіж за кредитом — стандартний ануїтет: тіло × місячна ставка / (1 − (1 + ставка)^−місяці). Грошовий потік на місяць = чистий операційний дохід / 12 − платіж. Cash-on-cash — річний грошовий потік, поділений на власні вкладені кошти (перший внесок): за кредитного плеча ця метрика показує реальну віддачу на ваш капітал і може бути як помітно вищою за чисту дохідність, так і від’ємною.

Окупність

Ціна купівлі, поділена на чистий операційний дохід, — за скільки років об’єкт «поверне себе» без урахування зростання вартості та без урахування кредиту. Метрика навмисно консервативна: зростання ціни нерухомості ми не прогнозуємо.

Припущення калькулятора

→Податковий режим — ryczałt (стандарт для приватної оренди фізособою); розрахунок за податковою шкалою чи для діяльності spółki буде іншим.
→Czynsz не входить в орендну плату й сплачується власником — так влаштовано більшість договорів у Кракові.
→Для подобової оренди витрати в реальності вищі: прибирання, витратні матеріали, комісії платформ — закладайте управління 20–30%.
→Не враховано: разові витрати на купівлю (PCC/нотаріус ≈ 2–4%), ремонт і меблювання, страховку, простій при зміні формату, податок на нерухомість.
→Автопідстановка ціни та оренди за районом — з наших даних districts (оновлено 2026-07-03); це орієнтир за оголошеннями, а не оцінка конкретної квартири.
FAQ

Питання про дохідність

Яка дохідність оренди вважається хорошою в Кракові?+

За нашими даними по 20 районах, валова дохідність довгострокової оренди в Кракові найчастіше потрапляє в діапазон приблизно 5–7%: у преміальному центрі нижча (дорогий вхід), у спальних районах вища. «Добре» залежить від вашої альтернативи: порівнюйте чисту дохідність з депозитом і облігаціями з поправкою на ризик і трудовитрати. Це орієнтир по ринку, а не обіцянка щодо конкретної квартири.

Ціни та оцінка дохідності по 20 районах →

Чого калькулятор не враховує?+

Разових витрат угоди (податок PCC 2% на вторинці, нотаріус, наша винагорода), ремонту й меблювання, страховки, податку на нерухомість, зростання чи падіння ціни самої квартири, зміни ставок і податків, а також ризику тривалого простою. Він рахує операційну економіку оренди за ваших припущень — не повну вартість володіння.

Ryczałt чи податкова шкала — що обрати?+

Для приватної оренди фізособою в Польщі стандартний режим — ryczałt: 8,5% з виручки до 100 000 zł на рік, 12,5% вище; витрати не вираховуються. Шкала (12/32% з прибутку) доступна в межах підприємницької діяльності й може бути вигіднішою за великих витрат (кредит, ремонт). Вибір режиму — питання до податкового консультанта: калькулятор показує ryczałt як найтиповіший випадок.

Подобова чи довгострокова оренда — що дохідніше?+

Подобова оренда в туристичних локаціях може давати помітно більшу виручку, але й витрати інші: прибирання, комісії платформ, управління 20–30%, сезонність заповнюваності, знос. Довгострокова — менша виручка, але передбачуваність і мінімум операційної роботи. Порівняйте обидва режими в калькуляторі з чесною заповнюваністю — і врахуйте, що регулювання короткострокової оренди в ЄС посилюється.

Порахували? Перевіримо цифри на реальних об’єктах

✓Відповідаємо протягом дня
✓Без зобов'язань
✓RU / UK / EN / PL
Безкоштовна консультація
Займе хвилину. Без зобов’язань.