Ціна квартири — це не все: при купівлі додаються податки, нотаріус і судові збори. Хороша новина: у новобудови від забудовника додаткові витрати несподівано низькі (VAT уже в ціні, PCC не платиться — реально лишається близько 0,4–0,5% ціни). На вторинці додається PCC 2% — якщо тільки це не ваше перше житло. Нижче всі ставки 2026 з розрахунками.
Звідки цифри. Нотаріальний тариф — розпорядження міністра юстиції від 28.06.2004 (§ 3 — шкала, § 6 pkt 15a, 16 і 19 — половина ставки для квартири, § 12 — копії; t.j. Dz.U. 2020 poz. 1473, підтверджено Dz.U. 2024 poz. 1566), PCC — закон про податок на цивільно-правові дії (пільга першого житла з 31.08.2023, ставка 6% на шосту й наступні квартири з 2024), судові збори — закон про судові витрати в цивільних справах (t.j. Dz.U. 2025 poz. 1228). Стан норм на 28.08.2026 — перед угодою підтвердьте ставки в нотаріуса.
PCC чи VAT — два різні світи
| Новобудова від забудовника | Вторинний ринок | |
|---|---|---|
| Податок | VAT 8% (до 150 м²) — уже в ціні | PCC 2% вартості |
| Перше житло | — (VAT без змін) | PCC 0% — пільга |
| Інвестор (6+ квартир) | PCC 6% із шостої квартири | PCC 6% із шостої квартири |
| Хто утримує | забудовник (у ціні) | нотаріус при акті |
- Новобудова: ціна забудовника — брутто, VAT 8% (для квартир до 150 м²; метраж понад 150 м² — 23%) уже всередині. PCC 2% не платиться взагалі.
- Вторинка: покупець платить PCC 2% від ринкової вартості — при квартирі за 700 000 zł це 14 000 zł. Податок утримує нотаріус.
- Пільга першого житла (з 31.08.2023): купуєте на вторинці й не володієте (і не володіли) іншим житлом — PCC = 0 zł. Успадкована частка до 50% права на пільгу не позбавляє. Діє і для іноземців.
- Ставка 6%: при купівлі шостої й наступних квартир в одному комплексі — PCC 6%, зокрема при купівлі в забудовника (додатково до VAT).
Податок PCC на квартиру — скільки і як платиться
PCC при купівлі квартири — це 2% ринкової вартості, і платить його покупець, але лише на вторинному ринку (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a закону про PCC від 09.09.2000). У забудовника PCC немає взагалі: такий продаж оподаткований VAT (art. 2 pkt 4).
| Ціна квартири (вторинка) | PCC 2% |
|---|---|
| 300 000 zł | 6 000 zł |
| 400 000 zł | 8 000 zł |
| 500 000 zł | 10 000 zł |
| 700 000 zł | 14 000 zł |
Що важливо знати про строки:
- Декларацію PCC-3 ви не подаєте і 14 днів не рахуєте. Договір продажу квартири укладається у формі нотаріального акта, тому платником податку виступає нотаріус (art. 10 ust. 2): він утримує PCC при підписанні і сам перераховує його до податкової. Самостійна декларація (art. 10 ust. 1) — лише для угод без нотаріуса.
- База — ринкова вартість, а не сума з договору. Якщо ціна, на оцінку податкового органу, не відповідає ринковій, він викличе сторони для коригування, а далі призначить експерта; при розходженні понад 33% експертизу оплачують сторони (art. 6 ust. 3–4).
- Іпотека — окремі 19 zł PCC за встановлення іпотеки на забезпечення вимоги невстановленого розміру (art. 7 ust. 1 pkt 7 lit. b), плюс 200 zł судового збору за запис.
Пільга PCC на перше житло — коли платити нічого
Купуєте першу квартиру на вторинному ринку — PCC дорівнює нулю (звільнення за art. 9 pkt 17 закону про PCC, діє з 31.08.2023). Умови діють одночасно:
- покупець — фізична особа (громадянство ролі не грає, пільга працює і для іноземців);
- об’єкт — окрема квартира, будинок або кооперативне право власності на приміщення;
- на дату купівлі й раніше у вас не було права власності на таке житло чи частки в ньому; єдиний виняток — частка не більша за 50%, отримана у спадок;
- угода на вторинному ринку (у забудовника PCC і так немає).
Економія — від 6 000 zł за ціни 300 000 zł до 14 000 zł за 700 000 zł.
Важливо при купівлі удвох. Якщо квартиру бере пара і умові «першого житла» відповідає лише один покупець, пільгу можуть застосувати пропорційно його частці, а не до всієї ціни — до такого тлумачення звернувся NSA у постанові від 07.04.2026 (III FSK 281/25). Практичний висновок: при спільній купівлі заздалегідь уточніть у нотаріуса, від якої бази він порахує PCC. Наш калькулятор витрат на купівлю моделює одиночного покупця.
Нотаріальний тариф 2026 — повна шкала
Максимальні ставки за розпорядженням (від вартості нерухомості):
| Вартість | Максимальний тариф (нетто) |
|---|---|
| до 3 000 zł | 100 zł |
| 3 000 – 10 000 zł | 100 zł + 3% з перевищення над 3 000 |
| 10 000 – 30 000 zł | 310 zł + 2% з перевищення над 10 000 |
| 30 000 – 60 000 zł | 710 zł + 1% з перевищення над 30 000 |
| 60 000 – 1 000 000 zł | 1 010 zł + 0,4% з перевищення над 60 000 |
| 1 000 000 – 2 000 000 zł | 4 770 zł + 0,2% з перевищення над 1 000 000 |
| понад 2 000 000 zł | 6 770 zł + 0,25% з перевищення, макс. 10 000 zł |
Три речі, які треба знати:
- За квартиру рахується половина ставки зі шкали. Розпорядження прямо знижує максимум удвічі для договору продажу житлового приміщення (§ 6 pkt 19), для виділення окремої власності на квартиру та перенесення права — зокрема на виконання договору із забудовником (§ 6 pkt 16) — і для самої umowa deweloperska (§ 6 pkt 15a). Повна ставка зі шкали — це, наприклад, ділянка, а не купівля квартири.
- До тарифу додається VAT 23%.
- Копії акта (wypisy) — 6 zł нетто за сторінку (§ 12); на кілька примірників зазвичай 200–400 zł.
Приклади для договору продажу житлової квартири (половина ставки):
| Ціна квартири | Тариф нетто | Тариф з VAT 23% |
|---|---|---|
| 500 000 zł | 1 385 zł | 1 703,55 zł |
| 700 000 zł | 1 785 zł | 2 195,55 zł |
| 900 000 zł | 2 185 zł | 2 687,55 zł |
Це ставки максимальні — тариф можна торгувати, особливо на стандартних угодах.
Скільки коштує нотаріус при купівлі квартири за 300, 400, 500 і 700 тис. zł
Сам тариф нотаріуса (половина ставки § 3, бо це продаж житлового приміщення):
| Ціна квартири | Тариф нетто | З VAT 23% |
|---|---|---|
| 300 000 zł | 985 zł | 1 211,55 zł |
| 400 000 zł | 1 185 zł | 1 457,55 zł |
| 500 000 zł | 1 385 zł | 1 703,55 zł |
| 700 000 zł | 1 785 zł | 2 195,55 zł |
Увесь рахунок, який ви платите при акті — тариф з VAT, судові збори, копії та PCC. Припущення: без кредиту, 6 сторінок копій (44,28 zł брутто), на первинці додані 100 zł за відкриття поземельної книги:
| Ціна квартири | Новобудова | Вторинка з PCC 2% | Вторинка, перше житло |
|---|---|---|---|
| 300 000 zł | ~1 556 zł | ~7 456 zł | ~1 456 zł |
| 400 000 zł | ~1 802 zł | ~9 702 zł | ~1 702 zł |
| 500 000 zł | ~2 048 zł | ~11 948 zł | ~1 948 zł |
| 700 000 zł | ~2 540 zł | ~16 440 zł | ~2 440 zł |
Як це читати: тариф — максимальний, реальний рахунок буває нижчим; іпотека додає 219 zł (200 zł збір + 19 zł PCC) до будь-якої колонки; копій зазвичай більше за шість сторінок, тому на практиці ця позиція зростає до 200–400 zł. Уся різниця між колонками — це PCC.
Ті самі цифри під вашу угоду рахує калькулятор витрат на купівлю квартири — з посиланням на норму біля кожної позиції.
Нотаріальний акт при купівлі квартири — що в ньому і навіщо копії
Договір продажу квартири зобов’язаний бути нотаріальним актом — без цієї форми перехід власності недійсний (art. 158 Цивільного кодексу Польщі). Власність переходить у момент підписання акта, а запис у поземельній книзі лише розкриває це публічно.
Обов’язковий зміст акта задає art. 92 § 1 закону про нотаріат: дата й місце, дані канцелярії, дані сторін — включно з відомостями про громадянство, якщо покупець іноземець (§ 1 pkt 4a), заяви сторін, відмітка про те, що акт прочитаний, прийнятий і підписаний, підписи. Додатково в акті описують квартиру та номер книги, ціну і порядок оплати, строк передачі ключів, відсутність заборгованостей і зареєстрованих мешканців.
Дві речі нотаріус робить за вас: подає заяву про запис у поземельну книгу через судову електронну систему не пізніше дня підписання акта (art. 92 § 4 закону про нотаріат) і утримує PCC як платник. Копії акта (wypisy) мають силу оригіналу і йдуть до суду, банку та обом сторонам — 6 zł нетто за розпочату сторінку.
Попередній договір нотаріального акта не потребує (але у формі акта дає право вимагати укладення основного — art. 390 § 2 ЦК). А от umowa deweloperska — обов’язково акт, і її вартість за законом ділиться із забудовником порівну: подробиці в гіді Договір із забудовником 2026.
Судові збори — księga wieczysta
| Дія | Збір |
|---|---|
| Запис права власності | 200 zł |
| Відкриття нової книги | 100 zł |
| Запис іпотеки (при кредиті) | 200 zł |
| PCC за встановлення іпотеки | 19 zł |
Збори утримує нотаріус і перераховує до суду. Перед купівлею варто перевірити księga wieczysta (розділ III — претензії та обтяження, розділ IV — іпотеки) — безкоштовно онлайн за номером книги.
Скільки реально заплатите — два сценарії (квартира за 700 000 zł)
Новобудова від забудовника (готівка):
| Позиція | Сума |
|---|---|
| PCC | 0 zł (VAT у ціні) |
| Нотаріальний тариф (передача власності) | ~2 195 zł |
| Копії акта | ~200–400 zł |
| Відкриття книги + запис власності | 300 zł |
| Разом понад ціну | ~2 700–2 900 zł (~0,4% ціни) |
При кредиті додаються запис іпотеки 200 zł + 19 zł PCC та банківські витрати. Вартість umowa deweloperska ділиться із забудовником порівну — так вимагає закон.
Вторинка (не перше житло):
| Позиція | Сума |
|---|---|
| PCC 2% | 14 000 zł |
| Нотаріальний тариф | ~2 195 zł |
| Копії + запис власності | ~400–600 zł |
| Разом понад ціну | ~16 600–16 800 zł (~2,4% ціни) |
Різниця між сценаріями — майже повністю PCC, тому порівнюючи новобудову та вторинку, рахуйте повну вартість, а не ціну за м². Ціни новобудов по районах — у статті Ціни на квартири в Кракові 2026.
Витрати на купівлю квартири — повний перелік понад ціну
| Позиція | Первинка | Вторинка |
|---|---|---|
| Тариф нотаріуса з VAT | 1 200–2 200 zł | 1 200–2 200 zł |
| PCC 2% | — (VAT у ціні) | 6 000–14 000 zł (0 zł з пільгою) |
| Судові збори | 300 zł | 200 zł |
| Копії акта | 200–400 zł | 200–400 zł |
| Кредит: запис іпотеки + PCC | 219 zł | 219 zł |
| Комісія посередника | зазвичай 0 zł (платить забудовник) | 1,5–3% + VAT |
| Банківські витрати | кілька тис. zł | кілька тис. zł |
| Приймання зі спеціалістом | 300–600 zł | — |
| Оздоблення «під ключ» | 2 500–4 500 zł/м² | за станом |
Разом: у новобудови разові витрати угоди — близько 0,4–0,5% ціни, на вторинці з PCC — близько 2,4% (з комісією посередника до 4–5%). Найбільша стаття бюджету зазвичай усе одно оздоблення, якого немає в жодному акті.
Що варто порахувати до резервації: витрати при акті (калькулятор витрат), приймання і перелік дефектів (приймання квартири у забудовника), а якщо купуєте під оренду — податок з оренди: 8,5% і 12,5%.
Хто за що платить — шпаргалка
- Тариф при договорі продажу: зазвичай покупець (сторони можуть домовитися інакше).
- Umowa deweloperska: забудовник і покупець порівну (закон про забудовників).
- PCC 2%: завжди покупець — утримує нотаріус.
- Судові збори: покупець.
- Посередник: у нашій моделі комісію платить забудовник — покупець не платить нічого. Див. також: як іноземцю купити квартиру та іпотека для іноземців.
Часті запитання
Скільки коштує нотаріус при квартирі за 500 000 zł? Максимум 1 385 zł нетто (1 703,55 zł з VAT) за договір продажу житлової квартири, плюс копії та судові збори. Увесь рахунок при акті — близько 1 950 zł без PCC і близько 11 950 zł з PCC 2%.
Скільки коштує нотаріус при квартирі за 300 000 zł? Максимальний тариф — 985 zł нетто (1 211,55 zł з VAT). Увесь рахунок при акті: близько 1 456 zł на вторинці з пільгою першого житла, близько 1 556 zł у забудовника і близько 7 456 zł на вторинці з PCC 2%.
Чи платить іноземець підвищені податки при купівлі? Ні — ставки PCC, VAT і тарифу однакові. Пільга 0% PCC на перше житло теж поширюється на іноземців.
Чи є PCC на новобудову від забудовника? Ні — у забудовника ви платите VAT (уже в ціні). Виняток: PCC 6% при купівлі шостої й наступних квартир в одному комплексі.
Чи можна торгувати нотаріальний тариф? Так — шкала задає максимум; на стандартних угодах нотаріуси часто йдуть нижче.
Yuri Kan — засновник KrakowInvestМатеріал має інформаційний характер і не є юридичною, податковою, фінансовою чи інвестиційною консультацією. Цифри орієнтовні, на дату публікації. Перед рішеннями проконсультуйтеся з ліцензованими фахівцями. →