Приймання квартири в забудовника (odbiór mieszkania) — це встановлена законом процедура з art. 41 ustawy deweloperskiej, а не ввічливий огляд: воно проводиться після набрання чинності дозволом на введення в експлуатацію, у вашій присутності, завершується протоколом, до якого ви вносите дефекти, — а від дня підписання протоколу забудовник має 14 днів на визнання дефектів або мотивовану відмову (мовчання вважається визнанням) і 30 днів на їх усунення. Підстава: ustawa z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, зведений текст Dz. U. z 2026 r. poz. 880. Чек-лист для друку — вище і повністю нижче на цій сторінці.
Застереження: матеріал має інформаційний характер і не є ані юридичною консультацією, ані технічною експертизою. Правовий стан — на 28.08.2026 р. Послугу приймання ми не надаємо: якщо потрібен інспектор із допусками, наймайте профільну фірму.
Як відбувається технічне приймання
Закон вибудовує жорстку послідовність, і будь-яка умова договору, менш вигідна покупцеві, ніж ці норми, є нікчемною (art. 42).
- Попередня умова. Приймання можливе після набрання чинності рішенням про дозвіл на введення в експлуатацію (art. 41 ust. 1). Запитайте номер і дату рішення заздалегідь.
- Повідомлення. Строк і спосіб повідомлення про приймання та сам строк приймання мають бути в договорі (art. 35 ust. 1 pkt 17). Не ігноруйте виклики: після двох письмових викликів з інтервалом щонайменше 60 днів і вашої неявки забудовник має право відмовитися від договору — крім випадку, коли неявка спричинена дією непереборної сили (siła wyższa, art. 43 ust. 8). Закон не перелічує, що до неї належить, тому перешкоду (хворобу, аварію, закриття кордону) документуйте і заявляйте письмово одразу, а не заднім числом.
- Огляд у вашій присутності (art. 41 ust. 2). Можна прийти з ким завгодно — інспектором, перекладачем, знайомим будівельником.
- Протокол (art. 41 ust. 3) — єдиний документ, що має значення. У ньому ж фіксуються відмова від приймання через істотний дефект і позиція забудовника щодо нього.
- 14 днів на відповідь (ust. 4): інформація про визнання дефектів або заява про відмову з причинами, на папері чи іншому довговічному носії. Немає відповіді у строк — дефекти вважаються визнаними (ust. 5).
- 30 днів на усунення визнаних дефектів, теж від дати протоколу (ust. 6).
- Прострочення. За належної обачності забудовник вказує новий строк з обґрунтуванням, не створюючи вам надмірних незручностей (ust. 7). Не вказав або не дотримався — строк призначаєте ви, а після його спливу усуваєте дефекти коштом забудовника (ust. 8).
| Подія | Строк | Підстава |
|---|---|---|
| Визнання дефектів або відмова з причинами | 14 днів від підписання протоколу | art. 41 ust. 4 |
| Немає відповіді в цей строк | дефекти визнані в силу закону | art. 41 ust. 5 |
| Усунення визнаних дефектів | 30 днів від підписання протоколу | art. 41 ust. 6 |
| Строк, призначений покупцем → усунення коштом забудовника | після безрезультатного спливу | art. 41 ust. 8 |
| Заява на експертизу після повторної відмови | місяць від дня відмови | art. 41 ust. 13 |
| Дефекти, заявлені після протоколу, але до акта | 14 і 30 днів від дня заяви | art. 41 ust. 19 |
Останній рядок недооцінений найчастіше: приймання — не останній шанс. Дефект, помічений між протоколом і днем нотаріального акта, ви заявляєте звичайним листом, і процедура з ust. 4–8 запускається заново (art. 41 ust. 19).
Чек-лист приймання — для друку
Список практичний, а не правовий: закон каже, що дефекти можна заявити, але не каже, де їх шукати. Роздрукуйте його кнопкою «Роздрукувати чек-лист» вгорі сторінки — на папір піде лише чек-лист — і позначайте квадратики ☐ ручкою на місці.
ЧЕК-ЛИСТ ПРИЙМАННЯ КВАРТИРИ В ЗАБУДОВНИКА — КРАКІВ
Інформаційний матеріал, стан на 28.08.2026. Не є юридичною консультацією чи технічною експертизою. Процедура і строки: art. 41 ustawy deweloperskiej (t.j. Dz. U. 2026 poz. 880). krakowinvest.pl
Адреса: [__________] · Проєкт: [__________] · Дата і час приймання: [__________]
1. Що взяти з собою
- ☐ umowa deweloperska + prospekt informacyjny з додатками (план квартири, стандарт оздоблення)
- ☐ паспорт або ID, за представника — довіреність
- ☐ лазерний далекомір або рулетка 5 м, рівень (від 60 см), кутник
- ☐ індикатор напруги / зарядка для телефона, ліхтар, драбинка або табурет
- ☐ аркуш паперу (перевірка ущільнювачів вікон), запальничка чи цигарковий папір (перевірка вентиляції)
- ☐ вологомір, якщо є; тепловізор — якщо приходить інспектор
- ☐ телефон із камерою, павербанк, цей роздрук і ручка
2. Документи на місці
- ☐ номер і дата рішення про дозвіл на введення в експлуатацію — приймання можливе лише після набрання ним чинності (art. 41 ust. 1)
- ☐ бланк протоколу — чи є місце для дефектів і чи немає рядка «зауважень не маю»
- ☐ енергетичний сертифікат будівлі
- ☐ інструкції та гарантійні талони на обладнання (рекуператор, котел, водолічильники)
- ☐ регламент і контакти управителя, правила доступу до місць спільного користування
3. Площа і геометрія
- ☐ виміряйте площу та порівняйте з договором; перевірте спосіб вимірювання, зазначений у договорі (art. 35 ust. 1 pkt 15) — без нього порівняння беззмістовне
- ☐ висота приміщень у кількох точках
- ☐ прямі кути, вертикальність стін (рівень до стіни: зазор)
- ☐ планування збігається з планом із проспекту (art. 35 ust. 1 pkt 6)
- ☐ розбіжність метражу:
[__________]м² — внести до протоколу і вимагати письмових пояснень
4. Стіни, стелі, стяжка
- ☐ тріщини, сколи штукатурки, сліди протікань; стеля під вікном і біля стояків
- ☐ рівність стін за рівнем (хвилі, горби в кутах)
- ☐ стяжка: тріщини, відшарування (простукати — глухий звук = порожнина), рівень біля дверей
- ☐ вологість стяжки і стін — запишіть показання вологоміра
- ☐ проходи інженерних мереж крізь стіни — заглушені та загерметизовані
5. Вікна, підвіконня, двері
- ☐ скло без подряпин (дивитися під кутом, при бічному світлі)
- ☐ рами без вм’ятин, ущільнювачі суцільні; перевірка аркушем: затиснутий у вікні аркуш не має витягуватися
- ☐ кожна стулка відкривається і відкидається без задівання; ручки, мікропровітрювання
- ☐ зовнішні відливи з ухилом від вікна, внутрішні підвіконня без люфту
- ☐ вхідні двері: клас, замки, вічко, поріг, зазор під полотном
- ☐ балконні двері: герметизація порога, водовідведення
6. Інженерні мережі
- ☐ електрика: кожна розетка під індикатор, вимикачі, підписаний щиток, кількість груп за проєктом
- ☐ точки освітлення і виводи там, де вони на плані
- ☐ вода: відсічні крани, відсутність течі, напір
- ☐ каналізація: випуски заглушені, сифони, немає запаху
- ☐ опалення: радіатори на місці, термостатичні клапани, теплолічильник / розподільники
- ☐ газ (якщо є) і місце під плиту
- ☐ слабкострумові: інтернет, домофон, ТБ — розетки та їх розташування
7. Вентиляція і волога
- ☐ кожна вентиляційна решітка: перевірка цигарковим папером — аркуш має прилипнути
- ☐ припливні клапани у вікнах або стіні (без них природна вентиляція не працює)
- ☐ рекуперація: фільтри, контролер, потік у кожній кімнаті
- ☐ сліди вологи в зовнішніх кутах, біля вікон і на останньому поверсі
8. Балкон, лоджія, тераса, палісадник
- ☐ ухил підлоги від будівлі, водовідведення, немає застою води
- ☐ відливи та бляшані обробки, герметизація порога дверей
- ☐ огородження: кріплення, висота, відсутність люфту
- ☐ палісадник: огорожа, ґрунт, доступ — за договором
9. Комора, паркомісце, спільні частини
- ☐ комора: номер за договором, розміри, двері, світло, вологість
- ☐ паркомісце: номер, розміри і стовпи — чи вміщується авто і чи відчиняються двері
- ☐ гараж: ворота, пульт, вентиляція, водовідведення
- ☐ під’їзд, ліфт, тамбур, доступність з візком — дефекти спільних частин заявляє співвласність, але зафіксуйте їх собі
10. Лічильники — переписати показання
- ☐ електроенергія: №
[__________]показання[__________] - ☐ холодна вода: №
[__________]показання[__________] - ☐ гаряча вода: №
[__________]показання[__________] - ☐ тепло / розподільники: №
[__________]показання[__________] - ☐ газ (якщо є): №
[__________]показання[__________] - ☐ фото кожного лічильника з видимим номером
11. Фіксація дефектів
- ☐ фото кожного дефекту з рулеткою або рівнем у кадрі плюс загальний план кімнати
- ☐ коротке відео обходу всієї квартири з голосовим коментарем
- ☐ кожен дефект у протоколі: приміщення + елемент + у чому полягає + розмір
- ☐ за серйозного дефекту — запис, що ви вважаєте його істотним (wada istotna), і відмітка про позицію забудовника (art. 41 ust. 3)
12. Перед підписанням протоколу
- ☐ прочитайте протокол повністю і перевірте, що всі ваші зауваження внесені
- ☐ допишіть від руки те, чого бракує, до підпису
- ☐ викресліть формулювання на кшталт «зауважень не маю», якщо зауваження є
- ☐ проставте дату — від неї рахуються 14 і 30 днів (art. 41 ust. 4 і 6)
- ☐ заберіть свій підписаний примірник
- ☐ у разі відмови від приймання через істотний дефект — простежте, щоб відмова і позиція забудовника потрапили до протоколу (art. 41 ust. 3 і 9)
Інформаційний чек-лист — не є юридичною консультацією. krakowinvest.pl
Скільки коштує
Саме приймання безкоштовне — це обов’язок забудовника (art. 41 ust. 1). Платити можна лише за інспектора, і ці ставки нічим не регулюються. Ціни «від» із публічних прайсів, перевірені 28.08.2026:
| Обсяг | Ставка «від» | Джерело |
|---|---|---|
| Квартира до 60 м² | від 149 zł | прайс pewnylokal.pl |
| Квартира до 100 м² | від 399 zł | прайс pewnylokal.pl |
| Квартира до 200 м² | від 499 zł | прайс pewnylokal.pl |
| Вхідна ставка незалежно від метражу | від 399 zł | bezpiecznykwadrat.pl |
Це саме «від»: виїзд, тепловізор, замір вологості та повторне приймання зазвичай оплачуються окремо, тому реальний рахунок за квартиру 45–70 м² у Кракові — бл. 300–600 zł. Ціни змінюються без попередження; сприймайте їх як порядок величини на серпень 2026 р. Ми послугу приймання не продаємо.
Інспектор виправданий за першої купівлі, за дистанційної угоди, на першому чи останньому поверсі (волога, промерзання) і коли ви очікуєте спору. Окремі витрати виникають лише у спорі про істотний дефект: експертизу оплачує сторона, що програла (art. 41 ust. 16 і 17), розрахунок — не пізніше дня акта про перехід власності або дня відмови від договору (ust. 18).
Істотний дефект і відмова від приймання
Закон не визначає wady istotnej. На практиці це дефект, який унеможливлює використання квартири за призначенням: немає вентиляції, протікання, аварійна електрика, конструктивні тріщини, різко занижений метраж. Подряпина на склі й криве підвіконня — дефекти неістотні: усуваються за ust. 4–8, але права на відмову не дають.
- Відмова від приймання можлива, лише якщо дефект істотний і забудовник водночас відмовився визнати його в протоколі (ust. 9). Якщо визнав — ви приймаєте квартиру, а після безрезультатного спливу строку усунення можете відмовитися від договору (ust. 11).
- Відмова не перериває ваш власний строк на відмову від договору за прострочення. Якщо забудовник не переносить права у договірний строк, перед відмовою ви маєте призначити йому додатковий 120-денний строк на перенесення (art. 43 ust. 3 у звʼязку з ust. 1 pkt 6) — і відмова від приймання на перебіг цього строку не впливає (art. 41 ust. 10). Тобто, відмовившись приймати квартиру, ви не втрачаєте і не підвішуєте шлях до відмови від договору за прострочення; єдиний виняток — зупинення на час очікування висновку експерта (ust. 14).
- Повторне приймання — сторони узгоджують нову дату, застосовуються ust. 2–9 (ust. 12).
- Експерт. Відмова при повторному прийманні потребує висновку rzeczoznawcy budowlanego; заява подається протягом місяця від дня відмови (ust. 13), а строк з art. 43 ust. 3 зупиняється до подання висновку (ust. 14).
- Експерт підтвердив істотність — можна відмовитися від договору (ust. 15, art. 43 ust. 1 pkt 11) і витрати несе забудовник (ust. 17); не підтвердив — витрати повністю на вас (ust. 16).
Якщо забудовник відмовляється підписати протокол або внести дефекти: впишіть зауваження від руки і підпишіть протокол з поміткою, що представник відмовився їх прийняти; сфотографуйте документ і квартиру; того ж дня надішліть ті самі зауваження електронною поштою і рекомендованим листом — так у вас буде дата заяви (ust. 19). Не відмовляйтеся від приймання через неістотні дефекти: це не підстава з ust. 9, а дворазова неявка — поза випадком непереборної сили — дає забудовнику право відмовитися від договору (art. 43 ust. 8).
Після приймання: rękojmia і гарантія
Стежте за двома датами (14 і 30 днів), перепишіть лічильники й укладіть договори з постачальниками, зверніться до управителя, заявляйте письмово дефекти, знайдені до нотаріального акта (ust. 19), потім підпишіть договір про перехід власності й подайте заяву до поземельної книги — деталі в гіді податки і нотаріус.
З 9 вересня 2025 р. діє art. 41a (запроваджений законом від 9 липня 2025 р., Dz. U. 2025 poz. 1167): у частині, не врегульованій art. 41, до відповідальності забудовника за фізичні та юридичні дефекти застосовуються правила Цивільного кодексу про rękojmię.
| Право | Зміст | Підстава |
|---|---|---|
| Строк rękojmi за фізичні дефекти нерухомості | дефект виявлений протягом 5 років від передання | art. 568 § 1 k.c. |
| Позовна давність за вимогою про усунення | рік від виявлення; у споживача не може спливти раніше строку з § 1 | art. 568 § 2 k.c. |
| Презумпція на користь споживача | дефект протягом року від передання — вважається, що існував при переданні | art. 556² k.c. |
| Мовчання продавця на вимогу споживача | немає реакції 14 днів = вимогу визнано обґрунтованою | art. 561⁵ k.c. |
| Гарантія (добровільна, поряд з rękojmią) | якщо строк не обумовлений — 2 роки від передання | art. 577 § 4 k.c. |
Гарантія забудовника — добровільна заява, і rękojmi вона не обмежує. Перший рік тягар доведення на забудовникові (art. 556² k.c.), потім перевертається — тому фотоархів дня приймання з часом стає важливішим за сам протокол.
Краківська специфіка
Три речі повторюються тут частіше, ніж в інших містах. Метраж і мансарди: точкова забудова в Підгужі, на Заблоці і в Кроводжі дає нестандартну геометрію — спосіб вимірювання площі має бути в договорі (art. 35 ust. 1 pkt 15), перевірте його до приймання. Волога біля Вісли: перші поверхи в прибережній смузі — перша адреса для вологоміра і тепловізора. Реставраційні погодження у Старому місті і на Казімежі: частина рішень продиктована охороною пам’яток, але все, що розходиться з проспектом, залишається дефектом.
Етапи будівництва конкретних проєктів — в огляді новобудов Кракова, райони з цінами за м² — у путівнику по районах. Якщо ви купуєте з нами, розбір договору перед нотаріусом і присутність на прийманні входять до нашого супроводу: комісію платить забудовник, покупець не платить нічого. Інспектора з допусками ми цим не замінюємо.
Часті запитання
Як правильно прийняти квартиру? За денного світла, з договором, проспектом та інструментом, не менше півтори години, за чек-листом, з виміром площі й переписом лічильників; підписувати протокол — лише коли всі зауваження в ньому.
Скільки коштує приймання? Саме — нічого. Інспектор — від бл. 149 zł (до 60 м², прайс pewnylokal.pl, 28.08.2026) до бл. 500 zł за великих метражів; реально для 45–70 м² у Кракові бл. 300–600 zł.
Як відбувається технічне приймання? Після набрання чинності дозволом на введення, у вашій присутності, з протоколом. Потім 14 днів забудовника на визнання або відмову з причинами (мовчання = визнання) і 30 днів на усунення.
Що робити після приймання? Тримати строки 14 і 30 днів, переписати лічильники й комунальні договори, звернутися до управителя, письмово заявляти дефекти до нотаріального акта (art. 41 ust. 19), підписати акт і подати заяву до поземельної книги. Rękojmia за фізичні дефекти нерухомості — 5 років від передання.
Пов’язані матеріали: договір із забудовником · закон про забудовників · новобудови Кракова · податки і нотаріус
Yuri Kan — засновник KrakowInvestМатеріал має інформаційний характер і не є юридичною, податковою, фінансовою чи інвестиційною консультацією. Цифри орієнтовні, на дату публікації. Перед рішеннями проконсультуйтеся з ліцензованими фахівцями. →