Ustawa deweloperska: закон про забудовників у Польщі 2026 — що регулює і кого захищає

Ustawa deweloperska — це побутова назва польського закону від 20 травня 2021 р. про захист прав набувача житлового приміщення або індивідуального будинку та про Девелоперський гарантійний фонд. З 1 липня 2022 р. він диктує забудовникам, як брати і де зберігати гроші покупців, що вони зобов’язані розкрити про об’єкт і що має бути в договорі. Це не збірка рекомендацій: умови договору, менш вигідні для покупця, ніж закон, нікчемні в силу закону (art. 42), а частина порушень є кримінально караними діяннями.

Акт опубліковано як Dz. U. 2021 poz. 1177; актуальний зведений текст — Dz. U. 2026 poz. 880 (оголошення маршалка Сейму від 12 червня 2026 р., правовий стан на 9 червня 2026 р.). Він новіший за версію Dz. U. 2024 poz. 695, яка досі гуляє мережею і не знає п’яти пізніших новел. Нижче — розбір самого закону: що він регулює, на кого поширюється, чого не покриває і як змінювався. Сам договір, який ви підписуєте в нотаріуса, розбираємо окремо в гіді договір із забудовником: що всередині й скільки коштує.

Застереження: текст інформаційний і не є юридичною консультацією. Правовий стан — серпень 2026 р. Щодо конкретного об’єкта перевірте редакцію акта на дату укладення договору: за три роки закон змінювався п’ять разів.

Що регулює закон

Art. 1 перелічує вісім сфер: засоби захисту платежів покупця, порядок виплат із житлового ескроу-рахунку, обов’язки забудовника до укладення договору, резерваційний договір, зміст договору із забудовником та інших договорів про передання власності, права та обов’язки сторін, приймання приміщення з відповідальністю за дефекти й роботу гарантійного фонду.

Практично це три опори:

Опора	У чому суть	Статті
Гроші поза майном забудовника	Платежі йдуть на житловий ескроу-рахунок (відкритий або закритий), а не на рахунок забудовника; виплата — за етапами і після перевірки банку. Згори — DFG, обов’язковий неповоротний фонд в UFG	art. 6, 8, 17, 46–49
Примусова прозорість	Інформаційний проспект за встановленим зразком, документи до огляду (зокрема фінансова звітність за два роки), а з 2025 р. — обов’язковий сайт із ціною за м² кожної квартири	art. 19a, 20–21, 26
Вихід із договору без витрат	Дванадцять законних підстав відмови, договір вважається неукладеним, «відступне» заборонене, повернення за 30 днів, а якщо забудовник не поверне — платить DFG	art. 43–45, 48

Четверта, менш помітна опора — імперативність норм. Art. 42 обнуляє умови, менш вигідні для покупця, і підставляє на їхнє місце норми закону. Тобто частина пунктів договору програє закону автоматично, навіть якщо ви їх підписали.

Кого закон зобов’язує і кого захищає

З боку продавця. Обов’язки адресовані забудовнику — підприємцю, який у межах своєї діяльності реалізує девелоперський проєкт (art. 5 pkt 1). Форма і розмір значення не мають: проєктна компанія на один будинок — такий самий забудовник, як біржова група. Окрема категорія — підприємець, який не є забудовником (art. 4): наприклад, той, хто викупив у забудовника пул квартир і перепродає їх. Якщо права передаються вперше, до нього застосовується вужчий набір норм (art. 29–32, art. 34 ust. 1 pkt 1 i 2, art. 41 ust. 1–3).

З боку покупця. Захист має лише nabywca — фізична особа, яка укладає договір із метою, безпосередньо не пов’язаною з господарською чи професійною діяльністю (art. 5 pkt 5). Це найчастіше перекручувана норма закону:

• Компанія не є nabywcą — захисту немає взагалі, навіть якщо купується одна квартира під оренду.
• Фізична особа, що купує «на фірму», для потреб своєї діяльності, теж випадає з-під закону. Вирішує мета купівлі, а не сам факт наявності бізнесу.
• Громадянство ролі не відіграє. Іноземець, який купує квартиру для себе, — такий самий nabywca. Окреме питання — дозвіл MSWiA за законом 1920 р., який для самостійного житлового приміщення поза прикордонною зоною не потрібен; подробиці в гіді як іноземцю купити квартиру.
• Кількість квартир сама по собі статусу не позбавляє, але обмежує цесію: art. 37a дозволяє її лише за договором на одну квартиру і лише якщо за три роки ви не робили цесію за іншим договором.

Що закон покриває, а чого ні

Від цього залежить, чи стоїть за вами DFG і законне право відмови — чи лише Цивільний кодекс. Межі задають art. 2, 3 і 4:

Ситуація	Обсяг захисту
Квартира в будівництві від забудовника	Повний — art. 2 ust. 1 pkt 1
Готова квартира з пропозиції забудовника, будинок уже введений	Повний — art. 2 ust. 1 pkt 2 і 3 (новація закону 2021 р.; готовий будинок — окремо pkt 5)
Будинок від забудовника — у будівництві чи готовий, із ділянкою або часткою в ній	Повний — art. 2 ust. 1 pkt 4 i 5
Гараж, машиномісце, комора як нежитлове приміщення, що купуються разом із квартирою в тому самому проєкті	Повний — art. 2 ust. 2
Договір купівлі-продажу готового приміщення без стадії зобов’язання	Частковий — art. 3: лише документи до огляду, резервація і приймання; без DFG і без законної відмови
Продаж підприємцем, який не є забудовником, при першому переданні прав	Частковий — art. 4
Окреме нежитлове приміщення — офіс, послуга, «апартамент» в апарт-готелі	Ні. Art. 5 pkt 2 виключає приміщення з призначенням, відмінним від житлового
Вторинний ринок — купівля у фізичної особи	Ні. Закон регулює лише відносини покупець–підприємець
Цесія прав між покупцями	Закон не захищає цесіонарія як первісного покупця, але обмежує саму цесію (art. 37a) і вимагає нотаріального акта

Практичний висновок для Кракова: «інвестиційний апартамент» в апарт-готелі, що продається як нежитлове приміщення, не має ані DFG, ані ескроу-рахунку, ані законного права відмови — хоч би яким житловим він виглядав. Тип приміщення видно у свідоцтві про самостійність і в проєкті договору; перевірте до внесення резерваційного збору.

Обов’язки забудовника і права покупця

Обов’язок забудовника	Відповідне право покупця
Забезпечити відкритий або закритий ескроу-рахунок (art. 6) і оплачувати його ведення (art. 14)	Платити лише на цей рахунок і лише за готовністю будівництва (art. 8)
Відраховувати внески до DFG (art. 49)	Виплата з DFG при банкрутстві, відмові синдика або неповерненні за 30 днів (art. 48)
Скласти проспект за зразком (art. 20) і вручити безкоштовно до договору (art. 21)	Відмова протягом 30 днів, якщо проспект не вручений, неповний або не відповідає дійсності (art. 43)
Вести сайт із ціною за м² кожної квартири (art. 19a) і раз на добу передавати дані міністру (art. 19b)	Вимагати вигіднішу ціну при розбіжності оголошення й договору (art. 19a ust. 6)
Надати до огляду KW, KRS, дозвіл, проєкт і звітність за два роки (art. 26)	Оцінити надійність забудовника до підписання
Мати згоду іпотечного кредитора (art. 25)	Відмова протягом 60 днів за її відсутності
Провести приймання, визнати дефекти за 14 днів, усунути за 30 (art. 41); відповідати також за нормами ЦК (art. 41a)	Відмова від приймання при суттєвому дефекті, усунення коштом забудовника, висновок експерта
Укласти договір нотаріальним актом і поділити витрати порівну (art. 40)	Половина тарифу і судових зборів — на забудовнику за законом

Деталі кожного пункту, включно з 20 обов’язковими елементами договору і розрахунком витрат, — у гіді про договір із забудовником. Повний перелік податків і зборів — у гіді податки і нотаріус, свій випадок порахуйте в калькуляторі витрат на купівлю.

«Стандарт забудовника» — чого закон не визначає

Поняття stan deweloperski в законі немає. Вас пов’язує лише опис обсягу і стандарту оздоблювальних робіт у договорі та проспекті (art. 35 ust. 1 pkt 6), тому дві квартири «у стандарті забудовника» можуть відрізнятися на десятки тисяч злотих реальних витрат. Читайте додаток зі стандартом оздоблення позиція за позицією, а не покладайтеся на саму назву.

Технічний мінімум задає інше — розпорядження про технічні умови для будівель (зведений текст Dz. U. 2022 poz. 1225 зі змінами). Ключові пороги, включно з «антипатодевелоперським» пакетом із розпорядження від 27.10.2023 (Dz. U. 2023 poz. 2442), набрання чинності яким перенесли з 1 квітня на 1 серпня 2024 р. розпорядженням від 27.03.2024 (Dz. U. 2024 poz. 474, § 1 pkt 2): квартира не менш як 25 м² (§ 94); 25% ділянки як біологічно активна територія при багатоквартирній забудові (§ 39); дитячий майданчик і зона відпочинку при понад 20 квартирах (§ 40); перегородка між сусідніми балконами заввишки від 2,2 м (§ 95a); приміщення для велосипедів і візків від 15 м² (§ 98a); вхідні двері у квартиру зі звукоізоляцією від 37 дБ (§ 326). Загальне перехідне правило пакета (§ 2 розпорядження poz. 2442): попередні норми застосовуються, якщо до набрання ним чинності було подано заяву або видано дозвіл на будівництво. Багато будинків, що зводяться зараз у Кракові, законно працюють за старими правилами — дата дозволу вказана в проспекті й договорі.

Окремо про § 56a — мінімальну площу нежитлового приміщення. Саме він закрив лазівку з мікростудіями, які продавали як приміщення послуг, але має три власні винятки і власний механізм дати (§ 56a ust. 2 і 3). Поріг 25 м² не застосовується: до приміщень на першому-другому надземному поверсі з прямим входом із вулиці (ust. 2); до приміщень у будівлях колективного проживання (готель, мотель, пансіонат, будинок відпочинку — тобто типова класифікація апарт-готелю) та в індивідуальних житлових будинках (ust. 3 pkt 1) — цей виняток безстроковий; до будівель, щодо яких до 1 серпня 2024 р. було видано дозвіл на будівництво або подано повідомлення про будівництво без заперечень органу (ust. 3 pkt 2). Зверніть увагу на тригер у третьому випадку: рахується видача рішення, а не подання заяви.

Як змінювався закон

2011 → 2021

Попередник — закон від 16 вересня 2011 р. (Dz. U. 2011 nr 232 poz. 1377, чинний із 29 квітня 2012 р.) — скасований art. 80 нового закону.

Питання	Закон 2011 р.	Закон 2021 р.
Захист платежів	Чотири варіанти на вибір, включно з голим відкритим ескроу-рахунком без забезпечення	Відкритий або закритий рахунок — завжди плюс DFG
Гарантійний фонд	Не існував	DFG в UFG (art. 46–49)
Готова квартира від забудовника	Поза законом	Під захистом (art. 2 ust. 1 pkt 2 і 3; готовий будинок — pkt 5)
Гараж, комора при квартирі	Поза законом	Під захистом (art. 2 ust. 2)
Резерваційний договір	Не врегульований	Розділ 5: письмова форма, збір до 1% ціни, повернення аж до подвійного
Приймання	Протокол, 14 і 30 днів (art. 27)	Розширена процедура art. 41: мовчання = визнання дефекту, суттєвий дефект, відмова від приймання, експерт
Гарантія якості за ЦК	Пряме відсилання (art. 27 ust. 6)	Відсилання спочатку не було — повернули лише art. 41a з 9 вересня 2025 р.
Цесія	Без обмежень	Ліміти art. 37a з 16 липня 2023 р.
Публічність цін	Немає	Обов’язковий сайт із ціною за м² з 11 липня 2025 р.

Два висновки варто запам’ятати. Старий закон допускав голий відкритий ескроу-рахунок: при банкрутстві забудовника покупець втрачав уже виплачені транші — саме цю діру закрив DFG. І друге: три роки тривала суперечка, чи застосовується до дефектів квартири гарантія якості (rękojmia) з ЦК, бо закон 2021 р., на відміну від закону 2011 р., такого відсилання не містив. Суперечку закрив art. 41a.

Новели 2023–2027

Дата набрання чинності	Акт	Що ввів
16.07.2023	Dz. U. 2023 poz. 1114	Art. 37a — ліміти цесії; нікчемність цесії резерваційного договору поза колом родичів
11.07.2025	Dz. U. 2025 poz. 758	Art. 19a і 19b — сайт із ціною за м², добова передача даних; для об’єктів, що вже продавалися, строк доведення — 11.09.2025
22.08.2025	Dz. U. 2025 poz. 1077	Art. 76 ust. 1a — для «перехідних» проєктів внесок до DFG рахується за ставкою, чинною 1 липня 2022 р.
09.09.2025	Dz. U. 2025 poz. 1167	Art. 41a — відсилання до гарантії якості за ЦК
02.12.2025	Dz. U. 2025 poz. 1669	Запуск Portalu DOM під управлінням UFG (art. 56a ust. 1)
13.02.2026	Dz. U. 2026 poz. 27	Art. 5a — ціна як метраж × ставка за 1 м², обмір за Польською нормою на дату заяви про дозвіл
02.10.2026	Dz. U. 2025 poz. 1669	Розширений склад даних у Реєстрі DFG
11.11.2026	Dz. U. 2026 poz. 1077	Звітність за art. 19b у єдиному електронному форматі
02.04.2027	Dz. U. 2025 poz. 1669	Публічне розкриття даних на Portalu DOM (art. 56f) — ціни реальних угод із новобудовами

Три останні дати — майбутні щодо серпня 2026 р. Напрям очевидний: законодавець послідовно зміщує акцент із захисту грошей на публічність цін.

Коли ще працює старий закон

Всупереч поширеній думці, закон 2011 р. не зник 1 липня 2022 р. Розділ 11 нового закону передбачив перехідний період:

• art. 76 ust. 1: до проєктів, де продажі почалися до 1 липня 2022 р. і хоча б один договір було укладено до цієї дати, два роки — до 1 липня 2024 р. — застосовувалися попередні норми;
• art. 76 ust. 2: до договорів, укладених у цей дворічний період, за якими власність не була передана після 1 липня 2024 р., попередні норми застосовуються й далі. Тому у 2026 р. в Кракові ще існують договори за законом 2011 р. — без DFG;
• art. 76 ust. 3: забудовник без ескроу-рахунку станом на 1 липня 2022 р. мав 30 днів на його відкриття;
• art. 77: якщо інвестиційне завдання було виділене до 1 липня 2022 р., але продажі за ним стартували пізніше, застосовується вже новий закон цілком;
• art. 76 ust. 1a (з 22 серпня 2025 р.): для «перехідних» проєктів внесок до DFG рахується за ставкою, чинною 1 липня 2022 р., тобто 0,45% і 0,1%.

Практичний висновок: якщо інвестиція стартувала до липня 2022 р. — а такі в Кракові ще добудовуються, — запитайте прямо, за яким законом укладається ваш договір і чи відраховується внесок до DFG. Відповідь має випливати з проспекту; якщо не випливає, це вже сигнал.

Хто стежить за дотриманням

У законі є розділ 9 «Кримінальні норми»: незабезпечення засобів захисту платежів — до 2 років позбавлення волі (art. 57); старт продажів без проспекту — штраф (art. 58); неправдиві або приховані відомості у проспекті — до 2 років (art. 59); відсутність згоди іпотечного кредитора на момент початку продажів — штраф (art. 60). Якщо забудовник — компанія, відповідає фізична особа, яка діяла від її імені (art. 61). Окрема норма адресована банку: виплата забудовнику коштів з ескроу-рахунку в обхід закону або без перевірки завершення етапу — до 2 років (art. 62).

Є й споживчий трек, і він ширший, ніж зазвичай пишуть. Порушення обов’язків публічності цін — вести сайт, публікувати й актуалізувати ціни, зазначати адресу сайта в рекламі та офертах (art. 19a ust. 1–4) — прямо визнане практикою, що порушує колективні інтереси споживачів у розумінні art. 24 ust. 2 закону про захист конкуренції та споживачів (art. 19a ust. 5). Так само кваліфікується порушення добової передачі цих даних міністру (art. 19b ust. 1 і 2 у зв’язку з art. 19b ust. 4). В обох випадках це справа президента UOKiK зі штрафом від обороту. Незалежно від цього UOKiK оскаржує односторонні застереження про індексацію ціни в договорах забудовників; роз’яснювальне провадження охопило 87 компаній.

Що робити покупцеві в Кракові

1. Визначте, чи підпадає ваша угода під закон. Квартира від забудовника — так. Нежитлове приміщення в апарт-готелі, купівля на компанію, вторинний ринок — ні.
2. Дізнайтеся дату старту продажів проєкту. До липня 2022 р. — можливий перехідний режим art. 76.
3. Дізнайтеся дату дозволу на будівництво. Виданий до 1 серпня 2024 р. — нові технічні умови не діють.
4. Відкрийте сайт забудовника з цінами. З 2025 р. ціна за м² кожної квартири має там бути, з історією змін; відсутність — порушення art. 19a і аргумент у переговорах.
5. Не торгуйтеся за те, що й так дає закон. Art. 42 обнуляє менш вигідні умови — бережіть переговорний ресурс на строки, неустойки і розрахунок різниці площі.

Актуальні об’єкти з етапами будівництва зібрані в огляді новобудов Кракова. Хочете, щоб хтось пройшов із вами проспект і проєкт договору за цими пунктами — напишіть нам: комісію платить забудовник, покупець не платить нічого.