Приёмка квартиры у застройщика (odbiór mieszkania) — это установленная законом процедура из art. 41 ustawy deweloperskiej, а не вежливый осмотр: она проводится после вступления в силу разрешения на ввод в эксплуатацию, в вашем присутствии, завершается протоколом, в который вы вносите дефекты, — а со дня подписания протокола у застройщика 14 дней на признание дефектов либо мотивированный отказ (молчание считается признанием) и 30 дней на их устранение. Основание: ustawa z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, сводный текст Dz. U. z 2026 r. poz. 880. Чек-лист для печати — выше и полностью ниже на этой странице.
Оговорка: материал носит информационный характер и не является ни юридической консультацией, ни технической экспертизой. Правовое состояние — на 28.08.2026 г. Услугу приёмки мы не оказываем: если нужен инспектор с допусками, нанимайте профильную фирму.
Как проходит техническая приёмка
Закон выстраивает жёсткую последовательность, и любое условие договора, менее выгодное покупателю, чем эти нормы, ничтожно (art. 42). Застройщик не может ни ограничить вам время осмотра, ни записать, что дефекты принимаются «только в течение 3 дней по форме».
- Предварительное условие. Приёмка возможна после вступления в силу решения о разрешении на ввод в эксплуатацию (art. 41 ust. 1). Спросите номер и дату решения заранее.
- Уведомление. Срок и способ уведомления о приёмке, а также сам срок приёмки должны быть в договоре (art. 35 ust. 1 pkt 17). Не игнорируйте вызовы: после двух письменных вызовов с интервалом не менее 60 дней и вашей неявки застройщик вправе отказаться от договора — кроме случая, когда неявка вызвана действием непреодолимой силы (siła wyższa, art. 43 ust. 8). Закон не перечисляет, что к ней относится, поэтому препятствие (болезнь, авария, закрытие границы) документируйте и заявляйте письменно сразу, а не задним числом.
- Осмотр в вашем присутствии (art. 41 ust. 2). Можно прийти с кем угодно — инспектором, переводчиком, знакомым строителем.
- Протокол (art. 41 ust. 3) — единственный документ, который имеет значение. В нём же фиксируются отказ от приёмки из-за существенного дефекта и позиция застройщика по нему.
- 14 дней на ответ (ust. 4): информация о признании дефектов либо заявление об отказе с причинами, на бумаге или ином долговечном носителе. Нет ответа в срок — дефекты считаются признанными (ust. 5).
- 30 дней на устранение признанных дефектов, тоже от даты протокола (ust. 6).
- Просрочка. При должной осмотрительности застройщик указывает новый срок с обоснованием, не создавая вам чрезмерных неудобств (ust. 7). Не указал или не соблюл — срок назначаете вы, а после его истечения устраняете дефекты за счёт застройщика (ust. 8).
| Событие | Срок | Основание |
|---|---|---|
| Признание дефектов либо отказ с причинами | 14 дней от подписания протокола | art. 41 ust. 4 |
| Нет ответа в этот срок | дефекты признаны в силу закона | art. 41 ust. 5 |
| Устранение признанных дефектов | 30 дней от подписания протокола | art. 41 ust. 6 |
| Срок, назначенный покупателем → устранение за счёт застройщика | после безрезультатного истечения | art. 41 ust. 8 |
| Заявление на экспертизу после повторного отказа | месяц со дня отказа | art. 41 ust. 13 |
| Дефекты, заявленные после протокола, но до акта | 14 и 30 дней со дня заявления | art. 41 ust. 19 |
Последняя строка недооценена чаще всего: приёмка — не последний шанс. Дефект, замеченный между протоколом и днём нотариального акта, вы заявляете обычным письмом, и процедура из ust. 4–8 запускается заново (art. 41 ust. 19).
Чек-лист приёмки — для печати
Список практический, а не правовой: закон говорит, что дефекты можно заявить, но не говорит, где их искать. Распечатайте его кнопкой «Распечатать чек-лист» вверху страницы — на бумагу уйдёт только чек-лист — и отмечайте квадратики ☐ ручкой на месте.
ЧЕК-ЛИСТ ПРИЁМКИ КВАРТИРЫ У ЗАСТРОЙЩИКА — КРАКОВ
Информационный материал, состояние на 28.08.2026. Не является юридической консультацией или технической экспертизой. Процедура и сроки: art. 41 ustawy deweloperskiej (t.j. Dz. U. 2026 poz. 880). krakowinvest.pl
Адрес: [__________] · Проект: [__________] · Дата и время приёмки: [__________]
1. Что взять с собой
- ☐ umowa deweloperska + prospekt informacyjny с приложениями (план квартиры, стандарт отделки)
- ☐ паспорт или ID, при представителе — доверенность
- ☐ лазерный дальномер или рулетка 5 м, уровень (от 60 см), угольник
- ☐ индикатор напряжения / зарядка для телефона, фонарь, стремянка или табурет
- ☐ лист бумаги (проверка уплотнителей окон), зажигалка или папиросная бумага (проверка вентиляции)
- ☐ влагомер, если есть; тепловизор — если приходит инспектор
- ☐ телефон с камерой, повербанк, эта распечатка и ручка
2. Документы на месте
- ☐ номер и дата решения о разрешении на ввод в эксплуатацию — приёмка возможна только после его вступления в силу (art. 41 ust. 1)
- ☐ бланк протокола — есть ли место для дефектов и нет ли строки «замечаний не имею»
- ☐ энергетический сертификат здания
- ☐ инструкции и гарантийные талоны на оборудование (рекуператор, котёл, водосчётчики)
- ☐ регламент и контакты управляющего, правила доступа в места общего пользования
3. Площадь и геометрия
- ☐ измерьте площадь и сравните с договором; проверьте способ измерения, указанный в договоре (art. 35 ust. 1 pkt 15) — без него сравнение бессмысленно
- ☐ высота помещений в нескольких точках
- ☐ прямые углы, вертикальность стен (уровень к стене: зазор)
- ☐ планировка совпадает с планом из проспекта (art. 35 ust. 1 pkt 6)
- ☐ расхождение метража:
[__________]м² — внести в протокол и потребовать письменных объяснений
4. Стены, потолки, стяжка
- ☐ трещины, сколы штукатурки, следы протечек; потолок под окном и у стояков
- ☐ ровность стен по уровню (волны, бугры в углах)
- ☐ стяжка: трещины, отслоения (простучать — глухой звук = пустота), уровень у дверей
- ☐ влажность стяжки и стен — запишите показания влагомера
- ☐ проходы инженерных сетей через стены — заглушены и загерметизированы
5. Окна, подоконники, двери
- ☐ стёкла без царапин (смотреть под углом, при боковом свете)
- ☐ рамы без вмятин, уплотнители непрерывны; проверка листом: зажатый в окне лист не должен вытягиваться
- ☐ каждая створка открывается и откидывается без задевания; ручки, микропроветривание
- ☐ наружные отливы с уклоном от окна, внутренние подоконники без люфта
- ☐ входная дверь: класс, замки, глазок, порог, зазор под полотном
- ☐ балконная дверь: герметизация порога, водоотвод
6. Инженерные сети
- ☐ электрика: каждая розетка под индикатор, выключатели, подписанный щиток, число групп по проекту
- ☐ точки освещения и выводы там, где они на плане
- ☐ вода: отсекающие краны, отсутствие течей, напор
- ☐ канализация: выпуски заглушены, сифоны, нет запаха
- ☐ отопление: радиаторы на месте, термостатические клапаны, теплосчётчик / распределители
- ☐ газ (если есть) и место под плиту
- ☐ слаботочка: интернет, домофон, ТВ — розетки и их расположение
7. Вентиляция и влага
- ☐ каждая вентрешётка: проверка папиросной бумагой — лист должен прилипнуть
- ☐ приточные клапаны в окнах или стене (без них естественная вентиляция не работает)
- ☐ рекуперация: фильтры, контроллер, поток в каждой комнате
- ☐ следы влаги в наружных углах, у окон и на последнем этаже
8. Балкон, лоджия, терраса, палисадник
- ☐ уклон пола от здания, водоотвод, нет застоя воды
- ☐ отливы и жестяные обработки, герметизация порога двери
- ☐ ограждение: крепление, высота, отсутствие люфта
- ☐ палисадник: ограда, грунт, доступ — по договору
9. Кладовая, парковочное место, общие части
- ☐ кладовая: номер по договору, размеры, дверь, свет, влажность
- ☐ парковочное место: номер, размеры и столбы — помещается ли машина и открываются ли двери
- ☐ гараж: ворота, пульт, вентиляция, водоотвод
- ☐ подъезд, лифт, тамбур, доступность с коляской — дефекты общих частей заявляет товарищество, но зафиксируйте их себе
10. Счётчики — переписать показания
- ☐ электроэнергия: №
[__________]показание[__________] - ☐ холодная вода: №
[__________]показание[__________] - ☐ горячая вода: №
[__________]показание[__________] - ☐ тепло / распределители: №
[__________]показание[__________] - ☐ газ (если есть): №
[__________]показание[__________] - ☐ фото каждого счётчика с видимым номером
11. Фиксация дефектов
- ☐ фото каждого дефекта с рулеткой или уровнем в кадре плюс общий план комнаты
- ☐ короткое видео обхода всей квартиры с голосовым комментарием
- ☐ каждый дефект в протоколе: помещение + элемент + в чём состоит + размер
- ☐ при серьёзном дефекте — запись, что вы считаете его существенным (wada istotna), и отметка о позиции застройщика (art. 41 ust. 3)
12. Перед подписанием протокола
- ☐ прочитайте протокол целиком и проверьте, что все ваши замечания внесены
- ☐ допишите от руки то, чего не хватает, до подписи
- ☐ вычеркните формулировки вроде «замечаний не имею», если замечания есть
- ☐ проставьте дату — от неё считаются 14 и 30 дней (art. 41 ust. 4 и 6)
- ☐ заберите свой подписанный экземпляр
- ☐ при отказе от приёмки из-за существенного дефекта — проследите, чтобы отказ и позиция застройщика попали в протокол (art. 41 ust. 3 и 9)
Информационный чек-лист — не является юридической консультацией. krakowinvest.pl
Сколько стоит
Сама приёмка бесплатна — это обязанность застройщика (art. 41 ust. 1). Платить можно только за инспектора, и эти ставки ничем не регулируются. Цены «от» из публичных прайсов, проверены 28.08.2026:
| Объём | Ставка «от» | Источник |
|---|---|---|
| Квартира до 60 м² | от 149 zł | прайс pewnylokal.pl |
| Квартира до 100 м² | от 399 zł | прайс pewnylokal.pl |
| Квартира до 200 м² | от 499 zł | прайс pewnylokal.pl |
| Входная ставка независимо от метража | от 399 zł | bezpiecznykwadrat.pl |
Это именно «от»: выезд, тепловизор, замер влажности и повторная приёмка обычно оплачиваются отдельно, поэтому реальный счёт за квартиру 45–70 м² в Кракове — ок. 300–600 zł. Цены меняются без предупреждения; воспринимайте их как порядок величины на август 2026 г. Мы услугу приёмки не продаём.
Инспектор оправдан при первой покупке, при дистанционной сделке, на первом или последнем этаже (влага, промерзание) и когда вы ожидаете спора. Отдельные расходы возникают только в споре о существенном дефекте: экспертизу оплачивает проигравшая сторона (art. 41 ust. 16 и 17), расчёт — не позднее дня акта о переходе собственности либо дня отказа от договора (ust. 18).
Существенный дефект и отказ от приёмки
Закон не определяет wadę istotną. На практике это дефект, который делает невозможным использование квартиры по назначению: нет вентиляции, протечки, аварийная электрика, конструктивные трещины, резко заниженный метраж. Царапина на стекле и кривой подоконник — дефекты несущественные: устраняются по ust. 4–8, но права на отказ не дают.
- Отказ от приёмки возможен, только если дефект существенный и застройщик одновременно отказался признать его в протоколе (ust. 9). Если признал — вы принимаете квартиру, а после безрезультатного истечения срока устранения можете отказаться от договора (ust. 11).
- Отказ не прерывает ваш собственный срок на отказ от договора за просрочку. Если застройщик не переносит права в договорный срок, перед отказом вы обязаны назначить ему дополнительный 120-дневный срок на перенос (art. 43 ust. 3 во взаимосвязи с ust. 1 pkt 6) — и отказ от приёмки на течение этого срока не влияет (art. 41 ust. 10). То есть, отказавшись принимать квартиру, вы не теряете и не подвешиваете путь к отказу от договора за просрочку; единственное исключение — приостановка на время ожидания заключения эксперта (ust. 14).
- Повторная приёмка — стороны согласуют новую дату, применяются ust. 2–9 (ust. 12).
- Эксперт. Отказ при повторной приёмке требует заключения rzeczoznawcy budowlanego; заявление подаётся в течение месяца со дня отказа (ust. 13), а срок из art. 43 ust. 3 приостанавливается до предъявления заключения (ust. 14).
- Эксперт подтвердил существенность — можно отказаться от договора (ust. 15, art. 43 ust. 1 pkt 11) и расходы несёт застройщик (ust. 17); не подтвердил — расходы полностью на вас (ust. 16).
Если застройщик отказывается подписать протокол или внести дефекты: впишите замечания от руки и подпишите протокол с пометкой, что представитель отказался их принять; сфотографируйте документ и квартиру; в тот же день отправьте те же замечания по e-mail и заказным письмом — так у вас будет дата заявления (ust. 19). Не отказывайтесь от приёмки из-за несущественных дефектов: это не основание из ust. 9, а двукратная неявка — вне случая непреодолимой силы — даёт застройщику право отказаться от договора (art. 43 ust. 8).
После приёмки: rękojmia и гарантия
Следите за двумя датами (14 и 30 дней), перепишите счётчики и заключите договоры с поставщиками, обратитесь к управляющему, заявляйте письменно дефекты, найденные до нотариального акта (ust. 19), затем подпишите договор о переходе собственности и подайте заявление в поземельную книгу — детали в гиде налоги и нотариус.
С 9 сентября 2025 г. действует art. 41a (введён законом от 9 июля 2025 г., Dz. U. 2025 poz. 1167): в части, не урегулированной art. 41, к ответственности застройщика за физические и юридические дефекты применяются правила Гражданского кодекса о rękojmi.
| Право | Содержание | Основание |
|---|---|---|
| Срок rękojmi за физические дефекты недвижимости | дефект обнаружен в течение 5 лет с передачи | art. 568 § 1 k.c. |
| Исковая давность по требованию об устранении | год с обнаружения; у потребителя не может истечь раньше срока из § 1 | art. 568 § 2 k.c. |
| Презумпция в пользу потребителя | дефект в течение года с передачи — считается, что существовал при передаче | art. 556² k.c. |
| Молчание продавца на требование потребителя | нет реакции 14 дней = требование признано обоснованным | art. 561⁵ k.c. |
| Гарантия (добровольная, помимо rękojmi) | если срок не оговорён — 2 года с передачи | art. 577 § 4 k.c. |
Гарантия застройщика — добровольное заявление и rękojmię она не ограничивает. Первый год бремя доказывания на застройщике (art. 556² k.c.), потом переворачивается — поэтому фотоархив дня приёмки со временем становится важнее самого протокола.
Краковская специфика
Три вещи повторяются здесь чаще, чем в других городах. Метраж и мансарды: точечная застройка в Подгуже, на Заблоце и в Кроводже даёт нестандартную геометрию — способ измерения площади должен быть в договоре (art. 35 ust. 1 pkt 15), проверьте его до приёмки. Влага у Вислы: первые этажи в прибрежной полосе — первый адрес для влагомера и тепловизора. Реставрационные согласования в Старом городе и на Казимеже: часть решений продиктована охраной памятников, но всё, что расходится с проспектом, остаётся дефектом.
Этапы строительства конкретных проектов — в обзоре новостроек Кракова, районы с ценами за м² — в путеводителе по районам. Если вы покупаете с нами, разбор договора перед нотариусом и присутствие на приёмке входят в наше сопровождение: комиссию платит застройщик, покупатель не платит ничего. Инспектора с допусками мы этим не заменяем.
Частые вопросы
Как правильно принять квартиру? При дневном свете, с договором, проспектом и инструментом, не меньше полутора часов, по чек-листу, с замером площади и переписью счётчиков; подписывать протокол — только когда все замечания в нём.
Сколько стоит приёмка? Сама — ничего. Инспектор — от ок. 149 zł (до 60 м², прайс pewnylokal.pl, 28.08.2026) до ок. 500 zł при больших метражах; реально для 45–70 м² в Кракове ок. 300–600 zł.
Как проходит техническая приёмка? После вступления в силу разрешения на ввод, в вашем присутствии, с протоколом. Затем 14 дней застройщика на признание или отказ с причинами (молчание = признание) и 30 дней на устранение.
Что делать после приёмки? Держать сроки 14 и 30 дней, переписать счётчики и коммунальные договоры, обратиться к управляющему, письменно заявлять дефекты до нотариального акта (art. 41 ust. 19), подписать акт и подать заявление в поземельную книгу. Rękojmia за физические дефекты недвижимости — 5 лет с передачи.
Связанные материалы: договор с застройщиком · закон о застройщиках · новостройки Кракова · налоги и нотариус
Yuri Kan — основатель KrakowInvestМатериал носит информационный характер и не является юридической, налоговой, финансовой или инвестиционной консультацией. Цифры ориентировочные, на дату публикации. Перед решениями проконсультируйтесь с лицензированными специалистами. →