Kalkulator kosztów zakupu mieszkania (2026)
Przy zakupie mieszkania w Polsce oprócz ceny płacisz taksę notarialną z 23% VAT, podatek PCC 2% (tylko rynek wtórny), opłaty sądowe za wpis do księgi wieczystej oraz wypisy aktu notarialnego. Wpisz cenę — kalkulator pokaże jedną kwotę „ile łącznie u notariusza” i rozbije ją na pozycje, każda z odesłaniem do przepisu, z którego wynika stawka.
Na rynku pierwotnym sprzedaż jest objęta VAT, więc PCC nie występuje (art. 2 pkt 4 ustawy o PCC). Deweloper doliczył VAT już do ceny.
Maksymalnie 6 zł netto za każdą rozpoczętą stronę wypisu. Typowy akt to 4–6 stron × kilka egzemplarzy (sąd, bank, strony).
Taksa notarialna + VAT + PCC + opłaty sądowe + wypisy. Bez ceny mieszkania.
Stawki aktualne na 28.08.2026.
Skąd bierze się każda pozycja
Taksa notarialna
Wynagrodzenie notariusza liczone jest od wartości przedmiotu czynności, czyli od ceny mieszkania, według progowej tabeli z §3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 28 czerwca 2004 r. Dla najczęstszego przedziału 60 000–1 000 000 zł jest to 1010 zł plus 0,4% nadwyżki ponad 60 000 zł: przy 500 000 zł daje to 1010 + 1760 = 2770 zł. Przy mieszkaniu bierzesz połowę tej kwoty: §6 rozporządzenia obniża maksymalną stawkę do połowy stawki z §3 dla umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego (pkt 19) oraz dla ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia własności, także w wykonaniu umowy deweloperskiej (pkt 16). Przy 500 000 zł jest to 1385 zł netto. Wyżej stawka bazowa maleje: powyżej 1 mln zł to 4770 zł + 0,2% nadwyżki, powyżej 2 mln zł — 6770 zł + 0,25%, z górnym limitem 10 000 zł (i tu również liczy się połowa). To wciąż stawka maksymalna, nie sztywna cena — notariusz może ją obniżyć.
VAT od taksy
Czynność notarialna to usługa opodatkowana podstawową stawką VAT 23%, którą kancelaria dolicza do taksy i wykazuje na fakturze. Dlatego liczba z tabeli taksy nie jest tym, co realnie płacisz w kasie: przy taksie 1385 zł netto (mieszkanie za 500 000 zł) dochodzi 318,55 zł podatku, razem 1703,55 zł brutto. Ten sam VAT dotyczy wypisów aktu.
Podatek PCC 2%
Podatek od czynności cywilnoprawnych wynosi 2% wartości rynkowej lokalu i obciąża kupującego (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o PCC). Pobiera go notariusz jako płatnik przy podpisaniu aktu, więc formalnie jest to osobny podatek, a praktycznie — pozycja na tym samym rachunku. PCC nie występuje przy zakupie od dewelopera, bo taka sprzedaż jest opodatkowana VAT (art. 2 pkt 4). Przy 500 000 zł na rynku wtórnym to 10 000 zł — zwykle największa pojedyncza pozycja całego rachunku.
Ulga na pierwsze mieszkanie
Od 31 sierpnia 2023 r. osoba fizyczna, która kupuje na rynku wtórnym swoje pierwsze mieszkanie, dom jednorodzinny albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, jest zwolniona z PCC w całości (art. 9 pkt 17). Warunek: w dniu zakupu i wcześniej nie przysługiwało jej prawo własności takiego lokalu ani udział w nim — z wyjątkiem udziału nie większego niż 50% nabytego w spadku. Przy zakupie wspólnym sprawa bywa sporna: w postanowieniu z 7 kwietnia 2026 r. (III FSK 281/25) NSA odniósł się do proporcjonalnego stosowania zwolnienia do udziału osoby spełniającej warunki. Kalkulator liczy pojedynczego nabywcę: zaznaczenie opcji zeruje PCC w całości.
Opłaty sądowe (księga wieczysta)
Wpis prawa własności do księgi wieczystej kosztuje 200 zł opłaty stałej, a wpis hipoteki — kolejne 200 zł jako wpis ograniczonego prawa rzeczowego (art. 42 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych). Jeśli dla nowego lokalu księga wieczysta dopiero powstaje, co jest normą na rynku pierwotnym, dochodzi 100 zł za jej założenie (art. 44 ust. 1 pkt 1). Opłaty pobiera notariusz razem z aktem i przekazuje do sądu; nie ma tu VAT-u, bo to opłaty sądowe, a nie usługa. Obok opłaty sądowej kredyt uruchamia jeszcze 19 zł PCC od ustanowienia hipoteki na zabezpieczenie wierzytelności o wysokości nieustalonej (art. 7 ust. 1 pkt 7 lit. b ustawy o PCC) — ryczałt niezależny od kwoty kredytu. Hipoteka kosztuje więc łącznie 219 zł.
Wypisy aktu notarialnego
Oryginał aktu zostaje w kancelarii, a strony, sąd wieczystoksięgowy, bank i urząd dostają wypisy. Maksymalna stawka to 6 zł netto za każdą rozpoczętą stronę wypisu (§12 rozporządzenia), plus 23% VAT. Pozycja jest drobna — kilkadziesiąt złotych — ale rośnie z liczbą egzemplarzy, dlatego wpisujesz łączną liczbę stron wszystkich wypisów, a nie długość samego aktu.
Czego kalkulator NIE liczy
Rachunek u notariusza to nie całość budżetu transakcji. Poniższe pozycje pojawiają się poza aktem i potrafią przewyższyć wszystko, co policzyliśmy wyżej.
Najczęstsze pytania o koszty notarialne
Jak obliczyć taksę notarialną?+
Bierzesz cenę mieszkania i wstawiasz ją do progowej tabeli z §3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości. Dla przedziału 60 000–1 000 000 zł wzór to 1010 zł + 0,4% od nadwyżki ponad 60 000 zł; dla 1–2 mln zł to 4770 zł + 0,2% nadwyżki; powyżej 2 mln zł 6770 zł + 0,25%, ale nie więcej niż 10 000 zł. Wynik dzielisz przez dwa, bo przy umowie sprzedaży lokalu mieszkalnego maksymalna stawka wynosi połowę tabeli (§6 pkt 19; przy odbiorze własności od dewelopera — §6 pkt 16), i dopiero do tego dodajesz 23% VAT. To wynik netto stawki maksymalnej — kancelaria może zaproponować mniej, zwłaszcza gdy przynosisz kilka transakcji.
Ile bierze notariusz od 250 tys. zł?+
Stawka bazowa z tabeli to 1010 zł + 0,4% × 190 000 zł = 1770 zł, a przy mieszkaniu liczy się jej połowa: 885 zł netto, czyli 1088,55 zł z 23% VAT. Do tego 200 zł opłaty sądowej za wpis własności i kilkadziesiąt złotych za wypisy — razem ok. 1320 zł, jeśli korzystasz z ulgi na pierwsze mieszkanie. Bez ulgi dochodzi 2% PCC, czyli 5000 zł, i rachunek rośnie do ok. 6320 zł. Kredyt hipoteczny dokłada kolejne 219 zł (200 zł opłaty sądowej i 19 zł PCC od hipoteki).
Kto ponosi koszty notarialne przy zakupie mieszkania?+
Ustawa mówi tylko, że za taksę odpowiadają solidarnie obie strony czynności, ale w praktyce obrotu mieszkaniami w Polsce cały rachunek — taksę z VAT, PCC, opłaty sądowe i wypisy — płaci kupujący. Sprzedający ponosi swoje koszty osobno: podatek dochodowy przy sprzedaży przed upływem 5 lat, ewentualne zaświadczenia i spłatę własnej hipoteki. Podział można umownie zmienić, ale trzeba to uzgodnić przed wizytą u notariusza.
Jaka jest tabela taksy notarialnej?+
Progi z §3 rozporządzenia: do 3000 zł — 100 zł; do 10 000 zł — 100 zł + 3% nadwyżki ponad 3000 zł; do 30 000 zł — 310 zł + 2% ponad 10 000 zł; do 60 000 zł — 710 zł + 1% ponad 30 000 zł; do 1 000 000 zł — 1010 zł + 0,4% ponad 60 000 zł; do 2 000 000 zł — 4770 zł + 0,2% ponad 1 000 000 zł; powyżej — 6770 zł + 0,25% nadwyżki, maksymalnie 10 000 zł. Wszystkie kwoty są netto i dotyczą stawek maksymalnych; przy sprzedaży lokalu mieszkalnego notariusz może pobrać najwyżej połowę tych kwot (§6 pkt 19 rozporządzenia).
Policzone? Sprawdzimy koszty na konkretnej ofercie
Dziękujemy — wiadomość została wysłana.
Odpowiemy w ciągu jednego dnia roboczego. Sprawdź też folder spam — na wszelki wypadek.